（一）買(mǎi)受人未按本合同約定的時(shí)間付款，按逾期時(shí)間，分別處理：1、逾期在90日之內(nèi)的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人應(yīng)按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。2、逾期超過(guò)90日的，出賣(mài)人有權(quán)單方解除《買(mǎi)賣(mài)合同》；但出賣(mài)人解除合同的權(quán)利應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。出賣(mài)人同意繼續(xù)履行合同的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人應(yīng)按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之四的違約金。

（二）出賣(mài)人如未按合同約定期限交付本房產(chǎn)，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：1、逾期在90日以?xún)?nèi)（含90日），自約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人應(yīng)按日向買(mǎi)受人支付已付房款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期超過(guò)90日的，買(mǎi)受人有權(quán)在約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起四個(gè)月內(nèi)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人按購(gòu)房總價(jià)款的百分之一向買(mǎi)受人支付違約金。出賣(mài)人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)買(mǎi)受人同意，合同繼續(xù)履行。自約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房款萬(wàn)分之一的違約金。違約金總金額不得超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款的百分之二。

（三）關(guān)于《買(mǎi)賣(mài)合同》解除的補(bǔ)充約定：因買(mǎi)受人違約而導(dǎo)致《買(mǎi)賣(mài)合同》解除的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人支付購(gòu)房總價(jià)款百分之二十的違約金……

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)

以上條款出于同一合同文本附件，通過(guò)條款的對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重不平等的現(xiàn)象。

一是逾期違約金規(guī)定不平等。買(mǎi)受人逾期付款90日內(nèi)的日違約金為逾期應(yīng)付款的0.03%，超過(guò)90日未解除合同的日違約金為逾期應(yīng)付款的0.04%，且不設(shè)上限。出賣(mài)人逾期交房，只需按日支付買(mǎi)受人已付房款0.01%（不論逾期是否超過(guò)90日）的違約金，且規(guī)定違約金總金額不超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款的2%。假設(shè)一套商品房的價(jià)格為1000萬(wàn)元，j若買(mǎi)受人按揭貸款首付款為300萬(wàn)元，未付款為700萬(wàn)元，則買(mǎi)受人逾期付款90日內(nèi)需每日支付700萬(wàn)*0.03%=2100元的違約金，而出賣(mài)人逾期交房時(shí)，只需每日支付300萬(wàn)*0.01%=300元的違約金，違約責(zé)任只有買(mǎi)受人的1/7；k以此類(lèi)推，首付400萬(wàn)元時(shí)，90日內(nèi)買(mǎi)受人和出賣(mài)人的日違約金為1800元和400元；首付500萬(wàn)元時(shí)為1500元和500元；首付600萬(wàn)元時(shí)為1200元和600元；首付700萬(wàn)元時(shí)為900元和700元……超過(guò)90日時(shí)買(mǎi)受人違約責(zé)任更大。由此可見(jiàn)，出賣(mài)人的違約責(zé)任明顯低于買(mǎi)受人的違約責(zé)任，造成買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不平等。根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

二是解除合同的違約金嚴(yán)重不平等。因買(mǎi)受人違約導(dǎo)致合同解除的，買(mǎi)受人需支付購(gòu)房總價(jià)款20%的違約金；因出賣(mài)人違約導(dǎo)致解除合同的，出賣(mài)人只需支付購(gòu)房總價(jià)款1%的違約金。即買(mǎi)受人的合同解除違約金是出賣(mài)人的20倍。

三是解約期限不平等。買(mǎi)受人違約的，出賣(mài)人自解除權(quán)發(fā)生之日（即逾期付款第91日）起一年內(nèi)可行使合同解除權(quán)，解約期限為1年；出賣(mài)人違約的，買(mǎi)受人合同解除權(quán)的期限為自約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起四個(gè)月內(nèi)，但由于合同約定在逾期交付的90日內(nèi)不能解除合同，所以買(mǎi)受人真正可以行使合同解除權(quán)的期間是從出賣(mài)人逾期交付90日后的1個(gè)月。即出賣(mài)人的解約期限為1年，買(mǎi)受人的解約期限為1個(gè)月，買(mǎi)受人合同解除權(quán)的行使期間被大大縮短。

涉評(píng)條款在同樣違約的情形下，無(wú)論是解約期限還是違約金設(shè)定，均對(duì)買(mǎi)受人一方不公平，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

典型條款

條款一：“1.主合同約定的不可抗力，主要是指重大的自然災(zāi)害、重大的社會(huì)非正常事件、政府行為等出賣(mài)人不可預(yù)見(jiàn)、不可控制并不可避免的事件，包括但不限于：（1）遇到日降雨量超過(guò)50毫米，日最高氣溫達(dá)到37攝氏度及以上，風(fēng)力6級(jí)及以上等異常氣象……

條款二：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、國(guó)家法律法規(guī)及政策變化、政府主管機(jī)關(guān)、測(cè)量機(jī)構(gòu)原因?qū)е卵诱`、誤差、第三者過(guò)錯(cuò)行為、施工中遇到異常困難和重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決等非出賣(mài)人可預(yù)見(jiàn)、控制并可避免的事件�！�

根據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況�！安豢煽沽Α本哂衅涿鞔_的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力判斷天氣因素可能對(duì)施工帶來(lái)的影響，并且能夠預(yù)判政府測(cè)量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過(guò)程中對(duì)這些問(wèn)題足以預(yù)見(jiàn)并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類(lèi)情形對(duì)合同履行帶來(lái)的不良影響。所以這類(lèi)情形由于其是可預(yù)見(jiàn)、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇�！暗谌�者過(guò)錯(cuò)行為”不具有“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服”的特點(diǎn)，明顯也不屬于不可抗力。 

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)

該條款中規(guī)定在不影響本房地產(chǎn)的質(zhì)量和使用功能的情況下，出賣(mài)人可對(duì)原有規(guī)劃、設(shè)計(jì)做出局部調(diào)整，可不通知買(mǎi)受人。首先，對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)的局部調(diào)整是否影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能并沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，只是一個(gè)模糊的界線(xiàn)，買(mǎi)受人與出賣(mài)人對(duì)此也可能有不同的理解；其次，對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行局部調(diào)整，有可能對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容進(jìn)行了變更，而合同內(nèi)容的變更需要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，否則該變更的內(nèi)容對(duì)買(mǎi)受人不具有約束力；最后，通知義務(wù)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)，其主要價(jià)值及作用是要求合同一方當(dāng)事人基于誠(chéng)實(shí)信用及交易習(xí)慣保護(hù)對(duì)方當(dāng)事人利益不受損失，保障買(mǎi)受人的知情同意權(quán)，而該條款免除了出賣(mài)人對(duì)規(guī)劃等事項(xiàng)變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)

涉評(píng)條款中將法定屬于業(yè)主共有的“外墻、屋頂、大堂、電梯間、公共場(chǎng)所、公共綠地”等物業(yè)共有部分，規(guī)定為出賣(mài)人所有，直接違反了《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)關(guān)于共有部分、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效條款。

《物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)�！�

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分�！钡谖迨�四條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān),手續(xù)�！�

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，物權(quán)法所稱(chēng)共有部分包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。