日前，深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布

《關(guān)于停止違法侵占建設(shè)用地

使用權(quán)的公告》

該份公告引起關(guān)注

龍華區(qū)錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主稱

自小區(qū)建成開盤后

相關(guān)用地一直在小區(qū)圍欄范圍內(nèi)

現(xiàn)在突然被告知

小區(qū)違法侵占安居集團(tuán)建設(shè)用地

事實(shí)究竟如何？

跟著奧一新聞?dòng)浾咭惶骄烤梗?/span>

明辨是非、一探究竟

 奧一“一探”欄目 

第16期

將鏡頭聚焦

安居集團(tuán)建設(shè)用地與

錦繡江南四期宗地范圍爭議

一紙公告引爭議

記者走訪探實(shí)情

5月27日，深圳市安居集團(tuán)有限公司（以下簡稱“安居集團(tuán)”）發(fā)布《關(guān)于停止違法侵占建設(shè)用地使用權(quán)的公告》，該份公告引起關(guān)注。龍華區(qū)錦繡江南四期小區(qū)部分業(yè)主稱，自小區(qū)建成開盤后，相關(guān)用地一直在小區(qū)圍欄范圍內(nèi)且使用十余年，現(xiàn)在突然被告知小區(qū)違法侵占安居集團(tuán)建設(shè)用地。6月28日，奧一新聞?dòng)浾咦咴L涉事用地，采訪小區(qū)居民、物業(yè)管理處、深圳市安居集團(tuán)有限公司和有關(guān)政府部門。

安居集團(tuán)回復(fù)稱，公司通過招拍掛方式取得中龍?jiān)泛晚烗堅(jiān)讽?xiàng)目的土地使用權(quán)，由于錦繡江南四期小區(qū)分別占用兩宗地部分土地，導(dǎo)致兩項(xiàng)目合法開發(fā)權(quán)益受到嚴(yán)重影響。

龍華區(qū)民治街道辦表示，安居集團(tuán)兩宗地權(quán)屬清晰，但因錦繡江南四期部分圍墻及邊坡等區(qū)域伸入兩宗地范圍造成項(xiàng)目進(jìn)度受到影響，雙方因此產(chǎn)生糾紛。2021年以來已多次搭建平臺(tái)、組織溝通協(xié)調(diào)會(huì)，錦繡江南四期部分業(yè)主態(tài)度堅(jiān)決，未與安居集團(tuán)達(dá)成一致意見，糾紛調(diào)處未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，街道辦目前仍在積極推進(jìn)糾紛化解。

上述《關(guān)于停止違法侵占建設(shè)用地使用權(quán)的公告》稱，根據(jù)相關(guān)法規(guī)及出讓合同（深地合字(2020)4005號(hào)、深地合字(2021)4002號(hào)），安居集團(tuán)是龍華區(qū)A822-0409及A822-0422兩宗建設(shè)用地的權(quán)利單位，該建設(shè)用地被違法侵占，地上建有圍墻、綠化等附著物，構(gòu)成侵權(quán)。要求相關(guān)責(zé)任方在2025年5月30日前自行拆除清理，逾期將依法處置。

公開資料顯示，錦繡江南四期位于深圳市龍華區(qū)民治街道龍華大道與中華路之間，該小區(qū)于2007年通過驗(yàn)收，開發(fā)商為深圳市大新城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，物業(yè)公司為深圳市萬廈居業(yè)管理有限公司，小區(qū)共有一千兩百余戶。

6月28日，奧一新聞?dòng)浾咦咴L現(xiàn)場(chǎng)，在錦繡江南四期小區(qū)與安居頌龍?jiān)纷诘氐南噜徫恢�，可以看�?/span>靠近小區(qū)樓棟一側(cè)設(shè)有一排圍欄，圍欄外側(cè)為一條石磚步道，沿著步道能看到石凳、鐵椅、涼亭、路燈等相關(guān)設(shè)施，步道另一側(cè)則是一面長有草木的小山坡，邊坡的高度目測(cè)有幾米到十幾米不等，邊坡高處設(shè)有鐵絲網(wǎng)。

另外，在小區(qū)與安居中龍?jiān)纷诘氐南噜徧�，有鐵皮、木條、空花盆、建筑垃圾、活禽養(yǎng)殖鐵籠等雜物堆放，同時(shí)可以看到安居中龍?jiān)窐菞澮粚游恢脡γ嬗袖摻铑A(yù)留位。

據(jù)錦繡江南四期小區(qū)部分業(yè)主反映，自2007年小區(qū)開盤以來，公告所指的小山坡綠地及部分步道區(qū)域就位于小區(qū)圍欄內(nèi)，業(yè)主購房時(shí)認(rèn)為這是小區(qū)公共區(qū)域，已使用十余年�！�直到2021年才被告知地是安居集團(tuán)的，要收回去開發(fā)，這讓人難以接受。另外我們也想了解，邊坡綠地上的苗木是由四期開發(fā)商還是城管部門種植的？有關(guān)部門對(duì)這些苗木進(jìn)行遷移管理是否有依據(jù)。”

同時(shí)，奧一新聞?dòng)浾卟稍L了解到，也有部分居民較為關(guān)注相關(guān)地塊后續(xù)的開發(fā)建設(shè)細(xì)節(jié)，如是否會(huì)對(duì)錦繡江南小區(qū)樓棟光照造成較大影響、能否在公區(qū)建設(shè)方面利好小區(qū)等。

有業(yè)主對(duì)記者表示：“確實(shí)是誰的紅線誰主張權(quán)利，不過作為小區(qū)居民，也希望建設(shè)方能傾聽我們的意見，之前聽說這塊地方會(huì)建成公共連廊直通社區(qū)公園，打開小片區(qū)的活動(dòng)空間，如果真的能按規(guī)劃落地的話，這對(duì)小區(qū)也是有利好的，現(xiàn)在邊坡的利用和管理確實(shí)有限，增加一些居民健身設(shè)施就更好了。”

小區(qū)物業(yè)管理處一位工作人員稱，邊坡位置和部分步道欄桿因不在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，故此前多年未專門管理，直到前幾年應(yīng)業(yè)主要求修剪過野草并做日常清掃維護(hù)。

記者查閱從深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)及小區(qū)物業(yè)獲取的相關(guān)宗地圖，確認(rèn)安居集團(tuán)持有的A822-0409宗地（中龍?jiān)讽?xiàng)目）和A822-0422宗地（頌龍?jiān)讽?xiàng)目）與錦繡江南四期（宗地號(hào)A822-0091）相鄰。安居頌龍?jiān)房偲矫鎴D顯示，其紅線內(nèi)臨近錦繡江南四期一側(cè)規(guī)劃有12m寬公共通廊，24小時(shí)免費(fèi)對(duì)公眾開放，可直通“規(guī)劃公園”。

天眼查信息顯示，開發(fā)商深圳市大新城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于2018年11月產(chǎn)生清算信息，據(jù)了解，該開發(fā)商公司已經(jīng)注銷。

 安居集團(tuán)回應(yīng)：

紅線清晰，產(chǎn)權(quán)明確

項(xiàng)目受阻，承諾減擾

奧一新聞?dòng)浾呗?lián)系安居集團(tuán)，該公司回應(yīng)稱：公司于2020年6月和2021年5月通過招拍掛方式分別取得A822-0409宗地（中龍?jiān)讽?xiàng)目）和A822-0422宗地（頌龍?jiān)讽?xiàng)目）的土地使用權(quán)，并簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，用地紅線清晰。該兩宗地均用于建設(shè)人才住房。

安居集團(tuán)表示，經(jīng)核查，錦繡江南四期小區(qū)分別侵占了這兩宗地約427平方米和3699平方米的土地。具體表現(xiàn)為：中龍?jiān)纷诘匚髂蟼?cè)被錦繡江南四期部分圍墻伸入占用，影響其消防登高面建設(shè)；頌龍?jiān)纷诘匚鱾?cè)被錦繡江南四期的邊坡占用。這導(dǎo)致中龍?jiān)讽?xiàng)目南側(cè)部分結(jié)構(gòu)和園林工程無法施工、頌龍?jiān)讽?xiàng)目四棟塔樓無法施工，合法開發(fā)權(quán)益受到嚴(yán)重影響。

安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受奧一新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)明確表示，“會(huì)盡最大努力落實(shí)業(yè)主們相關(guān)合理意見，爭取把施工對(duì)錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主的打擾、影響降到最低。”

針對(duì)業(yè)主訴求，安居集團(tuán)作出四點(diǎn)說明：

（一）關(guān)于頌龍?jiān)饭�共通廊建設(shè)的真實(shí)性問題

已按土地使用權(quán)出讓合同書要求完成頌龍?jiān)讽?xiàng)目設(shè)計(jì)方案并報(bào)相關(guān)政府部門審批備案，未來將嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)批方案完成公共通廊建設(shè)。

（二）關(guān)于施工防塵降噪問題

將嚴(yán)格按照深圳市《建設(shè)工程安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，通過場(chǎng)地硬化處理、裸土覆蓋處理、作業(yè)面噴霧、灑水等方式防塵；同時(shí)盡量控制中午和夜間施工時(shí)間，避免影響居民作息，無法避免時(shí)會(huì)申請(qǐng)《建筑施工中午或者夜間作業(yè)證明》，施工噪音控制在相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)。此外，將持續(xù)加強(qiáng)和小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主們的溝通交流，及時(shí)聽取小區(qū)業(yè)主關(guān)于施工的意見和建議，落實(shí)安全文明施工，盡量減少施工對(duì)業(yè)主們的影響。

（三）關(guān)于兩個(gè)項(xiàng)目建成后間距過近影響小區(qū)采光的問題

安居中龍?jiān)泛晚烗堅(jiān)讽?xiàng)目在布局以及與錦繡江南四期的樓棟間距上嚴(yán)格遵循深圳市相關(guān)建筑日照和間距規(guī)范（《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》）的要求，符合消防、日照相關(guān)要求。

（四）關(guān)于中龍?jiān)放R近錦繡江南四期的地下通道外觀美化問題

已經(jīng)制定美化方案，在報(bào)政府相關(guān)部門審批并征求錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主的意見后，將推進(jìn)實(shí)施。

記者注意到，部分業(yè)主對(duì)安居集團(tuán)提及的社區(qū)公園及公共連廊規(guī)劃存在質(zhì)疑，擔(dān)心后期建成效果。對(duì)此，深圳市龍華區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局透露，目前安居集團(tuán)已將涉事地塊邊坡治理工程納入重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，并同步規(guī)劃建設(shè)階梯式12米寬、景觀面積約2000多平方米的公共通廊。通廊旁邊還將規(guī)劃一個(gè)近2萬平方米的社區(qū)公園，打造環(huán)社區(qū)公園的環(huán)形跑道，為周邊居民提供休憩區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、兒童游樂區(qū)。目前城管局已完成項(xiàng)目立項(xiàng)和可研批復(fù)，建成后居民通過公共通廊可直達(dá)深圳中學(xué)龍華學(xué)校和社區(qū)公園，此舉既提升小區(qū)周邊綠化環(huán)境，又拓展群眾休閑活動(dòng)空間，同時(shí)消除邊坡安全隱患，便利業(yè)主出行。

關(guān)于樹木遷移問題，該局回應(yīng)稱，因建設(shè)需要遷移的樹木在頌龍?jiān)讽?xiàng)目紅線范圍內(nèi)，樹木權(quán)屬為民治街道辦所有，提請(qǐng)遷移、砍伐事項(xiàng)的相關(guān)申報(bào)流程均按照《廣東省城市綠化條例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)綠化條例》文件要求進(jìn)行，項(xiàng)目合法合規(guī)合理。該局組織牽頭對(duì)提請(qǐng)的遷移、砍伐城市樹木事項(xiàng)予以審核，并已進(jìn)行公示。

關(guān)于相關(guān)反映情況，龍華區(qū)民治街道辦向奧一新聞表示，目前，安居中龍?jiān)纷诘匚髂蟼?cè)，錦繡江南四期部分圍墻伸入地塊場(chǎng)地內(nèi)占用部分建設(shè)用地，影響項(xiàng)目消防登高面建設(shè)；安居頌龍?jiān)纷诘匚鱾?cè)，錦繡江南四期邊坡占用部分建設(shè)用地，已對(duì)項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)造成嚴(yán)重影響，雙方因此產(chǎn)生糾紛。

街道辦從規(guī)劃部門了解到，安居中龍?jiān)贰㈨烗堅(jiān)穬勺诘鼐�位于錦繡江南四期東側(cè)，與該小區(qū)宗地范圍無重疊；并且，安居集團(tuán)兩宗地出讓前均為已征轉(zhuǎn)的國有土地，權(quán)屬清晰。

街道辦表示，2021年以來已多次搭建平臺(tái)，會(huì)同相關(guān)職能部門組織溝通協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上錦繡江南四期部分業(yè)主態(tài)度堅(jiān)決，未與安居集團(tuán)達(dá)成一致意見，糾紛調(diào)處未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。錦繡江南四期部分業(yè)主堅(jiān)持要求尊重歷史、維持現(xiàn)狀。2025年5月以來，民治街道辦組成入戶工作組，上門給業(yè)主答疑解惑，宣講政策法規(guī)，目前仍在積極推進(jìn)糾紛化解。

針對(duì)該事件，廣東晟典律師事務(wù)所毛鵬律師認(rèn)為，安居集團(tuán)通過招拍掛方式取得了龍華區(qū)A822-0409宗地（中龍?jiān)讽?xiàng)目）和A822-0422宗地（頌龍?jiān)讽?xiàng)目）的土地使用權(quán)，并簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，對(duì)于紅線范圍內(nèi)的土地，安居集團(tuán)毫無疑問是法定權(quán)利人。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地”，因此，涉及招拍掛項(xiàng)下的成交的土地，政府有責(zé)任和義務(wù)配合完成土地交付。

毛鵬指出，如果上述兩宗土地屬于國有土地，第三方如果沒有履行合法的審批報(bào)備權(quán)利，無論第三方占用多少年，實(shí)際在法律上對(duì)上述土地都不享有合法權(quán)益。所以，上述兩宗土地的部分地塊，無論小區(qū)使用多少年，都不能改變土地的性質(zhì)。而且事實(shí)上，小區(qū)未經(jīng)合法審批流程擅自將國有土地圈在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行利用多年，可能涉嫌對(duì)國有土地的侵害。

并且，毛鵬表示，考慮到現(xiàn)狀以及政策法規(guī)要求，如果安居集團(tuán)在開發(fā)上述兩宗土地時(shí)，既能夠依據(jù)國家法律法規(guī)行使自己的合法權(quán)利，同時(shí)又能夠兼顧歷史現(xiàn)狀以及錦繡江南四期小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需求，在二者中取得平衡，將空地的利用以及綠化、安全等功能進(jìn)行兼顧，可能也是一個(gè)多贏的狀態(tài)。