買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾

“買(mǎi)一樓送花園”

可驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)

所謂的“私人花園”竟是公共綠地

……

花園打了水漂

業(yè)主可以退房退款嗎？

2018年1月初，李某夫婦倆到浙江省舟山市普陀區(qū)東港某樓盤(pán)看房，想買(mǎi)一套舒適度高、適合養(yǎng)老的房子自住。售樓處業(yè)務(wù)員在了解夫妻倆的需求后，推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶(hù)型，稱(chēng)花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有。

李某夫婦對(duì)這個(gè)戶(hù)型很滿(mǎn)意，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，李某夫婦還與房地產(chǎn)公司簽訂了《一樓花園使用協(xié)議》，載明“該幢一樓所屬陽(yáng)臺(tái)外草坪花園使用權(quán)歸一樓業(yè)主所有（無(wú)產(chǎn)權(quán)），該花園不屬于小區(qū)公共綠化設(shè)施，花園外圍由籬笆綠化帶與小區(qū)公共綠化設(shè)施隔離�！�

（一樓花園使用協(xié)議）

2020年1月，李某夫婦收到了《交房通知書(shū)》。然而，驗(yàn)房時(shí)，兩人卻發(fā)現(xiàn)，他們所購(gòu)的一樓房屋陽(yáng)臺(tái)并未開(kāi)設(shè)通往花園的通道。兩人提出質(zhì)疑，但房地產(chǎn)公司對(duì)此含糊其辭，無(wú)法給出合理解釋?zhuān)�這使得夫婦倆很氣憤，拒絕收房。

（未開(kāi)設(shè)通道）

同年4月中旬，李某為弄清事實(shí)，向浙江省舟山市自然資源和規(guī)劃局咨詢(xún)案涉房屋外花園的使用權(quán)等事宜。該局答復(fù)稱(chēng)：“經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，資料查詢(xún)，你所描述區(qū)域的土地使用權(quán)為全體業(yè)主所有，同時(shí)綠化區(qū)域通道建設(shè)將破環(huán)小區(qū)公共綠地，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)任何人不得擅自破壞、改造小區(qū)公共綠地�！�

（答復(fù)函）

本以為簽了《一樓花園使用協(xié)議》，花園使用權(quán)是板上釘釘了，不曾想到頭來(lái)協(xié)議竟成了一紙空文，李某夫婦經(jīng)與房地產(chǎn)公司多次協(xié)商未果后，2020年6月，夫婦兩人向浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求退房退款。

浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院一審審理認(rèn)為，雙方關(guān)于一樓花園的約定，應(yīng)當(dāng)視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。

房地產(chǎn)公司在未取得專(zhuān)屬綠地審批及其他業(yè)主的同意下，向李某允諾公共綠地的專(zhuān)屬使用權(quán)，致使該約定最終無(wú)法履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

李某夫婦無(wú)法使用一樓花園，勢(shì)必影響其對(duì)案涉房屋的整體評(píng)價(jià)和居住體驗(yàn)，其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除購(gòu)房合同符合法律規(guī)定，法院予以支持。最終，浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院判決雙方解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)公司退還李某夫婦購(gòu)房款、車(chē)位費(fèi)及相關(guān)利息共計(jì)190余萬(wàn)元。

房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。浙江省舟山市中級(jí)人民法院二審維持原判。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

可見(jiàn)，小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分，原則上由業(yè)主共有，單個(gè)業(yè)主一般不能通過(guò)協(xié)議方式享有綠地的專(zhuān)有權(quán)。但也存在例外情形，即“明示屬于個(gè)人”，“明示”必須符合以下兩項(xiàng)要件：其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)事先批準(zhǔn)；其二為在銷(xiāo)售商品房時(shí)，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個(gè)人專(zhuān)有。

因此，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)附綠地的商品房時(shí)，首先需了解綠地規(guī)劃屬性，該綠地是否經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)專(zhuān)屬于特定房屋；其次需確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否以合同約定等方式明確該綠地專(zhuān)屬于特定房屋附屬；最后也需明確開(kāi)發(fā)商是否以銷(xiāo)售廣告、合同或其他有效方式告知其他業(yè)主該綠地屬個(gè)人專(zhuān)有使用。