5月20日
記者從銀川市發(fā)改委了解到
為進一步規(guī)范
銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)
及停車收費管理工作
銀川市發(fā)改委和住建局聯(lián)合印發(fā)了
《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準方案》
（以下簡稱《方案》）
該《方案》將于
2024年7月1日起實施
《方案》
主要適用銀川市轄三區(qū)
（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）
業(yè)主大會成立前的
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和小區(qū)停車收費
（包含業(yè)主大會成立之前車位服務(wù)費、租賃（使用）費及臨時停車費）
直播銀川，贊52
👉普通住宅前期物業(yè)是指在房屋出售前已由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
👉普通住宅物業(yè)是指在成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主可以通過查看小區(qū)公示欄
《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》
或向轄區(qū)住建部門咨詢
等方式知曉自己小區(qū)
是前期物業(yè)服務(wù)
還是物業(yè)服務(wù)
《方案》中規(guī)定，業(yè)主大會成立前的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準實行政府指導(dǎo)價，并按照“一費制”收取，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、綠化、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備運行所產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得單獨收取。
收費標(biāo)準受普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級、是否帶電梯等因素影響，由低到高分別為：👉無電梯住宅準物業(yè)不高于0.9元/平方米·月，一級物業(yè)不高于1.10元/平方米·月，二級物業(yè)不高于1.50元/平方米·月，三級物業(yè)不高于1.90元/平方米·月；
👉帶電梯住宅準物業(yè)不高于1.15元/平方米·月，一級物業(yè)不高于1.35元/平方米·月，二級物業(yè)不高于1.80元/平方米·月，三級物業(yè)不高于2.20元/平方米·月。
普通住宅以外（高級公寓、別墅、度假村、辦公及各類商業(yè)用房等）及業(yè)主大會成立之后的普通住宅物業(yè)服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。普通住宅經(jīng)依法同意改變了住房用途的，實行市場調(diào)節(jié)價。
👉住宅小區(qū)停車收費實行政府指導(dǎo)價，最高收費標(biāo)準地上停車位服務(wù)費50元/車位（庫）·月，租賃（使用）費60元/車位（庫）·月。
地下停車位服務(wù)費60元/車位（庫）·月，租賃（使用）費230元/車位（庫）·月，下浮不限。
住宅小區(qū)臨時停車收費標(biāo)準不得高于其所在區(qū)域社會公共停車場收費標(biāo)準。機械立體停車設(shè)施收費及業(yè)主大會成立之后的停車收費標(biāo)準實行市場調(diào)節(jié)價。
為什么調(diào)整？怎么調(diào)整？如何執(zhí)行？記者帶著居民普遍關(guān)心關(guān)切的問題請銀川市發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人
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背景：廣聽民意 破解難題維權(quán)益
●為什么要調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費和停車收費？
目前，銀川市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)和停車收費實行市場調(diào)節(jié)價，各小區(qū)物業(yè)收費和停車收費標(biāo)準差異較大、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商困難等問題日益凸顯，群眾期盼實行政府指導(dǎo)價的呼聲越來越高。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《銀川市物業(yè)管理條例》《政府制定價格行為規(guī)則》《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》《寧夏回族自治區(qū)政府定價目錄》等要求，經(jīng)市政府研究同意，我市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費和停車收費實行政府指導(dǎo)價管理。《方案》的形成經(jīng)過了成本監(jiān)審、穩(wěn)定風(fēng)險評估、公開征求意見、部門論證座談會、合法性審查等程序，并面向社會廣泛征求意見和建議。市民、物業(yè)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會踴躍參與、積極建言獻策，共征集到意見建議396條，包括物業(yè)管理協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、物業(yè)公司書面建議11份，并進行了吸納完善。
●為什么只明確“前期”而不是“所有”普通住宅物業(yè)服務(wù)收費？
按照《寧夏回族自治區(qū)定價目錄》規(guī)定：“普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費和停車收費，由各市、縣人民政府根據(jù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)是否具備協(xié)商議價條件等實際情況，確定實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價。”前期物業(yè)服務(wù)收費在房屋出售前已由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人確認，此時業(yè)主并未產(chǎn)生，不具備協(xié)商議價條件。為保障全體業(yè)主權(quán)益，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。后期住宅小區(qū)交付使用，召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會后，業(yè)主具備協(xié)商議價條件，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準和收費方式經(jīng)業(yè)主共同決定，執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價，不再執(zhí)行政府指導(dǎo)價。業(yè)主可以通過查看小區(qū)公開公示欄《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》或向轄區(qū)住建部門咨詢等方式，知曉自己小區(qū)是前期物業(yè)服務(wù)還是物業(yè)服務(wù)。●《方案》適用的范圍有哪些？
《方案》主要適用銀川市轄三區(qū)（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）業(yè)主大會成立前的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和小區(qū)停車收費（包含業(yè)主大會成立之前車位服務(wù)費、租賃（使用）費及臨時停車費）。保障性安居工程、農(nóng)民安置住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準仍按《關(guān)于規(guī)范銀川市保障性安居工程農(nóng)民安置住宅小區(qū)和老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準的通知》（銀價發(fā)〔2016〕36號）文件執(zhí)行。老舊住宅小區(qū)完成整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準和收費方式經(jīng)業(yè)主共同決定，執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價，不再執(zhí)行政府指導(dǎo)價。調(diào)整：一費收取 限定最高指導(dǎo)價
●什么是“一費制”？有什么好處？
參考周邊城市及物業(yè)服務(wù)收費相對較成熟城市做法，實行“一費制”可以解決目前住房物業(yè)服務(wù)公共性收費計算復(fù)雜、項目多、監(jiān)管難等問題，進一步規(guī)范物業(yè)收費行為，理順收費結(jié)構(gòu)，促進物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。因此，改變現(xiàn)行物業(yè)費、電梯費、水電公攤費分項收費形式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、綠化、消防、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，合并為一費收取，不再單獨另行收費。●普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準如何調(diào)整？
根據(jù)《銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準》（銀住建規(guī)發(fā)〔2019〕3號）規(guī)定，銀川市普通住宅物業(yè)服務(wù)劃分為4個服務(wù)等級（物業(yè)服務(wù)等級可在市住建局官方網(wǎng)站查詢），普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準分別與普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)四個等級相對應(yīng)，并按照帶電梯住宅和不帶電梯住宅分別制定收費標(biāo)準。無電梯住宅準物業(yè)不高于0.9元/平方米·月、一級物業(yè)不高于1.10元/平方米·月、二級物業(yè)不高于1.50元/平方米·月、三級物業(yè)不高于1.90元/平方米·月；帶電梯住宅準物業(yè)不高于1.15元/平方米·月、一級物業(yè)不高于1.35元/平方米·月、二級物業(yè)不高于1.80元/平方米·月、三級物業(yè)不高于2.20元/平方米·月。各服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準為最高指導(dǎo)價，下浮不限。
●停車收費標(biāo)準如何調(diào)整？
《方案》施行后，地上停車位服務(wù)費50元/車位（庫）·月，租賃（使用）費60元/車位（庫）·月。地下停車位服務(wù)費60元/車位（庫）·月，租賃（使用）費230元/車位（庫）·月。以上標(biāo)準均為最高指導(dǎo)價，下浮不限。此收費標(biāo)準為住宅小區(qū)業(yè)主向房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司租用車位收費標(biāo)準，業(yè)主自有車位租用收費標(biāo)準由租用雙方協(xié)商確定。機械立體停車設(shè)施收費及業(yè)主大會成立之后的停車收費標(biāo)準實行市場調(diào)節(jié)價。
執(zhí)行：分類施行 如遇違規(guī)可舉報
●已簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的住宅小區(qū)如何執(zhí)行新規(guī)？
政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準為最高限價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標(biāo)準。一是新建住宅小區(qū)，按照本方案的規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準；二是已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》且已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的住宅小區(qū)，收費標(biāo)準的調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商確定，施行市場調(diào)節(jié)價；三是已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》但未成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的，按照《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級化評定實施辦法(試行)》相關(guān)規(guī)定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。價格調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)與服務(wù)等級標(biāo)準相匹配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準。●業(yè)主自愿選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或委托提供等級以外服務(wù)項目如何收費？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同，作為向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)以及變相收費。特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。
●《方案》何時開始執(zhí)行？如遇亂收費如何舉報？
《方案》的執(zhí)行時間為2024年7月1日。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準因政府指導(dǎo)價標(biāo)準變動應(yīng)當(dāng)調(diào)整的，按有關(guān)規(guī)定履行調(diào)價程序。針對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收費用的，根據(jù)新合同約定按照“多退少補”的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體退費方式。業(yè)主可以通過12345政務(wù)熱線舉報亂收費行為，也可以向所在轄區(qū)住建和市場監(jiān)管部門反映，市發(fā)改委、住建局、市場監(jiān)管局將依法依規(guī)維護業(yè)主合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。
名詞解釋：
市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。
前期物業(yè)服務(wù)和停車收費標(biāo)準對于前期物業(yè)收費標(biāo)準的調(diào)整，許多業(yè)主表示是一件利好的消息，在一定程度上減少了大家的經(jīng)濟壓力。
“小區(qū)物業(yè)費收費比較貴，費用調(diào)整之后，每年少負擔(dān)將近一千塊錢左右，對我們相對普通的家庭來說，也是一筆不小的減負了�！�
“對咱們業(yè)主來說也是個利好的事情，以前那個車位一個月一百塊錢，一年下來一千二， 現(xiàn)在降到六十的話還挺好的，剩下四十塊錢 還可以買菜買別的對不對�！�
“我們現(xiàn)在一平米好像是兩塊多，算是銀川比較高的物業(yè)費，費用調(diào)整后，感覺挺好，負擔(dān)就小一點�！�
還有一些業(yè)主對前期物業(yè)收費標(biāo)準調(diào)整之后，物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準是否也會隨之降低的問題，存在一定的擔(dān)憂。
“之前物業(yè)服務(wù)還是挺好的，我挺滿意的，物業(yè)、衛(wèi)生這方面挺好，物業(yè)費肯定降點好，希望物業(yè)服務(wù)不變，就像現(xiàn)在一樣�！�
“我們就擔(dān)心物業(yè)降費之后，相對來說物業(yè)收益會減少，他們會不會適度調(diào)整人員安排？會不會進行一些裁員？服務(wù)質(zhì)量會不會比以前更差？”
“現(xiàn)在有業(yè)主提出要取消物業(yè)，他們不是真的要取消物業(yè)， 而是業(yè)主對物業(yè)提供的服務(wù)有一些不滿意的地方，物業(yè)費交肯定是要交，物業(yè)費降低，希望物業(yè)所提供的各項服務(wù)不要降。”
記者還隨機走訪了幾家物業(yè)公司，相關(guān)負責(zé)人表示，前期他們已經(jīng)收到了住建部門下發(fā)的通知，目前正在依據(jù)政府指導(dǎo)價格制定新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準，在調(diào)整后，會繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)等級的標(biāo)準提供對應(yīng)的服務(wù)。
如遇到物業(yè)收費和停車收費違規(guī)行為 
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