小區(qū)車位緊張怎么辦？搖號！可要是物業(yè)公司突然說：“沒交物業(yè)費的業(yè)主，沒資格參與搖號�！�這操作合法嗎？最近，北京市房山區(qū)人民法院就審理了這么一起案子，判決結果明確指出：物業(yè)公司這么干，無效！
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由于車位緊張，陳女士所在小區(qū)自2015年起通過搖號分配地面車位。2021年至2024年間，物業(yè)公司先后4次發(fā)布搖號通知，均將“按時足額繳納物業(yè)費”列為報名必要條件。因陳女士未按時繳納物業(yè)費，被拒絕參與搖號。陳女士認為該規(guī)定侵害其合法權益，遂將物業(yè)公司訴至法院，要求確認該限制條款無效，并索賠因無法參與搖號而額外產(chǎn)生的車位租賃費2800元。物業(yè)公司辯稱，該做法符合臨時管理規(guī)約，旨在核實業(yè)主身份、優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主需求，并指出陳女士房屋已出租、名下已有地下車位且存在轉租行為，并無實際使用地面車位的需求，所以不存在2800元車位租賃費的事實。2
對于該案，法院審理后查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時，該小區(qū)業(yè)主委員會未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車位搖號由物業(yè)公司自行組織，且物業(yè)公司未就搖號限制條件履行多數(shù)業(yè)主同意程序。法院認為，地面車位的使用屬于業(yè)主共有和共同管理權利的重大事項，應由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序，擅自將物業(yè)費繳納情況與車位搖號資格掛鉤，侵犯了業(yè)主對共有部分的合法權益，違背公平自愿原則，故判決認定物業(yè)公司以繳納物業(yè)費作為參與小區(qū)車位搖號條件的行為無效.對于陳女士索賠的2800元車位租賃費，法院認為其未能提供充分證據(jù)證明該損失實際發(fā)生，且搖號結果具有隨機性，損失并非必然發(fā)生，因此未予支持。 3
房山法院長陽人民法庭法官安樂庭后表示，物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務職能，事關業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意徑行發(fā)布針對全體小區(qū)業(yè)主關于地面車位搖號的通知，且該通知中直接將繳納物業(yè)費與租用小區(qū)車位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權利，有違公平自愿，法院因此對該行為進行了否定性評價。安樂提示，物業(yè)公司在日常管理與服務中，應當尊重業(yè)主對小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權利，構建并落實常態(tài)化業(yè)主溝通機制，推進物業(yè)管理服務更加符合群眾期待。小區(qū)業(yè)主也應避免無理由拒繳物業(yè)費、私自侵占公共部分等問題，增強主人翁意識和參與意識，與物業(yè)單位多溝通、同努力，逐步構建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境。4
“本案雖案情不復雜，但背后反映的物業(yè)管理、業(yè)主權利、社區(qū)治理等問題，具有普遍性和警示意義�！睂τ谠摪福本┦腥舜蟠�、房山區(qū)蘇莊三里社區(qū)黨委書記兼居委會主任邵雪松認為，法院判決厘清了物業(yè)公司的權利邊界，警示管理行為必須在法律框架和業(yè)主授權范圍內(nèi)進行。同時，物業(yè)公司也應建立健全與業(yè)主的常態(tài)化溝通機制，促進物業(yè)與業(yè)主相互理解支持，將矛盾糾紛化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。
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