從中國石化集團物業(yè)管理的實踐中探索獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展模式

從中國石化集團物業(yè)管理的實踐中探索獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展模式中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨立工礦企業(yè)，由于社會經濟、地理環(huán)境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業(yè)多建在遠離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統(tǒng)。到2000年底，石化集團社會服務系統(tǒng)擁有固定資產原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達到近8萬人。

　　1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業(yè)進行了重組，實現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團對內部業(yè)務和資產進行了重組。將核心業(yè)務中的優(yōu)良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務和大量的不良資產作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實行關聯(lián)交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業(yè)辦社會的指導方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

　　一、石化集團物業(yè)管理的探索和實踐

　　伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務機構。例如，在油田企業(yè)管理層設有公共事業(yè)管理部門，分片設立若干社區(qū)管理中心（二級單位），下設物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負責居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經營運行機制。物業(yè)管理公司做到了經費來源規(guī)范、成本明晰、費用開支透明。物業(yè)管理費支付結算實行業(yè)主（即主營單位）與服務方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認制度。物業(yè)管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業(yè)主和委托服務方關注的焦點。為了體現(xiàn)公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規(guī)定的價格執(zhí)行，無國家定價的按市場價格執(zhí)行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協(xié)商定價。

　　物業(yè)管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實行物業(yè)管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環(huán)境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實行物業(yè)管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進一步拓展了社區(qū)的綜合服務功能，加快了礦區(qū)城市化的進程。三是有力地促進了企業(yè)的社會主義精神文明建設。創(chuàng)建國家級、省級和城市文明居住小區(qū)活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環(huán)境意識和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發(fā)展和經濟效益的提高。實行物業(yè)管理，實現(xiàn)了企業(yè)生產經營與社會服務系統(tǒng)的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。

　　石化集團雖然已經開始了物業(yè)管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業(yè)管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經營、社會化服務、自立生存的良性發(fā)展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務市場。從物業(yè)管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。

　　二、獨立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路

　　物業(yè)管理是市場經濟的產物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實證明，物業(yè)管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應社會發(fā)展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環(huán)境質量要求、促進礦區(qū)經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，物業(yè)管理活動既是物業(yè)公司通過提供優(yōu)質服務獲得合理報償?shù)钠髽I(yè)經營行為，同時又是社區(qū)文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂業(yè)的良好氛圍結合起來，促進物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化、社會化的健康軌道發(fā)展。

　　根據(jù)獨立工礦企業(yè)的特點、社會發(fā)展趨勢和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業(yè)化發(fā)展為目標，以提升物業(yè)價值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點，從獨立工礦企業(yè)的實際出發(fā)，循序漸進、分步運作，努力促進物業(yè)管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現(xiàn)物業(yè)管理經濟目標和社會目標的協(xié)調發(fā)展。

　　獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應分三步走，第一步，實現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內部的生活服務系統(tǒng)與生產經營系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機構和管理隊伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務質量。第二步，實行模擬企業(yè)法人運作。物業(yè)管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業(yè)管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業(yè)管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務市場比較發(fā)育，服務價格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質的服務獲得合理的報酬，實現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。

　　三、獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討

　　石化集團大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發(fā)展發(fā)育過程，才能跨入第三步。在向產業(yè)化發(fā)展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應采取以下的發(fā)展模式和策略：

　　1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。對房地產項目從開發(fā)建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發(fā)商采取的成功做法。通過良好管理和優(yōu)質服務創(chuàng)造開發(fā)商信譽和品牌、以提升物業(yè)價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業(yè)管理提供必要的經費支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業(yè)取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發(fā)的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發(fā)商的做法，將商品房開發(fā)和物業(yè)管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經之路。

　　2．走“一業(yè)為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發(fā)育、物業(yè)管理收入來源不足是獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業(yè)為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業(yè)物業(yè)公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務業(yè)大有可為。獨立工礦區(qū)因遠離城市，許多社區(qū)服務項目無法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢組織開展各種形式的家政服務、養(yǎng)老服務、餐飲服務、商業(yè)服務、教育培訓服務、醫(yī)療衛(wèi)生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

　　3．走精干高效之路，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務方式社會化。在實行物業(yè)管理的初級階段，物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發(fā)展和技術進步，物業(yè)的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動密集型產業(yè)的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業(yè)管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統(tǒng)管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。

　　4．走規(guī)�；�發(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對偏小，物業(yè)管理機構往往按居住區(qū)設置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務市場的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規(guī)�；�是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業(yè)必須適應規(guī)�；�發(fā)展的要求，對物業(yè)管理機構有計劃的進行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。

　　5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質的物業(yè)管理人才隊伍。獨立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會化、信息化的發(fā)展趨勢，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊伍。

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