“房子空著沒(méi)入住，物業(yè)費(fèi)一分不少，合理嗎？”每當(dāng)物業(yè)催繳費(fèi)時(shí)，不少空置房業(yè)主都會(huì)發(fā)出這樣的疑問(wèn)。連日來(lái)，記者走訪長(zhǎng)沙多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，一方是業(yè)主們對(duì)“未享服務(wù)卻要繳費(fèi)”的不滿，另一方是物業(yè)公司“公共服務(wù)不能停、養(yǎng)護(hù)成本下降難”的焦慮，雙方各執(zhí)一詞，態(tài)度迥異�？罩梅课飿I(yè)費(fèi)到底該不該交？如何交？記者為此展開(kāi)調(diào)查。

房主叫冤

談及空置房交物業(yè)費(fèi)，長(zhǎng)沙市民劉女士一肚子苦水。因小孩讀書(shū)，她家那套位于漁業(yè)路上的房子已空置4年多，可物業(yè)費(fèi)催繳單卻從未缺席。她給記者算了筆賬：房子89平方米，物業(yè)費(fèi)1.8元/平方米/月，從2021年至今已交費(fèi)近8000元�！叭绻�請(qǐng)人定期給房子保潔，能花多少錢(qián)，你說(shuō)冤不冤？”

同樣覺(jué)得冤屈的還有天心區(qū)杉木沖中路某小區(qū)的王先生。2019年買(mǎi)的期房，因收房時(shí)發(fā)現(xiàn)墻面開(kāi)裂、滲水，他沒(méi)簽收也沒(méi)入住，卻在2024年被物業(yè)公司起訴，要求補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)13457元，并支付7185元違約金。“房子沒(méi)達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，我也沒(méi)簽物業(yè)服務(wù)合同，憑啥要交錢(qián)？”他當(dāng)庭辯解，但法院最終還是判他履行繳費(fèi)義務(wù)，令其至今不能釋?xiě)选?/span>

“水電是用多少就交多少，物業(yè)費(fèi)為啥不能參照?qǐng)?zhí)行？”記者走訪發(fā)現(xiàn)，多位空置房業(yè)主的訴求高度一致：“房子空著，連小區(qū)垃圾桶都沒(méi)碰過(guò)，全額繳費(fèi)不合理�！边�有業(yè)主直言，“為空置房交物業(yè)費(fèi)，相當(dāng)于白扔了養(yǎng)老金”。

物業(yè)訴苦

“業(yè)主總盯著自己沒(méi)入住，卻沒(méi)看到物業(yè)服務(wù)從沒(méi)停過(guò)�！遍_(kāi)福區(qū)某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理湯華告訴記者，公司所服務(wù)的小區(qū)共1023戶，常年空置房約占20%。“無(wú)論空置與否，保潔每天得清掃單元樓道，清理小區(qū)綠化帶、垃圾桶；安保要24小時(shí)輪班巡邏，半夜都得盯監(jiān)控；電梯每月要維保，消防設(shè)施每周得檢查，這些活少干一項(xiàng)，已入住的業(yè)主就會(huì)投訴�！�

“總成本除人工外，還有電梯維保、消防檢測(cè)、公共區(qū)域水電等剛性支出，而目前物業(yè)費(fèi)收繳率為80%左右�！睖�華也給記者算了筆賬：小區(qū)物業(yè)費(fèi)均價(jià)1.6元/平方米，按空置房最低七折優(yōu)惠計(jì)算，一年下來(lái)就少收十幾萬(wàn)元，如果砍掉空置房物業(yè)費(fèi)，一旦服務(wù)跟不上，引起已入住業(yè)主不繳費(fèi)，就會(huì)陷入“服務(wù)縮水—繳費(fèi)率更低—更沒(méi)錢(qián)服務(wù)”的死循環(huán)。

望城區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任周先生曾牽頭協(xié)調(diào)過(guò)空置房繳費(fèi)問(wèn)題，最終不歡而散。業(yè)主說(shuō)“沒(méi)享受服務(wù)就該少交”，物業(yè)則說(shuō)“公共服務(wù)沒(méi)斷，費(fèi)用不能少”；有業(yè)主提出“只交垃圾清運(yùn)費(fèi)，其他費(fèi)用不交”，物業(yè)則反駁“安保、電梯維護(hù)費(fèi)誰(shuí)來(lái)出”，各說(shuō)各的理，誰(shuí)也不讓步，只能不了了之�！澳呐履銕啄隂](méi)進(jìn)小區(qū)，大門(mén)還得有人守、電梯也要正常運(yùn)行，房子才不會(huì)因物管混亂而貶值�！弊咴L中，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人紛紛向記者表達(dá)這一觀點(diǎn)。

相向破局

業(yè)主拒繳，物業(yè)催繳，空置房物業(yè)繳費(fèi)問(wèn)題分歧難解。結(jié)合數(shù)十起相關(guān)案件，湖南天楚律師事務(wù)所律師李曉龍分析，核心矛盾源于認(rèn)知與現(xiàn)實(shí)差距：一是責(zé)任主體混淆。部分業(yè)主將收房質(zhì)量問(wèn)題（如墻面開(kāi)裂、屋頂漏水等）與物業(yè)費(fèi)繳納直接綁定，認(rèn)為前期物業(yè)未協(xié)助解決問(wèn)題，自己有權(quán)拒繳物業(yè)費(fèi)，殊不知房屋質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任主體是開(kāi)發(fā)商，而非物業(yè)公司。二是服務(wù)資格存疑。部分小區(qū)更換物業(yè)時(shí)程序有瑕疵、操作不透明，比如未公示物業(yè)選聘流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)依據(jù)，而直接讓新物業(yè)入駐，讓業(yè)主對(duì)其服務(wù)資格產(chǎn)生質(zhì)疑，進(jìn)而抗拒繳費(fèi)。三是服務(wù)認(rèn)知有偏差。不少業(yè)主認(rèn)為“房屋空置，無(wú)需物業(yè)服務(wù)”，將物業(yè)費(fèi)等同于“個(gè)人專屬服務(wù)費(fèi)”，卻忽略了安保、電梯維保、保潔等物業(yè)服務(wù)的公共屬性。

如何破解困局，唯有相向而行：一是細(xì)化合同約定，購(gòu)房或簽物業(yè)協(xié)議時(shí)，明確空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)比例及附加服務(wù)，從源頭減少糾紛；二是鼓勵(lì)物業(yè)創(chuàng)新，針對(duì)空置房推出定期保潔、通風(fēng)等定制服務(wù)，讓業(yè)主切實(shí)感知服務(wù)價(jià)值；三是建立常態(tài)化溝通機(jī)制，避免矛盾升級(jí)。

近期，長(zhǎng)沙市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布相關(guān)指引，明確建設(shè)單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅，或者建設(shè)單位精裝交付后事先向物業(yè)服務(wù)人書(shū)面報(bào)告（報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括房屋水、電、氣等使用記錄）并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)未入住或未使用的普通商品住宅可享受物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠。

具體來(lái)看，優(yōu)惠政策主要有以下幾方面，2022年7月前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中有約定的按約定執(zhí)行；無(wú)約定的，2022年7月至2025年2月期間按物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納。2025年3月起，將實(shí)行階梯式優(yōu)惠：交房后連續(xù)空置至第24個(gè)月，按70%繳納，從第25個(gè)月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束，按照物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納。要注意的是，已入住但暫停使用的房屋，不在此列。

【溫馨提示】

李曉龍律師表示，業(yè)主如遇到以下情況，可拒繳或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)費(fèi)：

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)法定程序入駐小區(qū)，且未與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)達(dá)成物業(yè)服務(wù)合同；或者違規(guī)收取合同約定以外的費(fèi)用、非因不可抗力或者正當(dāng)理由中斷物業(yè)服務(wù)，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費(fèi)。

如果存在物業(yè)服務(wù)未達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、在法定期限內(nèi)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未協(xié)助業(yè)主解決房屋質(zhì)量問(wèn)題、隱瞞小區(qū)公共區(qū)域收益未公示、小區(qū)安全存在嚴(yán)重隱患等原因，業(yè)主可以要求減免不合理的物業(yè)費(fèi)。