日前，深圳市安居集團有限公司發(fā)布

《關(guān)于停止違法侵占建設(shè)用地

使用權(quán)的公告》

該份公告引起關(guān)注

龍華區(qū)錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主稱

自小區(qū)建成開盤后

相關(guān)用地一直在小區(qū)圍欄范圍內(nèi)

現(xiàn)在突然被告知

小區(qū)違法侵占安居集團建設(shè)用地

事實究竟如何？

跟著奧一新聞記者一探究竟！

明辨是非、一探究竟

 奧一“一探”欄目 

第16期

將鏡頭聚焦

安居集團建設(shè)用地與

錦繡江南四期宗地范圍爭議

一紙公告引爭議

記者走訪探實情

5月27日，深圳市安居集團有限公司（以下簡稱“安居集團”）發(fā)布《關(guān)于停止違法侵占建設(shè)用地使用權(quán)的公告》，該份公告引起關(guān)注。龍華區(qū)錦繡江南四期小區(qū)部分業(yè)主稱，自小區(qū)建成開盤后，相關(guān)用地一直在小區(qū)圍欄范圍內(nèi)且使用十余年，現(xiàn)在突然被告知小區(qū)違法侵占安居集團建設(shè)用地。6月28日，奧一新聞記者走訪涉事用地，采訪小區(qū)居民、物業(yè)管理處、深圳市安居集團有限公司和有關(guān)政府部門。

安居集團回復(fù)稱，公司通過招拍掛方式取得中龍苑和頌龍苑項目的土地使用權(quán)，由于錦繡江南四期小區(qū)分別占用兩宗地部分土地，導(dǎo)致兩項目合法開發(fā)權(quán)益受到嚴重影響。

龍華區(qū)民治街道辦表示，安居集團兩宗地權(quán)屬清晰，但因錦繡江南四期部分圍墻及邊坡等區(qū)域伸入兩宗地范圍造成項目進度受到影響，雙方因此產(chǎn)生糾紛。2021年以來已多次搭建平臺、組織溝通協(xié)調(diào)會，錦繡江南四期部分業(yè)主態(tài)度堅決，未與安居集團達成一致意見，糾紛調(diào)處未取得實質(zhì)性進展，街道辦目前仍在積極推進糾紛化解。

上述《關(guān)于停止違法侵占建設(shè)用地使用權(quán)的公告》稱，根據(jù)相關(guān)法規(guī)及出讓合同（深地合字(2020)4005號、深地合字(2021)4002號），安居集團是龍華區(qū)A822-0409及A822-0422兩宗建設(shè)用地的權(quán)利單位，該建設(shè)用地被違法侵占，地上建有圍墻、綠化等附著物，構(gòu)成侵權(quán)。要求相關(guān)責(zé)任方在2025年5月30日前自行拆除清理，逾期將依法處置。

公開資料顯示，錦繡江南四期位于深圳市龍華區(qū)民治街道龍華大道與中華路之間，該小區(qū)于2007年通過驗收，開發(fā)商為深圳市大新城實業(yè)發(fā)展有限公司，物業(yè)公司為深圳市萬廈居業(yè)管理有限公司，小區(qū)共有一千兩百余戶。

6月28日，奧一新聞記者走訪現(xiàn)場，在錦繡江南四期小區(qū)與安居頌龍苑宗地的相鄰位置，可以看到靠近小區(qū)樓棟一側(cè)設(shè)有一排圍欄，圍欄外側(cè)為一條石磚步道，沿著步道能看到石凳、鐵椅、涼亭、路燈等相關(guān)設(shè)施，步道另一側(cè)則是一面長有草木的小山坡，邊坡的高度目測有幾米到十幾米不等，邊坡高處設(shè)有鐵絲網(wǎng)。

另外，在小區(qū)與安居中龍苑宗地的相鄰處，有鐵皮、木條、空花盆、建筑垃圾、活禽養(yǎng)殖鐵籠等雜物堆放，同時可以看到安居中龍苑樓棟一層位置墻面有鋼筋預(yù)留位。

據(jù)錦繡江南四期小區(qū)部分業(yè)主反映，自2007年小區(qū)開盤以來，公告所指的小山坡綠地及部分步道區(qū)域就位于小區(qū)圍欄內(nèi)，業(yè)主購房時認為這是小區(qū)公共區(qū)域，已使用十余年�！�直到2021年才被告知地是安居集團的，要收回去開發(fā)，這讓人難以接受。另外我們也想了解，邊坡綠地上的苗木是由四期開發(fā)商還是城管部門種植的？有關(guān)部門對這些苗木進行遷移管理是否有依據(jù)�！�

同時，奧一新聞記者采訪了解到，也有部分居民較為關(guān)注相關(guān)地塊后續(xù)的開發(fā)建設(shè)細節(jié)，如是否會對錦繡江南小區(qū)樓棟光照造成較大影響、能否在公區(qū)建設(shè)方面利好小區(qū)等。

有業(yè)主對記者表示：“確實是誰的紅線誰主張權(quán)利，不過作為小區(qū)居民，也希望建設(shè)方能傾聽我們的意見，之前聽說這塊地方會建成公共連廊直通社區(qū)公園，打開小片區(qū)的活動空間，如果真的能按規(guī)劃落地的話，這對小區(qū)也是有利好的，現(xiàn)在邊坡的利用和管理確實有限，增加一些居民健身設(shè)施就更好了。”

小區(qū)物業(yè)管理處一位工作人員稱，邊坡位置和部分步道欄桿因不在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，故此前多年未專門管理，直到前幾年應(yīng)業(yè)主要求修剪過野草并做日常清掃維護。

記者查閱從深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)及小區(qū)物業(yè)獲取的相關(guān)宗地圖，確認安居集團持有的A822-0409宗地（中龍苑項目）和A822-0422宗地（頌龍苑項目）與錦繡江南四期（宗地號A822-0091）相鄰。安居頌龍苑總平面圖顯示，其紅線內(nèi)臨近錦繡江南四期一側(cè)規(guī)劃有12m寬公共通廊，24小時免費對公眾開放，可直通“規(guī)劃公園”。

天眼查信息顯示，開發(fā)商深圳市大新城實業(yè)發(fā)展有限公司于2018年11月產(chǎn)生清算信息，據(jù)了解，該開發(fā)商公司已經(jīng)注銷。

 安居集團回應(yīng)：

紅線清晰，產(chǎn)權(quán)明確

項目受阻，承諾減擾

奧一新聞記者聯(lián)系安居集團，該公司回應(yīng)稱：公司于2020年6月和2021年5月通過招拍掛方式分別取得A822-0409宗地（中龍苑項目）和A822-0422宗地（頌龍苑項目）的土地使用權(quán)，并簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，用地紅線清晰。該兩宗地均用于建設(shè)人才住房。

安居集團表示，經(jīng)核查，錦繡江南四期小區(qū)分別侵占了這兩宗地約427平方米和3699平方米的土地。具體表現(xiàn)為：中龍苑宗地西南側(cè)被錦繡江南四期部分圍墻伸入占用，影響其消防登高面建設(shè)；頌龍苑宗地西側(cè)被錦繡江南四期的邊坡占用。這導(dǎo)致中龍苑項目南側(cè)部分結(jié)構(gòu)和園林工程無法施工、頌龍苑項目四棟塔樓無法施工，合法開發(fā)權(quán)益受到嚴重影響。

安居集團相關(guān)負責(zé)人接受奧一新聞記者采訪時明確表示，“會盡最大努力落實業(yè)主們相關(guān)合理意見，爭取把施工對錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主的打擾、影響降到最低�！�

針對業(yè)主訴求，安居集團作出四點說明：

（一）關(guān)于頌龍苑公共通廊建設(shè)的真實性問題

已按土地使用權(quán)出讓合同書要求完成頌龍苑項目設(shè)計方案并報相關(guān)政府部門審批備案，未來將嚴格按照報批方案完成公共通廊建設(shè)。

（二）關(guān)于施工防塵降噪問題

將嚴格按照深圳市《建設(shè)工程安全文明施工標(biāo)準》執(zhí)行，通過場地硬化處理、裸土覆蓋處理、作業(yè)面噴霧、灑水等方式防塵；同時盡量控制中午和夜間施工時間，避免影響居民作息，無法避免時會申請《建筑施工中午或者夜間作業(yè)證明》，施工噪音控制在相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)。此外，將持續(xù)加強和小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主們的溝通交流，及時聽取小區(qū)業(yè)主關(guān)于施工的意見和建議，落實安全文明施工，盡量減少施工對業(yè)主們的影響。

（三）關(guān)于兩個項目建成后間距過近影響小區(qū)采光的問題

安居中龍苑和頌龍苑項目在布局以及與錦繡江南四期的樓棟間距上嚴格遵循深圳市相關(guān)建筑日照和間距規(guī)范（《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準與準則》）的要求，符合消防、日照相關(guān)要求。

（四）關(guān)于中龍苑臨近錦繡江南四期的地下通道外觀美化問題

已經(jīng)制定美化方案，在報政府相關(guān)部門審批并征求錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主的意見后，將推進實施。

記者注意到，部分業(yè)主對安居集團提及的社區(qū)公園及公共連廊規(guī)劃存在質(zhì)疑，擔(dān)心后期建成效果。對此，深圳市龍華區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局透露，目前安居集團已將涉事地塊邊坡治理工程納入重點建設(shè)項目，并同步規(guī)劃建設(shè)階梯式12米寬、景觀面積約2000多平方米的公共通廊。通廊旁邊還將規(guī)劃一個近2萬平方米的社區(qū)公園，打造環(huán)社區(qū)公園的環(huán)形跑道，為周邊居民提供休憩區(qū)、運動區(qū)、兒童游樂區(qū)。目前城管局已完成項目立項和可研批復(fù)，建成后居民通過公共通廊可直達深圳中學(xué)龍華學(xué)校和社區(qū)公園，此舉既提升小區(qū)周邊綠化環(huán)境，又拓展群眾休閑活動空間，同時消除邊坡安全隱患，便利業(yè)主出行。

關(guān)于樹木遷移問題，該局回應(yīng)稱，因建設(shè)需要遷移的樹木在頌龍苑項目紅線范圍內(nèi)，樹木權(quán)屬為民治街道辦所有，提請遷移、砍伐事項的相關(guān)申報流程均按照《廣東省城市綠化條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)綠化條例》文件要求進行，項目合法合規(guī)合理。該局組織牽頭對提請的遷移、砍伐城市樹木事項予以審核，并已進行公示。

關(guān)于相關(guān)反映情況，龍華區(qū)民治街道辦向奧一新聞表示，目前，安居中龍苑宗地西南側(cè)，錦繡江南四期部分圍墻伸入地塊場地內(nèi)占用部分建設(shè)用地，影響項目消防登高面建設(shè)；安居頌龍苑宗地西側(cè)，錦繡江南四期邊坡占用部分建設(shè)用地，已對項目建設(shè)推進造成嚴重影響，雙方因此產(chǎn)生糾紛。

街道辦從規(guī)劃部門了解到，安居中龍苑、頌龍苑兩宗地均位于錦繡江南四期東側(cè)，與該小區(qū)宗地范圍無重疊；并且，安居集團兩宗地出讓前均為已征轉(zhuǎn)的國有土地，權(quán)屬清晰。

街道辦表示，2021年以來已多次搭建平臺，會同相關(guān)職能部門組織溝通協(xié)調(diào)會，會上錦繡江南四期部分業(yè)主態(tài)度堅決，未與安居集團達成一致意見，糾紛調(diào)處未取得實質(zhì)性進展。錦繡江南四期部分業(yè)主堅持要求尊重歷史、維持現(xiàn)狀。2025年5月以來，民治街道辦組成入戶工作組，上門給業(yè)主答疑解惑，宣講政策法規(guī)，目前仍在積極推進糾紛化解。

針對該事件，廣東晟典律師事務(wù)所毛鵬律師認為，安居集團通過招拍掛方式取得了龍華區(qū)A822-0409宗地（中龍苑項目）和A822-0422宗地（頌龍苑項目）的土地使用權(quán)，并簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，對于紅線范圍內(nèi)的土地，安居集團毫無疑問是法定權(quán)利人。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地”，因此，涉及招拍掛項下的成交的土地，政府有責(zé)任和義務(wù)配合完成土地交付。

毛鵬指出，如果上述兩宗土地屬于國有土地，第三方如果沒有履行合法的審批報備權(quán)利，無論第三方占用多少年，實際在法律上對上述土地都不享有合法權(quán)益。所以，上述兩宗土地的部分地塊，無論小區(qū)使用多少年，都不能改變土地的性質(zhì)。而且事實上，小區(qū)未經(jīng)合法審批流程擅自將國有土地圈在小區(qū)范圍內(nèi)進行利用多年，可能涉嫌對國有土地的侵害。

并且，毛鵬表示，考慮到現(xiàn)狀以及政策法規(guī)要求，如果安居集團在開發(fā)上述兩宗土地時，既能夠依據(jù)國家法律法規(guī)行使自己的合法權(quán)利，同時又能夠兼顧歷史現(xiàn)狀以及錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主的實際需求，在二者中取得平衡，將空地的利用以及綠化、安全等功能進行兼顧，可能也是一個多贏的狀態(tài)。