在社區(qū)治理中 業(yè)委會發(fā)揮著規(guī)范物業(yè)服務(wù) 改善業(yè)主生活的重要作用 但近日 福州倉山區(qū)融信大衛(wèi)城小區(qū)的不少業(yè)主 卻想罷免業(yè)委會 原來，去年8月他們發(fā)現(xiàn) 業(yè)委會竟然和物業(yè)簽訂了一份 “友好合作協(xié)議” 其中約定業(yè)委會三年內(nèi) 不得召開業(yè)主大會 下調(diào)物業(yè)費、更換物業(yè) 且要求對協(xié)議內(nèi)容保密 在那之后 業(yè)主們希望通過社區(qū)介入 召開業(yè)主大會等方式罷免業(yè)委會 但時至今日仍未成功 那么，這份協(xié)議是否屬實？ 是否侵害了業(yè)主權(quán)益？ 業(yè)主： 該“協(xié)議”侵害全體業(yè)主權(quán)益 “我們成立業(yè)委會本來是為了規(guī)范物業(yè)，結(jié)果業(yè)委會背著業(yè)主簽這種協(xié)議�！�融信大衛(wèi)城小區(qū)業(yè)主夏先生稱，融信物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“融信物業(yè)”）是房地產(chǎn)商的配套物業(yè)，自2013年大規(guī)模業(yè)主入住以來，許多業(yè)主對融信物業(yè)收取高額物業(yè)費的同時，逐漸降低服務(wù)質(zhì)量的行為不滿，組建業(yè)委會本就有這方面的訴求，但沒想到業(yè)委會竟然私下和物業(yè)簽了合作協(xié)議。 夏先生出示了一份“友好合作協(xié)議”，協(xié)議中約定，業(yè)委會承諾3年內(nèi)不進行物業(yè)更換選聘工作，保證融信物業(yè)3年的物業(yè)管理服務(wù)資格并保證不降低物業(yè)收費標準。協(xié)議還提到，雙方應(yīng)對協(xié)議的條款內(nèi)容保密，不得向第三方透露。落款甲方為大衛(wèi)城業(yè)委會，乙方為融信物業(yè)，并蓋有融信物業(yè)公章。 夏先生出示的“友好合作協(xié)議” 夏先生表示，這份協(xié)議是物業(yè)工作人員在2024年8月初發(fā)到業(yè)主群中的。因此事許多業(yè)主希望罷免目前的業(yè)委會，但一直拖延至今都未能成功�！皹I(yè)委會憑什么能簽這種侵害全體業(yè)主權(quán)益的協(xié)議呢？” 6月24日上午，記者走訪看到，小區(qū)業(yè)委會辦公室位于物業(yè)服務(wù)中心旁，但大門緊鎖無人辦公。 “業(yè)委會辦公室，一年365天就開幾天�！睒I(yè)主劉先生表示，小區(qū)業(yè)委會辦公室，每年只有極少數(shù)時間有人辦公，有事要找業(yè)委會全靠打電話。 小區(qū)業(yè)委會辦公室大門緊閉 業(yè)委會： 為促成業(yè)委會成立而簽 “我們是有簽署這份協(xié)議，但物業(yè)發(fā)的那份有內(nèi)容缺失。”業(yè)委會主任楊先生告訴記者，協(xié)議是在業(yè)委會組建過程中，在多位業(yè)主代表見證下簽署的。“當時有部分業(yè)主與物業(yè)關(guān)系較好，為了獲取物業(yè)的支持，以達到成立業(yè)委會的條件，便與物業(yè)協(xié)商合作，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，業(yè)委會不發(fā)起更換物業(yè)的流程�！� 為什么協(xié)議中有保密條款？“當時有業(yè)主代表提出，不希望這份協(xié)議被用來挑起糾紛，便添加了保密條款�！睏钕壬Q，物業(yè)對業(yè)主公布的協(xié)議中，隱去了簽訂協(xié)議的時間，并且物業(yè)公布協(xié)議時，業(yè)委會正在進行新物業(yè)的聘用流程，但受協(xié)議公布影響，聘用流程中斷。 記者對比業(yè)委會與業(yè)主提供的協(xié)議，發(fā)現(xiàn)業(yè)主提供的協(xié)議缺失了簽訂時間，業(yè)委會提供的協(xié)議顯示，簽訂時間為2023年6月22日。據(jù)了解，該小區(qū)業(yè)委會的成立時間約為2023年6月26—27日。 為核實情況，記者來到融信物業(yè)服務(wù)中心。物業(yè)經(jīng)理陳女士表示，由于此事的經(jīng)辦人員已經(jīng)離職，其對協(xié)議的簽署及公布經(jīng)過不太了解，目前也找不到此協(xié)議原件，同時表示暫無該經(jīng)辦人員聯(lián)系方式。 融信物業(yè)服務(wù)中心 隨后，記者來到百花社區(qū)了解情況。社區(qū)工作人員告訴記者，確實收到了相關(guān)投訴，也進行了調(diào)解。“協(xié)議肯定是無效的，簽訂只能代表個人，不能代表全體業(yè)主�！惫ぷ魅藛T還表示，若業(yè)主不滿業(yè)委會的工作，可以選擇召開業(yè)主大會進行罷免。 律師： 擅自簽署涉業(yè)主權(quán)益的合同 該行為或違法 對此，福建律師海都公益團福建共與和律師事務(wù)所陳建明律師認為，業(yè)委會擅自簽署涉業(yè)主權(quán)益的合同，這一行為或構(gòu)成違法。 業(yè)委會超越職權(quán)邊界行事，其行為不具有法律效力。陳律師建議，對于業(yè)主而言，當遇到業(yè)委會違法行為，侵害業(yè)主權(quán)益時，可依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，向法院申請撤銷或者確認協(xié)議或決定無效，也可向街道辦事處、房管部門投訴，要求責令業(yè)委會整改，還能通過召開臨時業(yè)主大會罷免相關(guān)委員。 焦點 業(yè)委會職責如何界定？ 業(yè)委會到底什么能做什么不能做呢？對此，記者也咨詢了沈展昌律師。 沈律師表示，業(yè)委會作為業(yè)主自治的執(zhí)行機構(gòu)，其行為邊界由法律嚴格界定。在合法職權(quán)范圍內(nèi)，業(yè)委會可以依法執(zhí)行業(yè)主大會決議，例如與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或解除物業(yè)服務(wù)合同、管理和使用專項維修資金、決定共有部分的經(jīng)營與收益分配；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)，就小區(qū)管理問題與物業(yè)溝通協(xié)商，代表業(yè)主提起民事訴訟維護共有權(quán)益；需定期公示業(yè)主大會和業(yè)委會決議、公共收益收支、維修資金使用情況等重要信息，保障業(yè)主知情權(quán)。 但法律亦明確禁止業(yè)委會超越職權(quán)邊界行事。業(yè)委會不得擅自作出應(yīng)由業(yè)主大會決定的事項，如擅自決定選聘或解聘物業(yè)、調(diào)整物業(yè)費標準、處分共有財產(chǎn)（如改變共用部位用途、出售小區(qū)公共設(shè)施）；不得通過協(xié)議或規(guī)則限制業(yè)主依法行使投票權(quán)、知情權(quán)等合法權(quán)利，例如設(shè)置不合理條件剝奪業(yè)主提案權(quán)或表決權(quán)；嚴禁侵占、挪用公共收益或?qū)ｍ椌S修資金，不得將共有資金用于與小區(qū)管理無關(guān)的支出；未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，不得擅自對外簽署涉及業(yè)主重大權(quán)益的合同（如長期限制業(yè)主大會權(quán)利的“合作協(xié)議”）；任期屆滿后必須按規(guī)定移交公章、財務(wù)資料等物品，不得拒絕撤場或繼續(xù)以業(yè)委會名義開展活動；業(yè)委會成員個人不得利用職務(wù)之便謀取私利，不得泄露業(yè)主信息或侵害業(yè)主共同利益，相關(guān)行為若違反法律規(guī)定，需承擔相應(yīng)民事責任甚至刑事責任。
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