作為龍華區(qū)內(nèi)唯一的國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，龍華觀瀾山水田園文化園（以下簡(jiǎn)稱“山水田園”）為龍華重要文旅品牌，2024年該景區(qū)仍是龍華文旅對(duì)外推介的名片之一。

不過(guò)，山水田園相關(guān)負(fù)責(zé)人近期向奧一新聞反映，由于園區(qū)品牌項(xiàng)目“水上樂(lè)園”運(yùn)營(yíng)時(shí)間已達(dá)10年期限，公司投入上千萬(wàn)欲進(jìn)行設(shè)備更新，但相關(guān)特種設(shè)備報(bào)建審批一直未能通過(guò)，項(xiàng)目施工被街道執(zhí)法隊(duì)控停至今近一年，園區(qū)經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響。

奧一新聞?dòng)浾呓?jīng)過(guò)多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，山水田園相關(guān)項(xiàng)目被控停的根源在于其場(chǎng)地存在相關(guān)的歷史遺留問(wèn)題，從2005年涉事土地被征轉(zhuǎn)為國(guó)有儲(chǔ)備用地的多方談判，到2010年相關(guān)部門召開(kāi)專題研討會(huì)的著手解決，多年來(lái)，橫亙于企業(yè)與相關(guān)部門之間的糾紛依然未能消弭。

而因糾紛未能平息帶來(lái)的困局是，一方面涉事土地在土地征轉(zhuǎn)后至今仍未納入國(guó)有儲(chǔ)備土地庫(kù)管理，另一方面企業(yè)謀劃的正常經(jīng)營(yíng)遲遲無(wú)法推進(jìn)，致使涉事土地的利用效益大打折扣。針對(duì)這一困局，龍華區(qū)相關(guān)部門及屬地觀瀾街道辦表態(tài)正在積極推動(dòng)相關(guān)問(wèn)題依法依規(guī)辦理，但接下來(lái)仍有三大問(wèn)題待解。

奧一新聞大型策劃

“走好新時(shí)代網(wǎng)上群眾路線大調(diào)研”

聚焦龍華觀瀾山水田園文化園

設(shè)備更新進(jìn)展受阻困境

三大問(wèn)題仍舊待解

龍華區(qū)政府官網(wǎng)顯示，深圳觀瀾山水田園旅游文化園占地400多畝，是深圳唯一一家集餐飲、客房、溫泉、康體娛樂(lè)于一體的生態(tài)旅游景區(qū)。2009年12月通過(guò)國(guó)家旅游局的評(píng)定，被批準(zhǔn)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。2010年5月成功舉辦第六屆文博會(huì)山水田園分會(huì)場(chǎng)，同時(shí)被認(rèn)定為深圳市文化+旅游示范園區(qū)（基地）。

山水田園負(fù)責(zé)人溫先生介紹，由于景區(qū)水上樂(lè)園游樂(lè)設(shè)備運(yùn)營(yíng)時(shí)間已達(dá)10年期限，公司于2023年底購(gòu)買新設(shè)備欲進(jìn)行設(shè)備更新，設(shè)備更新施工去年年底被觀瀾街道辦叫停，至今處于停擺狀態(tài)，目前景區(qū)經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響。“若項(xiàng)目還是無(wú)法推進(jìn)，上千萬(wàn)元定制的設(shè)備將荒廢擱置，十余家設(shè)備供應(yīng)商的款項(xiàng)也將難以兌付�！�

奧一新聞?dòng)浾呷涨白咴L了解到，水上樂(lè)園占地面積約為15畝，現(xiàn)場(chǎng)可以看到舊有設(shè)備已拆除完畢，目前正在做地面管道安裝的基礎(chǔ)工作，場(chǎng)地有水管、土沙、水泥磚等建筑材料堆放。一工作人員表示，按照原進(jìn)度已經(jīng)可以同步進(jìn)場(chǎng)安裝設(shè)備以及做場(chǎng)地完善工作。

其表示，項(xiàng)目被控停后，公司曾與相關(guān)政府部門進(jìn)行過(guò)多次溝通，但直至目前尚未有明確的解決方案。

其提供的相關(guān)資料顯示，2024年7月31日，觀瀾街道綜合行政執(zhí)法辦公室執(zhí)法二中隊(duì)在“民意速辦”平臺(tái)上回復(fù)山水田園方面稱，2013年原龍華新區(qū)關(guān)于山水田園“水上樂(lè)園”項(xiàng)目調(diào)研會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為，對(duì)于該項(xiàng)目，山水田園實(shí)業(yè)有限公司要依法依規(guī)辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)。為支持企業(yè)健康發(fā)展，觀瀾街道辦要求山水田園公司依法依規(guī)辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)，但山水田園公司并未取得相關(guān)許可。2023年底，因原有的“水上樂(lè)園”項(xiàng)目游樂(lè)設(shè)施使用年限到期，山水田園計(jì)劃進(jìn)行整體的拆除、更新、更換，因該項(xiàng)目仍未獲得報(bào)批報(bào)建許可，并考慮到相關(guān)游樂(lè)設(shè)施安全問(wèn)題，項(xiàng)目被觀瀾街道執(zhí)法隊(duì)暫時(shí)控停。

從市監(jiān)部門的回應(yīng)來(lái)看，山水田園“水上樂(lè)園”項(xiàng)目未能通過(guò)審批的原因在于其場(chǎng)地屬性問(wèn)題。而奧一新聞?dòng)浾邚亩喾将@悉，事實(shí)上，山水田園用地存在歷史遺留問(wèn)題。

山水田園負(fù)責(zé)人溫先生提供的一份《土地合同承包書》顯示，1998年8月，乙方深圳市千百匯實(shí)業(yè)公司（即山水田園運(yùn)營(yíng)公司）與甲方君子布村民委員會(huì)君子布老圍村小組及君子布田心村小組簽訂租用合同，合同約定租用面積為 203.5畝，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為“經(jīng)營(yíng)種植、養(yǎng)殖業(yè)兼營(yíng)相配套的農(nóng)產(chǎn)品加工及產(chǎn)品直銷活動(dòng)。乙方可在本范圍內(nèi)按法律和政策之規(guī)定，興建其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)必需的建筑物及有關(guān)設(shè)施，按農(nóng)業(yè)項(xiàng)目處理”。值得一提的是，合同期限自1998年8月到2033年8月。

溫先生表示，合同簽訂后公司便一直正常運(yùn)營(yíng)，直到2005年山水田園地塊納入深圳市城市化轉(zhuǎn)地，原觀瀾街道辦與相關(guān)股份公司簽訂了城市化轉(zhuǎn)地相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議書并完成土地補(bǔ)償。

針對(duì)山水田園征轉(zhuǎn)（收）地情況，奧一新聞?dòng)浾邚纳钲谑幸?guī)劃和自然資源局龍華管理局獲悉，2005年，山水田園項(xiàng)目地塊納入城市化轉(zhuǎn)地范圍并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原觀瀾街道辦與相關(guān)股份公司簽訂了《深圳市寶安區(qū)城市化轉(zhuǎn)地適當(dāng)補(bǔ)償協(xié)議書》并完成了土地補(bǔ)償，涉及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物、青苗等補(bǔ)償事宜，觀瀾街道辦反饋未達(dá)成一致意見(jiàn)，尚未補(bǔ)償。該局還稱，未查到觀瀾山水田園項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)出讓合同信息。

溫先生認(rèn)為，根據(jù)其與原村集體簽訂的相關(guān)協(xié)議，2005年的土地征轉(zhuǎn)中，作為乙方的山水田園方面應(yīng)當(dāng)獲得地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物、青苗等補(bǔ)償，但其表示這一補(bǔ)償并未完成。

除此之外，奧一新聞?dòng)浾吡私獾�，正常情況下，土地征轉(zhuǎn)后相關(guān)土地應(yīng)及時(shí)完成土地儲(chǔ)備入庫(kù)工作，但山水田園相關(guān)土地因當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)地過(guò)程中地上建筑物、附著物等未拆除，以及相關(guān)補(bǔ)償工作未完成，至今仍未納入儲(chǔ)備土地庫(kù)管理。

溫先生表示，事實(shí)上，2005年山水田園征轉(zhuǎn)（收）地后，公司依然正常運(yùn)營(yíng)，彼時(shí)山水田園旅游文化園的建筑、設(shè)施已經(jīng)建成，當(dāng)時(shí)政府按原狀放置未予處理，“并且2005年以后公司還交了三年租金，2008年后公司要交租金，但原來(lái)的村委已經(jīng)不收。一直到現(xiàn)在都沒(méi)有收過(guò)租金�！�

奧一新聞?dòng)浾吡私獾剑�針�?duì)這一情況，2010年7月原寶安區(qū)政府組織相關(guān)部門就山水田園轉(zhuǎn)地歷史遺留問(wèn)題召開(kāi)了研討會(huì)。觀瀾街道辦執(zhí)法隊(duì)在回復(fù)山水田園方時(shí)提到，研討會(huì)議認(rèn)為“原租用合同不符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定，不受到法律的保護(hù)，但鑒于山水田園的現(xiàn)狀，從支持其發(fā)展的角度觀瀾街道可以考慮按照現(xiàn)行法律法規(guī)重新與其簽訂合同實(shí)施管理”，同時(shí)明確了新簽訂租賃合同年限不得超過(guò)20年，新合同期滿合同終止，地上附著物等不動(dòng)產(chǎn)視為補(bǔ)償完畢，并收歸政府，不另做補(bǔ)償?shù)纫幌盗幸�求�?/p>

回復(fù)稱，根據(jù)會(huì)議要求，觀瀾街道辦多次與山水田園公司進(jìn)行洽談，但并未達(dá)成一致，山水田園公司因各種原因拒絕重新簽訂租賃合同，也再未就該地塊支付過(guò)任何租地或用地費(fèi)用。

未能重新簽訂租賃合同的這一說(shuō)法也得到了山水田園負(fù)責(zé)人溫先生的證實(shí)。其表示，除了1998年與原村集體簽訂的那份35年期限的租地合同，公司就該地塊沒(méi)有重新簽訂過(guò)其他租賃合同。

其認(rèn)為，土地被征轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，只是土地權(quán)利人發(fā)生變更，并不影響土地承包或租賃合同的效力，只是涉及租金由誰(shuí)來(lái)收的問(wèn)題。即便是2005年土地進(jìn)行征轉(zhuǎn)后，公司還繼續(xù)交了三年租金。政府在實(shí)際管理中也認(rèn)可山水田園公司的土地承包使用行為繼續(xù)有效�！岸嗄陙�(lái)，觀瀾山水田園在景區(qū)建設(shè)方面投資較大，為片區(qū)文旅經(jīng)濟(jì)有所貢獻(xiàn)，一定程度上也推動(dòng)了龍華文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，希望有關(guān)部門能傾聽(tīng)企業(yè)意見(jiàn)并積極給出解決方案�！�

針對(duì)此事，奧一新聞?dòng)浾甙l(fā)函聯(lián)系龍華區(qū)觀瀾街道辦，其在回復(fù)中稱，按照1998年山水田園公司與君子布村民委員會(huì)簽訂的山水田園地塊土地承包合同約定，合同期內(nèi)如因國(guó)家征收本范圍（即本合同范圍）的土地，雙方無(wú)條件服從。2005年山水田園地塊已征轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。根據(jù)原《中華人民共和國(guó)合同法》（現(xiàn)《民法典》）關(guān)于租賃合同的規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效�！�

其還表示，龍華區(qū)一直以來(lái)高度重視文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，針對(duì)該園區(qū)相關(guān)問(wèn)題，龍華區(qū)相關(guān)部門、觀瀾街道辦多次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和研究，目前正在積極推動(dòng)相關(guān)問(wèn)題依法依規(guī)辦理，合同有效期相關(guān)問(wèn)題可以尋求司法途徑進(jìn)行解決。

實(shí)際上，在此次水上樂(lè)園項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)備更新之前，觀瀾山水田園景區(qū)未曾因用地問(wèn)題受到影響，目前除了該項(xiàng)目因特種設(shè)備未通過(guò)報(bào)建審批被控停之外，園區(qū)其他項(xiàng)目均仍正常運(yùn)營(yíng)。

廣東知恒律師事務(wù)所律師鄭博恩表示，在目前法律框架下，山水田園公司所面臨的特種設(shè)備報(bào)建審批難題，其中主要體現(xiàn)在土地屬性問(wèn)題上。固然可以通過(guò)法律程序來(lái)解決具體合同效力與租賃關(guān)系的問(wèn)題，報(bào)批程序問(wèn)題，但更長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決方案在于地方政府與企業(yè)的協(xié)同。

其認(rèn)為，面對(duì)法律與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的雙重難題，山水田園需要通過(guò)與觀瀾街道及相關(guān)部門的持續(xù)協(xié)商，探索可行性解決途徑。在法律框架內(nèi)，政府可考慮在不違反法律原則的前提下，給予企業(yè)如政策支持及審批流程指引等，幫助企業(yè)走出困境。同時(shí)，這也表明地方政府在法律合規(guī)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間，需要尋求新的平衡，以支持地方民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升。

“地方政府在保障依法依規(guī)的同時(shí)，應(yīng)充分理解和支持山水田園等民營(yíng)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所做的貢獻(xiàn)，通過(guò)協(xié)商及政策創(chuàng)新，為企業(yè)提供更具彈性的解決路徑，實(shí)現(xiàn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展�！�

相關(guān)資料顯示，2005年，山水田園項(xiàng)目地塊納入城市化轉(zhuǎn)地范圍轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并完成了相應(yīng)的土地補(bǔ)償，但涉及地上建筑物、附著物、青苗等補(bǔ)償卻未能完成。與此同時(shí)，2010年相關(guān)政府部門再次牽頭召開(kāi)研討會(huì)解決這一歷史遺留問(wèn)題，但依然未能成行。

這兩個(gè)徹底解決問(wèn)題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，最終沒(méi)能解決問(wèn)題。由于時(shí)間久遠(yuǎn)，其中緣由目前尚不得而知。僅從當(dāng)前的問(wèn)題來(lái)看，在轉(zhuǎn)征地的地上附著物等補(bǔ)償未完成的情況下，是否依然遵循“買賣不破租賃”的原則？涉事企業(yè)在涉事地塊上的使用權(quán)益是否應(yīng)該按照原始合同執(zhí)行并受到保護(hù)？

在雙方糾紛之外，一個(gè)值得深究的問(wèn)題在于，因糾紛而導(dǎo)致的涉事土地使用效益大打折扣的現(xiàn)實(shí)困境。

一方面，儲(chǔ)備土地入庫(kù)是土地儲(chǔ)備全生命周期管理的重要組成部分，補(bǔ)償?shù)轿�、凈地�?biāo)準(zhǔn)是入庫(kù)的關(guān)鍵指標(biāo)。實(shí)際上，山水田園地塊自征轉(zhuǎn)后，雖然其土地性質(zhì)為國(guó)有土地，但過(guò)去近二十年因未凈地、未補(bǔ)償?shù)轿坏葐?wèn)題涉事一直沒(méi)有納入儲(chǔ)備土地庫(kù)管理，轄區(qū)相關(guān)政府部門自然也無(wú)法對(duì)涉事土地進(jìn)行其他規(guī)劃；

另一方面，當(dāng)前涉事土地的實(shí)際使用主體為山水田園景區(qū)及其運(yùn)營(yíng)公司，為激發(fā)景區(qū)經(jīng)營(yíng)活力、確保設(shè)備符合安全標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)方必須對(duì)景區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行更新、更換，但如今因?yàn)橥恋貦?quán)屬的歷史遺留問(wèn)題而不得不擱置。

由此，因歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致土地使用效益大打折扣，相關(guān)糾紛也一直懸而未決，成為“政府拿不走、企業(yè)難作為”的困局。

山水田園的用地問(wèn)題屬于歷史遺留問(wèn)題，成因復(fù)雜，的確存在較多難點(diǎn)、卡點(diǎn)，但不可忽視的是，相關(guān)土地上存在企業(yè)大量投資以及片區(qū)重要文旅業(yè)態(tài)，都經(jīng)不起一拖再拖。往大了說(shuō)，如果不能盡快妥善解決問(wèn)題，必將對(duì)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

因此，亟需政府及相關(guān)部門積極主動(dòng)破解難題，拿出切實(shí)可行的方案，為涉事企業(yè)排憂解難，推動(dòng)片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。