社區(qū)回應(yīng)：

正在逐步登記核實(shí)業(yè)主的真實(shí)想法

4月18日，頂端新聞·河南商報(bào)記者從富邦銘邸二期小區(qū)業(yè)主那里了解到，現(xiàn)在社區(qū)將對(duì)小區(qū)業(yè)主自行招聘物業(yè)管理公司簽字情況進(jìn)行入戶核查，同時(shí)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理問題征求業(yè)主意見。

同時(shí)，業(yè)主稱，社區(qū)要求小區(qū)每棟樓每單元安排一名業(yè)主代表，配合社區(qū)共同完成入戶核查工作。

針對(duì)業(yè)主所反映的情況，頂端新聞·河南商報(bào)記者4月19日下午聯(lián)系到鄭州市園田社區(qū)。

社區(qū)工作人員稱，現(xiàn)在是對(duì)此前業(yè)主的物業(yè)招聘表決登記進(jìn)行核查，一是核查小區(qū)業(yè)主表決的真實(shí)情況；二是社區(qū)想通過入戶的方式了解業(yè)主的一些意見，決定看下一步的物業(yè)管理怎么去做。

同時(shí)，社區(qū)工作人員就該小區(qū)物業(yè)現(xiàn)有問題進(jìn)行了回復(fù)：“如果小區(qū)要走規(guī)范化的話，首先要成立業(yè)委會(huì)，讓業(yè)委會(huì)擔(dān)負(fù)起小區(qū)全體業(yè)主的主體責(zé)任�！�

但如果業(yè)主不想成立業(yè)委會(huì)，可以按照《民法典》的有關(guān)規(guī)定，全體業(yè)主的三分之二參與表決，超過半數(shù)業(yè)主同意后，業(yè)主可自行招聘物業(yè)公司。社區(qū)工作人員說，屆時(shí)社區(qū)將對(duì)業(yè)主表決簽字情況進(jìn)行核實(shí)，第一核實(shí)是不是全體業(yè)主的意見，第二就是征求一下小區(qū)全體業(yè)主的意見，對(duì)物業(yè)持有什么態(tài)度？或者有什么更好的意見沒有？

“如果這些都是小區(qū)業(yè)主真實(shí)的意見，需要換一個(gè)業(yè)主們信得過的物業(yè)公司。那就按照法律的相關(guān)規(guī)定，社區(qū)和辦事處將協(xié)助業(yè)主向前推進(jìn)。”

省住建廳與市房管局回應(yīng)

究竟應(yīng)該聽誰的？

此前，河南省住建廳回應(yīng)，根據(jù)民法典的有關(guān)規(guī)定，沒有業(yè)委會(huì)也是可以選聘新物業(yè)公司的。在沒有業(yè)委會(huì)的情況下，業(yè)主可通過投票選聘新的物業(yè)公司。首先要達(dá)到全體業(yè)主的三分之二的參與表決，其次要半數(shù)業(yè)主投票同意。

在后續(xù)采訪中，頂端新聞·河南商報(bào)記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，依據(jù)《民法典》第九百三十九條的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。如果在不成立業(yè)委會(huì)的條件下，可以根據(jù)《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十四條的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，需要全體業(yè)主同意。

一個(gè)需要全體業(yè)主的三分之二的參與表決，半數(shù)業(yè)主投票同意，即可更換物業(yè)公司，一個(gè)需要全體業(yè)主同意。那么究竟需要多少業(yè)主同意？

鄭州大學(xué)法學(xué)院楊會(huì)永教授告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者，開發(fā)商自行引進(jìn)物業(yè)這種操作不合法，需要組織全體業(yè)主討論表決聘請(qǐng)新物業(yè)�！睹穹ǖ洹泛汀逗幽鲜�業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》之間，應(yīng)優(yōu)先適用上位法。依據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款其他事項(xiàng)（選聘和解聘物業(yè)），應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

在法律法規(guī)的適用上，應(yīng)該優(yōu)先適用上位法�！逗幽鲜�業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》發(fā)布于2019年11月25日，然而新版《民法典》是在2021年1月1日正式實(shí)施，在該情況下應(yīng)優(yōu)先適用《民法典》。