電停了

燈滅了

老人只能摸黑下樓

卻意外踩空摔傷

老人指責(zé)物業(yè)服務(wù)不到位

物業(yè)聲稱老人走路太大意

到底是誰占理？

2021年某日下午，北京市海淀區(qū)某小區(qū)停電電梯停運(yùn)，家住12樓的張奶奶只能走樓梯去接孫子放學(xué)。但樓梯樓道內(nèi)沒有應(yīng)急燈照明，安全出口指示燈也沒有亮，這導(dǎo)致張奶奶在下樓過程中踩空摔下樓梯。張奶奶受傷后由救護(hù)車送往醫(yī)院，住院20余天。

張奶奶隨后將物業(yè)公司訴至北京市海淀區(qū)人民法院。張奶奶認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)合同，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)包括樓梯間以及共用照明在內(nèi)的公用部分的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)公司作為業(yè)主共有部分、公共樓道空間的物業(yè)服務(wù)人，未按照相關(guān)規(guī)定提供應(yīng)有服務(wù)，導(dǎo)致自己受到傷害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告物業(yè)公司辯稱，案涉住宅樓是1999年建成的，建樓時(shí)未設(shè)計(jì)應(yīng)急燈，現(xiàn)在沒有安裝應(yīng)急燈的條件。當(dāng)天因?yàn)殡娏Σ糠謾z修所以停電，安全出口指示燈是由于停電才不亮的，且安全出口指示燈只用于指示而非照明。同時(shí)，物業(yè)公司稱張奶奶摔傷是自己不注意造成的，張奶奶是成年人，在明知當(dāng)天停電的情況下，下樓梯時(shí)更應(yīng)該謹(jǐn)慎注意，張奶奶摔傷與物業(yè)公司無關(guān)。

第三人電力公司述稱，其不是提供物業(yè)服務(wù)的公司，沒有服務(wù)行為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)該對業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。電力公司已提前張貼了停電檢修通知，通知了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，檢修行為沒有造成張奶奶的損失。

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張奶奶與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，其中包括樓梯間的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以及共用照明的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以保障小區(qū)居民出行安全。

張奶奶摔傷當(dāng)天，小區(qū)因電路檢修而停電，電梯無法使用，出入樓宇只能走樓梯，張奶奶及物業(yè)公司對此均明知。事發(fā)樓宇樓道內(nèi)并無窗戶，只能通過樓梯間與電梯間之間的門透入光線，其能夠起到的照明作用是有限的。雖然物業(yè)公司稱樓宇年代久遠(yuǎn)無應(yīng)急燈的設(shè)置，但其作為物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在停電的情況下通過有效方式保障樓梯間照明，或通過其他方式解決居民在停電期間的出行安全問題，故法院認(rèn)為物業(yè)公司在停電期間未采用有效方式提供樓梯間照明，保障居民出行安全，應(yīng)對張奶奶的摔傷結(jié)果承擔(dān)賠償責(zé)任。

張奶奶作為完全民事行為能力人，在停電期間樓道內(nèi)缺乏照明的情況下，對從14層走樓梯下行的危險(xiǎn)應(yīng)是明知的。在這種特殊情況下，張奶奶應(yīng)盡量減少出行，或者采取自行照明或其他人幫助陪同的方式出行，但事發(fā)時(shí)張奶奶自行走樓梯下行，增加了危險(xiǎn)性，故張奶奶對于損害結(jié)果的發(fā)生也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

因此，結(jié)合雙方各自過錯(cuò)對于損害結(jié)果發(fā)生的原因力大小，法院確定物業(yè)公司承擔(dān)70%的賠償責(zé)任，張奶奶承擔(dān)30%的責(zé)任，并根據(jù)上述比例計(jì)算張奶奶主張的各項(xiàng)主張中合理部分。最終法院判決物業(yè)公司賠償張奶奶急救費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、手術(shù)費(fèi)等共計(jì)2.1萬余元。

對于張奶奶主張的安裝應(yīng)急燈并維修緊急出口指示燈的請求，法院認(rèn)為物業(yè)公司確應(yīng)采取有效措施處理停電期間樓道內(nèi)的照明問題，但因本案樓宇是否具備加裝應(yīng)急燈條件需根據(jù)樓宇的具體情況確定，法院無法通過強(qiáng)制判決的方式實(shí)現(xiàn)，故對該項(xiàng)訴訟請求不予支持。安全出口指示燈雖然不能起到照明作用，但可在緊急狀況下給予指示及引導(dǎo)，故法院判令物業(yè)公司對此予以維修。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決已生效。

物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容是在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)人（通常是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人）為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等服務(wù)，并由此獲得相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)作為報(bào)酬。由此可見，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)是物業(yè)服務(wù)人的一項(xiàng)重要義務(wù)。

本案中，物業(yè)公司沒有履行物業(yè)服務(wù)合同中維修、養(yǎng)護(hù)、管理樓梯間的義務(wù)，導(dǎo)致樓梯間內(nèi)光線昏暗，原告摔倒受傷，屬于違反合同約定，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。同時(shí)，張奶奶作為完全民事行為能力人，在停電的情況下下樓時(shí)，應(yīng)能預(yù)料到危險(xiǎn)性卻沒有采取任何措施照明，自身也有一定過錯(cuò)，所以也應(yīng)自行承擔(dān)部分責(zé)任。