買房時，開發(fā)商承諾

“買一樓送花園”

可驗房時，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)

所謂的“私人花園”竟是公共綠地

……

花園打了水漂

業(yè)主可以退房退款嗎？

2018年1月初，李某夫婦倆到浙江省舟山市普陀區(qū)東港某樓盤看房，想買一套舒適度高、適合養(yǎng)老的房子自住。售樓處業(yè)務員在了解夫妻倆的需求后，推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權歸一樓業(yè)主所有。

李某夫婦對這個戶型很滿意，在簽訂商品房預售合同時，李某夫婦還與房地產(chǎn)公司簽訂了《一樓花園使用協(xié)議》，載明“該幢一樓所屬陽臺外草坪花園使用權歸一樓業(yè)主所有（無產(chǎn)權），該花園不屬于小區(qū)公共綠化設施，花園外圍由籬笆綠化帶與小區(qū)公共綠化設施隔離�！�

（一樓花園使用協(xié)議）

2020年1月，李某夫婦收到了《交房通知書》。然而，驗房時，兩人卻發(fā)現(xiàn)，他們所購的一樓房屋陽臺并未開設通往花園的通道。兩人提出質(zhì)疑，但房地產(chǎn)公司對此含糊其辭，無法給出合理解釋，這使得夫婦倆很氣憤，拒絕收房。

（未開設通道）

同年4月中旬，李某為弄清事實，向浙江省舟山市自然資源和規(guī)劃局咨詢案涉房屋外花園的使用權等事宜。該局答復稱：“經(jīng)現(xiàn)場踏勘，資料查詢，你所描述區(qū)域的土地使用權為全體業(yè)主所有，同時綠化區(qū)域通道建設將破環(huán)小區(qū)公共綠地，根據(jù)相關法律法規(guī)任何人不得擅自破壞、改造小區(qū)公共綠地�！�

（答復函）

本以為簽了《一樓花園使用協(xié)議》，花園使用權是板上釘釘了，不曾想到頭來協(xié)議竟成了一紙空文，李某夫婦經(jīng)與房地產(chǎn)公司多次協(xié)商未果后，2020年6月，夫婦兩人向浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求退房退款。

浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院一審審理認為，雙方關于一樓花園的約定，應當視為房屋買賣合同內(nèi)容。

房地產(chǎn)公司在未取得專屬綠地審批及其他業(yè)主的同意下，向李某允諾公共綠地的專屬使用權，致使該約定最終無法履行，應當承擔違約責任。

李某夫婦無法使用一樓花園，勢必影響其對案涉房屋的整體評價和居住體驗，其以合同目的不能實現(xiàn)為由，要求解除購房合同符合法律規(guī)定，法院予以支持。最終，浙江省舟山市普陀區(qū)人民法院判決雙方解除商品房買賣合同，房地產(chǎn)公司退還李某夫婦購房款、車位費及相關利息共計190余萬元。

房地產(chǎn)公司不服，提起上訴。浙江省舟山市中級人民法院二審維持原判。

《中華人民共和國民法典》第二百七十四條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

可見，小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分，原則上由業(yè)主共有，單個業(yè)主一般不能通過協(xié)議方式享有綠地的專有權。但也存在例外情形，即“明示屬于個人”，“明示”必須符合以下兩項要件：其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準；其二為在銷售商品房時，其他業(yè)主知道或者應當知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個人專有。

因此，消費者在購買附綠地的商品房時，首先需了解綠地規(guī)劃屬性，該綠地是否經(jīng)有關部門批準專屬于特定房屋；其次需確認開發(fā)商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開發(fā)商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業(yè)主該綠地屬個人專有使用。