“122萬啊，這都8個月了還不給我退，問起來就一拖再拖，真的太難了”。2021年11月，李女士在由中南置地開發(fā)的位于太華路與鳳城五路交匯處東南角初中南君啟小區(qū)購買了一套房。前期繳納了房款總額30%約79萬元的款項后，后續(xù)又繳納了約43萬元的購房款，總計122萬元左右。由于種種原因，李女士與開發(fā)商中南置地協(xié)商一致退款。
業(yè)主：與開發(fā)商簽訂退款協(xié)議后
逾期未收到退款
2022年4月，李女士與中南君啟開發(fā)商中南置地西安分公司（西安萊恒置業(yè)有限公司）簽署了退款協(xié)議。協(xié)議注明，在簽訂后的30個工作日內(nèi)，會將前期繳納的所有購房款退回至原賬戶。截至目前，原定的退款日期已經(jīng)過去了大半年，李女士仍然沒有收到退回的購房款。和李女士一樣，王先生在今年的5月26日簽署了退房協(xié)議。約定的30個工作日過后，同樣沒有收到購房款。王先生曾多次與中南君啟負(fù)責(zé)人交涉，對方表示退還購房款需要支取前期存在銀行的商品房預(yù)售資金，支取預(yù)售資金需要西安市住建局相關(guān)部門簽字，這個流程需要時間。為了了解清楚退還購房款是否需要支取前期存在銀行的商品房預(yù)售資金，記者聯(lián)系了負(fù)責(zé)監(jiān)管中南君啟項目的曲江大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造辦公室（以下簡稱：改造辦）工作人員。11月29日下午，改造辦工作人員與記者一起來到了中南置地西安區(qū)域公司。中南置地工作人員表示公司發(fā)言人在上海出差無法接受采訪，中安君啟項目負(fù)責(zé)人也不在公司也無法接受采訪，且再次表示退還購房款需要支取前期存在銀行的商品房預(yù)售資金，這需要住建部門同意才可以。改造辦：監(jiān)管賬戶累計金額超過重點監(jiān)管金額
需企業(yè)自行結(jié)算退款
就中安置地工作人員的回應(yīng)，改造辦工作人員現(xiàn)場告訴記者，根據(jù)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第25條規(guī)定（開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進(jìn)賬金額未達(dá)到重點監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)申請從監(jiān)管賬戶中退還相應(yīng)款項至購房人；若監(jiān)管賬戶累計進(jìn)賬金額超過重點監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支）中南君啟項目的監(jiān)管賬戶累計進(jìn)賬金額已經(jīng)超過重點監(jiān)管資金額度，需要開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不能在監(jiān)管賬戶中另行列支。所以關(guān)于中南君啟負(fù)責(zé)人所說的，退款需要動用銀行監(jiān)管賬戶資金，且需要住建部門簽字同意的情況并不存在。在將近3個小時的等待中，中南置地始終未有相關(guān)人員正面解決李女士等人的問題，只一次次以發(fā)言人不在為由要求記者先行離開，相關(guān)問題會在了解后回函解釋。考慮到相關(guān)情況后，保護(hù)辦工作人員表示可以幫助協(xié)調(diào)約見雙方商談，約見時間需要與雙方協(xié)商再定。12月12日經(jīng)過記者再次詢問改造辦工作人員得知，目前在改造辦工作人員的協(xié)調(diào)下，中南置地西安區(qū)域公司已經(jīng)同意在12月底前會通過銀行進(jìn)行退款，但退款方案還需進(jìn)一步和李女士等人協(xié)商。針對此事記者咨詢了陜西豐瑞律師事務(wù)所張鑫浩律師。張新浩律師認(rèn)為：依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條：具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。本案中，業(yè)主與中南置地協(xié)商一致并簽署了《退款協(xié)議》，是雙方的真實意思表示，并且不存在協(xié)議被撤銷、無效的情形，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本協(xié)議依法成立并生效，對雙方均有拘束力。
張律師表示，《退款協(xié)議》上注明在協(xié)議簽訂后的30個工作日內(nèi)會將前期繳納的所有購房款退回原賬戶，針對業(yè)主目前未收到購房款的情況，根據(jù)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第25條規(guī)定，中南君啟項目的監(jiān)管賬戶累計進(jìn)賬金額已經(jīng)超過重點監(jiān)管資金額度，屬于需要開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支的情況；其次，中南君啟至今未履行退還購房款的義務(wù)，應(yīng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任，具體違約責(zé)任的承擔(dān)以雙方的約定為主，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十五條，應(yīng)注意約定的違約金應(yīng)以業(yè)主的損失為標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)過分低于或高于造成的損失的，否則人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)增加或減少。綜上所述，針對合法有效的《退款協(xié)議》，張律師建議：“若開發(fā)企業(yè)逾期履行，業(yè)主可先進(jìn)行協(xié)商、向相關(guān)部門反映或采取訴訟的方式維護(hù)合法權(quán)益。同時可要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任”。 
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