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中介公司低價轉(zhuǎn)租房屋后跑路
房東趕租客出門➘
年近六旬的賀巧玲（化名）是湖南邵陽人，前些年在長沙市天心區(qū)購置了一套房屋，因暫時不住，于2020年5月15日授權(quán)女兒劉雪梅（化名）將房屋出租。
劉雪梅與長沙易居名舍科技有限責(zé)任公司（以下簡稱易居名舍公司）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：
合同簽訂當(dāng)日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合計3400元。
同月21日，賀巧玲出具《授權(quán)委托書》：
23歲的蕭明（化名）是湖南郴州人，當(dāng)時剛在長沙參加工作的他急于租房，看中了賀巧玲的這套房屋。在商議房屋租金時，易居名舍公司工作人員表示，月租金可以比市場價少一點，但須一次性繳納一年以上。經(jīng)過一番討價還價，雙方最后將月租金定在1150元，比價后發(fā)現(xiàn)，該價格遠低于同地段房屋租金，于是蕭明一次性支付了13個月租金。
2020年5月25日，易居名舍公司與蕭明簽訂《房屋租賃合同》，合同載明：
合同簽訂后，蕭明向易居名舍公司支付定金1000元及13個月房租14950元，共計15950元。
但一個月后，2020年6月24日，本是易居名舍公司按約支付租金的日子，劉雪梅卻遲遲沒有收到租金。此后幾天，劉雪梅電話聯(lián)系易居名舍公司，卻始終聯(lián)系不上。劉雪梅來到易居名舍公司所在地，卻發(fā)現(xiàn)公司早已人去樓空。
“中介跑了，既然沒收到租金，我得把房屋收回來�！眲⒀┟穪淼匠鲎馕�，跟蕭明說明了情況，并要求蕭明把房屋騰出來。蕭明表示，他簽了合同并一次性交了13個月租金，不同意騰房。
隨后的一段時間里，劉雪梅采取斷電等行為，并出具《強制搬離協(xié)議》，要求蕭明一周內(nèi)搬離出租屋，后續(xù)雙方各自走法律程序向易居名舍公司追討損失。最終，蕭明不得不于2020年9月12日搬出出租屋。
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法院判決房屋租賃合同有效
房東單方解除合同應(yīng)擔(dān)責(zé)➘
入住不到4個月就被趕出房屋，蕭明越想越氣，2021年1月4日，一紙訴狀將賀巧玲、劉雪梅告上法庭，請求法院判令兩被告賠償他房屋租金損失10925元。
長沙市天心區(qū)人民法院開庭審理了此案。賀巧玲、劉雪梅辯稱：
自己與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》后，僅收到一個月租金1700元及押金1700元，共計3400元，在沒有再收到租金的情況下，于2020年8月23日與易居名舍公司自動解除合同；
經(jīng)多次與蕭明協(xié)商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司與蕭明之間的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予解除，作為房屋所有人，她們有權(quán)收回房屋；
至于蕭明的損失，賀巧玲、劉雪梅認為應(yīng)由易居名舍公司承擔(dān)。
法院審理認為，本案有兩個爭議焦點：
法院認為，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定，本案中，原告蕭明對案涉房屋享有的租賃權(quán)不屬于民事權(quán)益范圍內(nèi)，故本案不是侵權(quán)責(zé)任糾紛。
根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，本案中，被告賀巧玲與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權(quán)委托書》，雙方已形成委托代理關(guān)系，由被告賀巧玲委托易居名舍公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。易居名舍公司與原告蕭明簽訂《房屋租賃合同》，合同明確載明案涉房屋產(chǎn)權(quán)人系被告賀巧玲，并非易居名舍公司，原告蕭明在簽訂該合同時知道易居名舍公司與被告賀巧玲之間的代理關(guān)系，該合同直接約束被告賀巧玲和原告蕭明，原、被告雙方形成房屋租賃合同關(guān)系，故本案系房屋租賃合同糾紛，該合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，應(yīng)予履行。
《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定，侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益。
《合同法》第四百零二條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。
原告蕭明按《房屋租賃合同》約定一次性交納13個月租金，已完成支付全部租金的合同義務(wù)，被告賀巧玲單方要求原告蕭明騰退房屋，系單方解除合同，不屬于《房屋租賃合同》約定的易居名舍公司單方解除合同事由，故被告賀巧玲應(yīng)承擔(dān)賠償原告蕭明預(yù)交租金10925元及利息的民事責(zé)任。
關(guān)于原告蕭明要求被告劉雪梅共同承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請，根據(jù)《民法總則》第一百六十二條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。因被告劉雪梅系被告賀巧玲代理人，故上述賠償責(zé)任應(yīng)由被告賀巧玲承擔(dān)。
法院同時認為，被告賀巧玲承擔(dān)本案責(zé)任后，可向易居名舍公司另行主張權(quán)利。
據(jù)此，長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決：被告賀巧玲賠償原告蕭明預(yù)交租金10925元及利息。
賀巧玲不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。日前，長沙市中級人民法院作出維持原判的判決。
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警惕明顯低于市場價格的出租房
注意查看其經(jīng)營范圍是否包含“住房租賃經(jīng)營”等業(yè)務(wù)，了解經(jīng)營資質(zhì)、成立時間和運營實力等。
房東切記不能盲目貪圖高租價。租戶應(yīng)避免一次性支付較大額度的租金，同時應(yīng)向租賃合同約定的企業(yè)賬戶打款，謹慎向業(yè)務(wù)員個人支付，以保障自身資金安全。
消費者在租房前應(yīng)實地查看多方了解，還可要求托管公司出具所租賃房屋的房屋權(quán)屬證明文件以及房屋業(yè)主委托租賃的相關(guān)文書。
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