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地產(chǎn)融資案例的分析
精品源自語文科
【摘 要】私募股權(quán)投資是近年來在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一種主要的新興融資方式,本文從私募股權(quán)投資的定義出發(fā),結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展環(huán)境,深入分析私募股權(quán)融資的投資者類型及特點(diǎn),并對私募股權(quán)投資的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析,為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。
【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析
作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴,然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是,我國房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚,對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來了不利影響。近年來,國家先后出臺一系列宏觀調(diào)控政策,日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應(yīng)對融資困局,房地產(chǎn)企業(yè)開始探求多元化的融資渠道,除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外,信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中。私募股權(quán)投資(Private Equity Investment)是投資方對非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資并通過將被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式,出售所持股份獲利的一種投資方式,是除銀行貸款和公開上市(包括買殼上市后的再融資)之外的另外一種主要的新興融資方式,近年來在國內(nèi)取得了一定的發(fā)展。
一、近年來中國私募股權(quán)投資的發(fā)展情況
國際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展,呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢,在并購活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中,投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報告顯示,中國已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場。
2006年上半年,私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè),投資總額達(dá)到55.6億美元,其中超過25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè);2007年1-11月,中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達(dá)170個,投資總額上升至124.9億美元。
資料來源:清科研究中心
二、私募股權(quán)投資者的分類
根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo),可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè),戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè),通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃,因此能夠發(fā)揮更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng);財務(wù)投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務(wù)收益的基金。
目前,活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團(tuán)等。
三、如何使用私募股權(quán)形式融資
通常而言,房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)私募股權(quán)投資基金的基本流程如下:
在引進(jìn)私募股權(quán)的過程中,企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查,投資方案設(shè)計,法律文件簽署,以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題,這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點(diǎn)。
四、成功案例分析
1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例
近年來,中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關(guān)注,美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機(jī)構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來,中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進(jìn)私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn),為企業(yè)帶來的豐富的資金,下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況:
2.典型案例分析——鑫苑中國
(1)公司簡介
鑫苑置業(yè)成立于1997年,是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商,專注大型復(fù)合社區(qū)開發(fā),包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施,同時開發(fā)小型住宅項目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。2007年12月13日,鑫苑(中國)置業(yè)有限公司(NYSE:XIN),在美國紐約證券交易所成功上市,成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資,對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用,是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。
(2)私募前發(fā)展?fàn)顩r
鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者,是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前,鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展,土地儲備也不大。2004年和2005年,鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米,2006年由于開工面積急劇增加,土地儲備面積迅速減少,更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐,鑫苑置業(yè)急需要資金,而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱,出臺各項調(diào)控政策的一年,融資渠道非常有限。在此條件下,私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達(dá)到美國資本市場的上市門檻提供了支持,也解決了當(dāng)前資金壓力,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年,鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.47%和79.75%,私募股權(quán)融資以前,資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平,企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較高,不利于企業(yè)上市融資。
(3)私募融資后發(fā)展
2006年8月和12月,鑫苑置業(yè)順利完成私募,累計融資達(dá)7500萬美元,當(dāng)年末總資產(chǎn)達(dá)到196236萬元,增長超過1倍,資產(chǎn)負(fù)債率下降至56.02%,降幅超過20個百分點(diǎn)。鑫苑置業(yè)完成私募以后,積極籌備上市事宜,將募集資金用作擴(kuò)張資金和增加注冊資本金。2006年6月,山東鑫苑置業(yè)有限公司成立,注冊資本金2000萬元人民幣;2006年11月24日,蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立,注冊資本2億元人民幣;2006年12月7日,安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立,注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日,鑫苑置業(yè)(成都)有限公司成立,注冊資本5000萬元人民幣,成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司,企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日,鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目,規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米,土地儲備(擬建項目規(guī)劃建筑面積)上升至1,282,498平方米(2006年末為65萬平方米)。
在臨近上市前,2007年5月,鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資,使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大,財務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善,增強(qiáng)了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元,為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時,更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能,為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
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