小區(qū)中的架空層

究竟是業(yè)主共有的還是開(kāi)發(fā)商的？

近日，深圳一小區(qū)的業(yè)委會(huì)

就因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題

將占用架空層的開(kāi)發(fā)商起訴了

一起來(lái)看看法院是怎么判的

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創(chuàng)意圖片，圖源IC photo

一商住兩用小區(qū)的架空層被開(kāi)發(fā)商占用，放置空調(diào)機(jī)組，并加建宿舍供旗下物業(yè)公司使用，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為侵害了業(yè)主共有權(quán)益，業(yè)委會(huì)遂起訴開(kāi)發(fā)商要求其支付占用區(qū)域的使用費(fèi)，并將占用區(qū)域恢復(fù)原狀。近日，深圳市羅湖區(qū)人民法院公布了這起案件的判決結(jié)果。

A小區(qū)是一個(gè)商住兩用小區(qū)，由B公司投資承建。該建筑的1樓至4樓為商業(yè)區(qū)，歸屬B公司，5樓為架空層，6-32樓為住宅區(qū)，于2016年交付給購(gòu)房業(yè)主。

自小區(qū)交付后至2020年，由B公司下屬物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。期間，B公司將中央空調(diào)室外機(jī)組安裝于5樓架空層，并在5樓建了一間宿舍。

2020年，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)更換了物業(yè)服務(wù)公司。2021年，業(yè)主委員會(huì)因5層架空層權(quán)屬問(wèn)題與B公司產(chǎn)生矛盾。協(xié)商無(wú)果后，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將B公司訴至法院，要求B公司支付2016年至2021年期間5樓架空層場(chǎng)地占用費(fèi)，并將5樓架空層空調(diào)機(jī)組占用區(qū)域恢復(fù)原狀。

B公司辯稱，與A小區(qū)購(gòu)房業(yè)主簽署的房屋買賣合同中已經(jīng)約定不計(jì)入公攤面積的建筑區(qū)域權(quán)利歸屬于賣方，5樓架空層未計(jì)入公攤面積，因此B公司享有5樓架空層權(quán)益。

根據(jù)民法典、審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》等相關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益可以由開(kāi)發(fā)商約定，小區(qū)內(nèi)其他建筑物公用部分均應(yīng)歸業(yè)主共有。

關(guān)于A小區(qū)5樓架空層權(quán)屬問(wèn)題。架空層不屬于開(kāi)發(fā)商可約定權(quán)益的部分，其應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于業(yè)主共有部分，由業(yè)主共同管理。B公司作為開(kāi)發(fā)商，在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中，將本屬于業(yè)主共有的架空層約定由開(kāi)發(fā)商享有相應(yīng)權(quán)益。這一約定實(shí)際上排除了業(yè)主共同管理、共同決定的法定權(quán)利，與上述法律規(guī)定相違背，屬于無(wú)效條款，不產(chǎn)生法律效力。因此，B公司對(duì)架空層權(quán)利的主張于法無(wú)據(jù)，應(yīng)向A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付占有使用費(fèi)。

關(guān)于5層架空層空調(diào)主機(jī)占用區(qū)域恢復(fù)原狀問(wèn)題。A小區(qū)為商業(yè)住宅兩用小區(qū)，B公司是小區(qū)1樓至4樓商業(yè)部分的權(quán)利人，同時(shí)也是A小區(qū)業(yè)主，有權(quán)對(duì)共有部分合理利用。在1樓至4樓未規(guī)劃相應(yīng)設(shè)備安裝空間情況下，空調(diào)機(jī)組作為必要的設(shè)備，將其安裝在架空層屬于合理利用。

綜上，法院判決，B公司向A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付小區(qū)5樓架空層占有使用費(fèi)。該判決已生效。

小區(qū)架空層與小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓梯等區(qū)域一樣，都屬于業(yè)主共有部分。對(duì)于共有部分，業(yè)主有共同享有、共同管理的權(quán)利。共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后也歸全體業(yè)主所有。同時(shí)，業(yè)主在享有權(quán)利的同時(shí)也負(fù)有分擔(dān)共有部分的管理費(fèi)、維修費(fèi)等義務(wù)。本案中，A小區(qū)業(yè)主對(duì)架空層享有權(quán)利，B公司應(yīng)當(dāng)支付占有使用費(fèi)。

法官提醒，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)，及時(shí)交付架空層等公共配套設(shè)施，不得不當(dāng)侵犯業(yè)主的公共利益。對(duì)于業(yè)主而言，在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)仔細(xì)查看購(gòu)房合同以及小區(qū)的規(guī)劃圖紙，明確架空層等特殊區(qū)域的規(guī)劃用途和權(quán)益歸屬。如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在擅自改變架空層用途等損害業(yè)主權(quán)益的行為，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)尋求合法途徑及時(shí)維權(quán)。

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