物業(yè)連年上黑榜 漏雨問題頻出
一品嘉園小區(qū)位于北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)，2009年前后建成。居民吳女士（化姓）向“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）反映，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)——北京圣唯偉業(yè)物業(yè)管理中心多年來服務不到位，連續(xù)五年登上大興區(qū)物業(yè)服務企業(yè)黑榜。
吳女士：為什么它上了五六年的黑名單？不就因為它沒有服務嘛！
小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)連續(xù)5年登上大興區(qū)物業(yè)服務“黑榜”。圖為2023年大興區(qū)物業(yè)服務企業(yè)“黑榜”。（大興區(qū)融媒體中心微信公眾號@這里是大興 截圖）
吳女士所說的物業(yè)服務黑榜，是大興區(qū)從2020年開始開展的一項物業(yè)服務質量提升行動。大興區(qū)每年結合12345市民熱線和投訴反映情況，對區(qū)內物業(yè)項目開展2次“打分排隊”，考核結果實行“紅黑榜”區(qū)內通報制度，問題嚴重的納入市級物業(yè)誠信系統(tǒng)。不過小區(qū)居民表示，一品嘉園小區(qū)物業(yè)年年上黑榜，但服務問題卻一直沒解決，其中最突出的就是樓棟漏雨問題。吳女士介紹說，小區(qū)里的居民樓可以說四面墻都漏水。
吳女士：我們現(xiàn)在這個樓房頂子漏水，家家戶都很漏，不是樓頂子的，這個樓房的東側貼邊的，那么我們的東墻一定是漏水的，然后正面的墻都是漏水的，北面的墻一定是漏水的。我說14年了，你們（物業(yè)）報了以后，你們來了拍了照了，也都做記錄了，然后至今沒人給修。
居民反映小區(qū)住宅樓漏雨嚴重。圖為因常年漏雨導致居民家中墻皮脫落的情況。（受訪者供圖）
居民反映小區(qū)住宅樓漏雨嚴重。每逢雨季時，頂樓居民不得不拿出塑料盆接房頂漏雨。（受訪者供圖）
居民徐女士則介紹說，由于樓棟之間的綠化帶地勢較高，而且樓棟沒有排水溝，所以每逢下雨，雨水就會全都積在一樓的墻根處，導致一樓住戶家中漏水。居民曾向物業(yè)公司建議挖簡易排水溝幫助樓棟排水，但物業(yè)公司卻一直推諉至今。
徐女士：這一下雨，這水都在這，從這淤那頭都是滿的，你看那邊那么多高，根本就水都流不出去，都往這邊流。完了我就說，我說你這中間你整不了，你得這一塊挖個溝，把那水往外引引唄，（物業(yè)說）不引，我干不了。
綠化帶地勢高，樓棟沒有排水溝，居民為避免墻根處滲水，自己在墻根處抹上水泥。（蔡殊 攝）
區(qū)住建委：已對物業(yè)處罰和約談
根據(jù)居民介紹，小區(qū)存在的不只房屋漏水問題，其他比如樓道破舊、暖氣溫度不達標、家中水壓太低、小區(qū)垃圾清掃不及時等等問題，多年來也一直困擾著居民們的生活。而由于問題較多，且連續(xù)五年登上物業(yè)服務企業(yè)“黑榜”，大興區(qū)住建委也曾進行處罰，并聯(lián)合屬地對其約談。大興區(qū)住建委物業(yè)服務指導中心工作人員表示：
大興區(qū)住建委物業(yè)服務指導中心：我們這對其有處罰，近兩三年都有處罰，但是這個案卷是因為涉及到保密，只能跟您說有處罰。（除此之外）我們也是約談，也沒少約談，包括聯(lián)合那個魏善莊鎮(zhèn)政府一塊對其進行約談。
樓道破舊 居民自費翻修
11月9日，“問北京”記者來到一品嘉園實地探訪時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)部分樓棟的單元門生銹，無法關緊。走進樓道可以看到，大部分樓棟的樓道因為漏水，都出現(xiàn)了墻皮脫落和發(fā)霉的問題。吳女士說，居住環(huán)境無法得到改善，不得已之下居民們組織起來自費對所在單元進行翻修。
吳女士：（這個單元的）10 家挺心齊，這是樓道燈換了，然后樓道不是有那個瞎亂扯的線嗎，然后又都預埋到里頭了，然后把墻里都給粉刷了。人家是連那個電梯的地板，再加上電梯頂子的那個吊頂，再加上那個照明燈，人家全給換了，然后再加上那個防盜門。
小區(qū)不只房屋漏水嚴重，其他比如樓道破舊、暖氣溫度不達標、家中水壓太低、小區(qū)垃圾清掃不及時等等問題也都一直影響著居民生活。圖為樓內情況。（蔡殊 攝）
由于居住環(huán)境無法得到改善，不得已之下有居民們自發(fā)組織起來自費對所在單元進行翻修。圖為21號樓二單元居民自費翻修后的樓棟內景。（蔡殊 攝）
物業(yè)：問題太多，應整體改造
那么小區(qū)存在的這些問題該如何解決？物業(yè)企業(yè)方面又是什么態(tài)度？“問北京”記者致電小區(qū)物業(yè)公司咨詢了解。物業(yè)經(jīng)理張先生表示，小區(qū)漏雨問題普遍存在，想要所有樓棟一起解決，涉及到的不是維修，而是改造。
張先生：這是整個改造，因為改造這個不是說我物業(yè)做主的事，這得通過物管會，然后做民調。要整體都弄，這是大筆費用支出，這個不是一星半點的事。
小區(qū)業(yè)委會遲遲無法成立
居民吳女士表示，由于問題太多，居民們因此希望成立業(yè)委會，督促物業(yè)服務企業(yè)履行職責。但要成立業(yè)委會，一品嘉園小區(qū)還存在一個非常特殊的現(xiàn)實障礙：小區(qū)還有部分樓棟一直沒有售出。
吳女士：因為要成立業(yè)主委員會需要整體的面積的 2/ 3，那個業(yè)主得簽字，我們現(xiàn)在就是已銷售，實際銷售的面積達不到 2/ 3。然后另外一個 2/ 3 就是你的那個業(yè)主的人數(shù)一定是總戶數(shù)的 2/ 3，我們也達不到，因為他一堆房子沒賣呢。
根據(jù)《民法典》第278條以及最新的《物業(yè)管理條例》，選舉業(yè)主委員會需要由專有部分的面積占比三分之二以上的業(yè)主，以及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。那么，小區(qū)部分樓棟沒有售出是否會影響表決呢？“問北京”記者就這一問題致電北京市住建委，物業(yè)服務指導中心的工作人員表示，《民法典》中提到的“專有部分面積”包含沒有賣出去的樓棟，而開發(fā)商作為未出售樓棟的業(yè)主可以參與業(yè)委會選舉的表決。
市住建委物業(yè)服務指導中心：這 2/ 3 的參與是需要那個開發(fā)商，就是比如說他作為大業(yè)主，他是需要參與這個表決，咱們怎么理解，相當于一個人買了一棟樓。
《民法典》第278條
既然開發(fā)商可以參與表決，那為什么小區(qū)業(yè)委會一直沒能成立呢？“問北京”記者以居民身份致電小區(qū)所在的魏新社區(qū)居委會咨詢了解，社區(qū)工作人員劉先生表示，因為開發(fā)商不同意成立業(yè)委會，所以業(yè)主投票依舊面臨無法通過的局面。
劉先生：說白了咱所有的業(yè)主進行那個最后那個表決，那決議形不成。
種種問題該如何解決？
不過，劉先生也表示，目前他們正在催促開發(fā)商對未出售樓棟進行銷售。
劉先生：鎮(zhèn)里邊大伙也在催促他們趕緊，那些樓房趕緊該賣完了�，F(xiàn)在咱應該就差2000多平，也就一棟樓的面積。只要夠了，那咱就剩下的，咱就該往前推。有不同意的，到時候咱入戶做工作。
小區(qū)業(yè)委會無法成立，小區(qū)居民藉此督促物業(yè)企業(yè)提升服務的期望也就難以實現(xiàn)。在此情況下，一品嘉園小區(qū)面臨的種種問題該如何化解？“問北京”記者致電屬地魏善莊鎮(zhèn)政府。民生保障辦的工作人員表示，現(xiàn)階段他們會不斷督促物業(yè)公司提升服務質量。
民生辦：管理層至少張經(jīng)理跟之前的那個物業(yè)經(jīng)理的變化還是挺大，主要還是現(xiàn)在下邊的工作人員還是有待提升。我們這是跟他溝通的，是逐步的換人，還是以提升服務質量（為主）。
后續(xù)進展，“問北京”將持續(xù)關注。
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