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不交物業(yè)費(fèi)沒資格參與小區(qū)車位搖號？法院判了
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長沙社區(qū)通 時間：2025-09-28

小區(qū)車位緊張?jiān)趺崔k？搖號！可要是物業(yè)公司突然說：“沒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，沒資格參與搖號�！�

這操作合法嗎？最近，北京市房山區(qū)人民法院就審理了這么一起案子，判決結(jié)果明確指出：物業(yè)公司這么干，無效！

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案情回顧

由于車位緊張，陳女士所在小區(qū)自2015年起通過搖號分配地面車位。2021年至2024年間，物業(yè)公司先后4次發(fā)布搖號通知，均將“按時足額繳納物業(yè)費(fèi)”列為報名必要條件。因陳女士未按時繳納物業(yè)費(fèi)，被拒絕參與搖號。

陳女士認(rèn)為該規(guī)定侵害其合法權(quán)益，遂將物業(yè)公司訴至法院，要求確認(rèn)該限制條款無效，并索賠因無法參與搖號而額外產(chǎn)生的車位租賃費(fèi)2800元。

物業(yè)公司辯稱，該做法符合臨時管理規(guī)約，旨在核實(shí)業(yè)主身份、優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主需求，并指出陳女士房屋已出租、名下已有地下車位且存在轉(zhuǎn)租行為，并無實(shí)際使用地面車位的需求，所以不存在2800元車位租賃費(fèi)的事實(shí)。

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法院判決

對于該案，法院審理后查明，截至2024年8月物業(yè)公司最后一次發(fā)布通知時，該小區(qū)業(yè)主委員會未選舉成功，公共區(qū)域未完成移交，地面車位搖號由物業(yè)公司自行組織，且物業(yè)公司未就搖號限制條件履行多數(shù)業(yè)主同意程序。

法院認(rèn)為，地面車位的使用屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司未經(jīng)法定程序，擅自將物業(yè)費(fèi)繳納情況與車位搖號資格掛鉤，侵犯了業(yè)主對共有部分的合法權(quán)益，違背公平自愿原則，故判決認(rèn)定物業(yè)公司以繳納物業(yè)費(fèi)作為參與小區(qū)車位搖號條件的行為無效.

對于陳女士索賠的2800元車位租賃費(fèi)，法院認(rèn)為其未能提供充分證據(jù)證明該損失實(shí)際發(fā)生，且搖號結(jié)果具有隨機(jī)性，損失并非必然發(fā)生，因此未予支持。 

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法官提示

房山法院長陽人民法庭法官安樂庭后表示，物業(yè)管理承載小區(qū)公共服務(wù)職能，事關(guān)業(yè)主切身利益。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意徑行發(fā)布針對全體小區(qū)業(yè)主關(guān)于地面車位搖號的通知，且該通知中直接將繳納物業(yè)費(fèi)與租用小區(qū)車位資格綁定，明顯限制了業(yè)主權(quán)利，有違公平自愿，法院因此對該行為進(jìn)行了否定性評價。

安樂提示，物業(yè)公司在日常管理與服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主對小區(qū)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利，構(gòu)建并落實(shí)常態(tài)化業(yè)主溝通機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)更加符合群眾期待。小區(qū)業(yè)主也應(yīng)避免無理由拒繳物業(yè)費(fèi)、私自侵占公共部分等問題，增強(qiáng)主人翁意識和參與意識，與物業(yè)單位多溝通、同努力，逐步構(gòu)建和諧、安全、舒適的居住環(huán)境。

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人大代表點(diǎn)評

“本案雖案情不復(fù)雜，但背后反映的物業(yè)管理、業(yè)主權(quán)利、社區(qū)治理等問題，具有普遍性和警示意義�！睂τ谠摪�，北京市人大代表、房山區(qū)蘇莊三里社區(qū)黨委書記兼居委會主任邵雪松認(rèn)為，法院判決厘清了物業(yè)公司的權(quán)利邊界，警示管理行為必須在法律框架和業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行。同時，物業(yè)公司也應(yīng)建立健全與業(yè)主的常態(tài)化溝通機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主相互理解支持，將矛盾糾紛化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。


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