市民反映小區(qū)施工帶來出行不便
近日，多位市民向“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）反映，北京市朝陽區(qū)2022年開盤的新樓盤“金茂·望京樾”，部分戶型在售房初期宣傳是“次臥”，而在報送審批的圖紙上卻變成了“書房”。業(yè)主們認(rèn)為，這或許是因為這間所謂的“次臥”緊鄰電梯，存在噪音、振動干擾。那么，“書房”變“次臥”是否涉及虛假宣傳，由此產(chǎn)生的購房糾紛又該如何解決？
首開金茂望京樾大致位置，該樓盤仍在建設(shè)中/百度地圖
業(yè)主：前期宣傳為“次臥”
“首開金茂望京樾”位于朝陽區(qū)崔各莊地區(qū)，2022年開盤，目前建設(shè)已經(jīng)進入封頂階段。業(yè)主莊先生介紹，2022年，自己出于育兒和養(yǎng)老的壓力，希望置換一套面積稍大的房子，經(jīng)過多方比較，最終選擇了望京樾。當(dāng)時銷售人員向他介紹，望京樾包括102平米、104平米、120平米、155平米四類戶型，而自己選擇了120戶型的四居室。
莊先生：總體來說其實還是比較滿意吧，就因為它相當(dāng)于有三個臥室，這個挨電梯的這個次臥，實際上本來是讓老人住。
莊先生說，當(dāng)時無論是望京樾的戶型圖宣傳冊、“VR實景看房小程序”，還是銷售人員線下帶看的樣板間，這套120戶型南向小房間標(biāo)注的都是“次臥”，另一個小房間標(biāo)注為“書房”。
莊先生：樣板間上都有標(biāo)識，相當(dāng)于“3+1”，就是三個臥室一個書房，這個是可以完全滿足我們的住房需要的。
VR看房小程序中，該房間顯示為“次臥”/受訪者供
幾次看房之后，莊先生簽訂了購房合同，而在合同第26頁的戶型圖上，南向小房間上標(biāo)注的也是“次臥”。
莊先生：在它的戶型圖上，它是完全沒有標(biāo)這些電梯，全都是畫的是床那些。包括我們120（平米）的合同這個地方，它其實也直接就標(biāo)的是臥室。
購房合同中，120戶型圖南側(cè)房間標(biāo)注為“臥室”/木子 攝
120戶型裝修材料說明中，該房間被稱為“臥室（南向書房）”/木子 攝
評標(biāo)意見顯示“電梯與書房相鄰”？
可到了2023年11月，有業(yè)主在北京市公共資源交易服務(wù)平臺上偶然查詢到，樓盤的開發(fā)商——北京志茂房地產(chǎn)公司的一則設(shè)計中標(biāo)公示中，評標(biāo)意見提到需要“探討電梯與書房相鄰的可行性”。業(yè)主們大惑不解，到底電梯與哪間“書房”是相鄰的？業(yè)主孟先生說：
孟先生：當(dāng)時我們質(zhì)疑他的綠化工程造價是不是太低了，所以在這個網(wǎng)站上查，結(jié)果順道就把這個也查出來了。當(dāng)時開完業(yè)主會，我們跟他們提過這些事，后來他們就說，我們就是臥室，就是說我們會做好隔音什么的，你們放心。
業(yè)主們查詢到的“中標(biāo)結(jié)果公示”/受訪者供
審批規(guī)劃圖紙中房間為“書房”
孟先生說，業(yè)主們又向區(qū)規(guī)自委申請調(diào)取了望京樾樓盤的規(guī)劃審批圖紙，隨后大家發(fā)現(xiàn)，樓盤的102、104、120戶型，南側(cè)的小房間均與電梯相鄰。在報規(guī)圖紙上，這個房間標(biāo)注為“書房”；而在他們的合同里，同一房間標(biāo)注為“南向次臥”或“南向次臥（書房）”。與此同時，與電梯不相鄰的155戶型，報規(guī)圖和宣傳材料一致，南側(cè)房間都標(biāo)注為“次臥”。
孟先生：我們又向規(guī)自委申請了信息公開，報規(guī)圖上寫的是書房。120的、104的，都寫的是書房。
報規(guī)圖紙中，104戶型圖南側(cè)房間標(biāo)注為“書房”/木子 攝
報規(guī)圖紙中，120戶型圖南側(cè)房間標(biāo)注為“書房”，北側(cè)小房間也是“書房”/木子 攝
規(guī)自委：“書房”與“臥室”設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不同
隨后業(yè)主們又向記者出示了一封北京市規(guī)自委朝陽分局出具的《咨詢事項處理意見書》。原來，在了解到相關(guān)情況后，業(yè)主們再次向區(qū)規(guī)自委咨詢“臥室”和“書房”的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是否一致，并獲得了書面答復(fù)�！兑庖姇分刑岬剑骸芭P室”與“書房”具有不同設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，不能視為同種性質(zhì)。
孟先生：就是報批的時候以書房報批，因為在規(guī)自委的審圖過程當(dāng)中，只說（電梯）不能緊鄰臥室，沒說不能緊鄰書房。批過之后在宣傳的時候再說那是臥室或者在里邊擺上床，這就是偷梁換柱。
規(guī)自委回函表明“書房”與“臥室”具有不同設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)/木子 攝
業(yè)主：該房間不符合《住宅設(shè)計規(guī)范》
根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》第6.4.7條，“電梯不應(yīng)緊鄰臥室布置。當(dāng)受條件限制，電梯不得不緊鄰兼起居的臥室布置時，應(yīng)采取隔聲、減振的構(gòu)造措施”；此外，《規(guī)范》第5.2.1條要求“兼起居的臥室不應(yīng)小于13平方米”，而望京樾三類戶型的南向房間面積都不到13平米。莊先生說，《規(guī)范》以此作為強制性標(biāo)準(zhǔn)，恰恰說明了緊鄰電梯的房間無法作為“臥室”使用。
莊先生：你只要有電梯在這兒，它的低頻部分，是有震動啊，抱閘啊，低頻的這些噪音。那個東西超過20分貝，人體就是受不了的。
《住宅設(shè)計規(guī)范》6.4.7條明確“電梯不應(yīng)緊鄰臥室布置”/北京市規(guī)自委
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告第1093號中提到6.4.7條為強制性條件，必須嚴(yán)格執(zhí)行/國家住建部官網(wǎng)
《住宅設(shè)計規(guī)范》5.2.1條明確“兼起居的臥室”不應(yīng)小于13㎡，而望京樾相關(guān)戶型中，南側(cè)小房間均不足13平方米/北京市規(guī)自委
區(qū)房管局：已下達責(zé)令整改通知書
市規(guī)自委朝陽分局出具的《咨詢事項處理意見書》中提到，關(guān)于住宅合同中將“書房”標(biāo)注為“臥室”一事，建議向?qū)俚刈〗�、房管及市監(jiān)部門反映。于是，“問北京”記者首先致電朝陽區(qū)房管局，市場科工作人員表示，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，望京樾確實存在報批與宣傳內(nèi)容不一致的情況，目前他們已經(jīng)下達了責(zé)令整改通知書，并暫停網(wǎng)簽，目前還在整改過程中。
區(qū)房管局：我們確實是下過這個責(zé)改，下的內(nèi)容是現(xiàn)場設(shè)置跟報規(guī)的內(nèi)容不符。關(guān)于書房跟臥室宣傳不一致的事，他們應(yīng)該已經(jīng)算是初步有一個整改的（措施），但是還有一些其他的問題還沒整改完，我們也在盯著它。他們宣傳的問題就歸市場監(jiān)管局處理了，我們這邊是處理不了的。
區(qū)房管局已下達責(zé)改/受訪者供
區(qū)市監(jiān)局：正在立案調(diào)查
而朝陽區(qū)市監(jiān)局崔各莊市場所工作人員則表示，目前對于望京樾涉嫌虛假宣傳一事，市場所已經(jīng)立案調(diào)查，90天內(nèi)會給出調(diào)查結(jié)果。
崔各莊市場所：立案只是開始調(diào)查，兩種情況，如果調(diào)查的結(jié)果沒什么，不違規(guī)的話，那就不處罰，要是違規(guī)的話就處罰，然后處罰是90日之內(nèi)結(jié)案。
記者現(xiàn)場探訪整改情況
那么，目前望京樾整改情況如何呢？4月13日，“問北京”記者也以購房者的身份來到望京樾售樓處。工作人員出示的相關(guān)材料上，相關(guān)戶型的南向房間已經(jīng)去掉了“次臥”標(biāo)識，銷售人員在介紹中提到，房間屬于“多功能室”，但符合臥室標(biāo)準(zhǔn)。
銷售人員：這個位置是南向次臥和書房都可以根據(jù)您自己需求設(shè)計，因為這個是多功能房間。
記者：這是個多功能室？
銷售人員：對對對，就是看您個人需求，有的人喜歡就做臥室。
記者：它挨著電梯是吧？
銷售人員：沒有，它這邊有一個夾空層，也就是說它不會受到電梯的影響，中間是做隔空的來有效避免噪音。也就是說，這個房間呢，它的分貝是在40分貝以下的，所以是符合做臥室的標(biāo)準(zhǔn)……
已購房業(yè)主：或賠或退
對于目前的狀況，已經(jīng)購房的業(yè)主表示，作為前期虛假宣傳的受害者，他們希望打開無責(zé)退款通道，或?qū)τ谙嚓P(guān)損失給出賠付。
業(yè)主：大家的訴求不太一樣，可能有人他沒有老人（居住）的問題，所以希望能夠獲得一些賠付；比如像我們家是完全不能接受這種這種情況的，我要求的就是退，無責(zé)退房。
合同圖與報規(guī)圖對比/木子 攝
開發(fā)商：合同已生效、無違約
針對購房業(yè)主的這些訴求，“問北京”記者也致電開發(fā)商志茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司詢問，工作人員表示，目前沒有相關(guān)方案。
志茂房地產(chǎn)：咱那個合同附圖只是為了展示房屋的空間尺寸還有套型布局的，功能性的文字只是一個示意。咱按照合同履約角度來說，我們沒有違約情況，可能購房過程中銷售沒有給您介紹清楚，但是我們合同里邊有（房間靠近電梯的內(nèi)容）。最后一頁簽字了，這個合同就已經(jīng)生效了。
開發(fā)商表示合同附件七第三條中已提到該房屋可能受到電梯設(shè)備噪音影響、起居室臨近電梯井，但多位業(yè)主表示，該合同屬于制式合同，且購房時該頁無需簽字/受訪者供
此外業(yè)主提供了合同中“重大不利因素”條款全文，屬于合同中必須簽字內(nèi)容，其中并未提到書房（或“次臥”）緊鄰電梯問題/受訪者供
后續(xù)進展，問北京也將持續(xù)關(guān)注。
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