深圳一小區(qū)墻磚頻頻脫落14年

曾砸爛雨棚、砸轎車(chē)、砸傷路人

......

讓業(yè)主們十分糟心

最近，這個(gè)問(wèn)題，終于要解決了

3月26日

寶安區(qū)一小區(qū)告贏開(kāi)發(fā)商

被寶安區(qū)人民法院判決

限期六個(gè)月內(nèi)

對(duì)小區(qū)二期外墻進(jìn)行修復(fù)

消除外墻磚脫落的危險(xiǎn)

“勝訴了！”3月26日，深圳市寶安區(qū)金泓凱旋城的小區(qū)業(yè)主獲得一個(gè)好消息，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商深圳市屹海達(dá)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商），被寶安區(qū)人民法院判決限期六個(gè)月內(nèi)，對(duì)小區(qū)二期外墻進(jìn)行修復(fù)，消除外墻磚脫落的危險(xiǎn)。

據(jù)悉，該小區(qū)二期2009年交付，據(jù)業(yè)主的說(shuō)法，自從小區(qū)交付后，外墻就一直問(wèn)題不斷，瓷磚大片大片掉落，砸爛雨棚、砸轎車(chē)，砸傷路人。曾經(jīng)時(shí)髦的貼磚外墻，也成了“大花臉”，業(yè)主們稱(chēng)，這10多年天天上演“步步驚心”！

南都記者從小區(qū)業(yè)委會(huì)了解到，自2009年小區(qū)二期建成后不久外墻就開(kāi)始大塊掉瓷磚，當(dāng)時(shí)經(jīng)檢測(cè)鑒定，外墻施工存在質(zhì)量問(wèn)題。2011年，小區(qū)業(yè)主與該棟小區(qū)的開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、檢測(cè)單位共同確認(rèn)凱旋城二期外墻的確存在建筑質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)二期外墻全面鏟除重貼。

但2012年開(kāi)始的之后兩年多時(shí)間，開(kāi)發(fā)商只維修了部分墻面，并未履行其全面鏟除重貼的承諾。

隨著凱旋城二期外墻磚脫落問(wèn)題的加劇，該小區(qū)業(yè)委會(huì)多次要求開(kāi)發(fā)商盡快安排施工人員進(jìn)行維修，以免造成不可挽回的悲劇。

針對(duì)這一問(wèn)題，寶安區(qū)新安街道開(kāi)過(guò)多次協(xié)調(diào)會(huì)，寶安區(qū)住建部門(mén)也給開(kāi)發(fā)商、施工單位下發(fā)了整改通知書(shū)，但二期外墻一直沒(méi)有徹底維修完畢。

2018年，開(kāi)發(fā)商以五年保修期已到為由不再進(jìn)行維修。面對(duì)開(kāi)發(fā)商這一說(shuō)法，小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)并不“買(mǎi)賬”。

有業(yè)主質(zhì)疑稱(chēng)，年年都在修補(bǔ)，重貼后未經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格，亦未由政府質(zhì)量檢測(cè)部門(mén)驗(yàn)收交付業(yè)主，如何確保外墻維修后的質(zhì)量？

在無(wú)可奈何之下，凱旋城小區(qū)業(yè)委會(huì)決定拿起法律的武器，對(duì)開(kāi)發(fā)商深圳市屹海達(dá)實(shí)業(yè)有限公司提起訴訟，2022 年 9 月 14 日，寶安區(qū)人民法院立案受理此案。

該小區(qū)的代理律師林偉平向記者透露——

準(zhǔn)備起訴前小區(qū)內(nèi)部尚有分歧。首先常規(guī)的業(yè)委會(huì)起訴需要先召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主表決是否授權(quán)業(yè)委會(huì)提起訴訟。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已自行成立清算組進(jìn)行清算后注銷(xiāo)企業(yè)，“企圖逃避債務(wù)之嫌”，我們研究了相關(guān)法律法規(guī)及司法案例，認(rèn)為凱旋城業(yè)委會(huì)有權(quán)直接代表小區(qū)提起訴訟，且開(kāi)發(fā)商即將注銷(xiāo)企業(yè)，時(shí)間緊迫，故支持業(yè)委會(huì)直接對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。

南都記者在天眼查中檢索到，開(kāi)發(fā)商深圳市屹海達(dá)實(shí)業(yè)有限公司成立于1992年，注冊(cè)資本1300萬(wàn)元。2022年5月24日，該公司向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記，債權(quán)申報(bào)聯(lián)系人為林旭生。

隨后，記者撥打了林旭生的聯(lián)系電話，針對(duì)公司清算一事，他解釋稱(chēng)，因股東之一身份特殊，該國(guó)有股東為清理下屬的不再經(jīng)營(yíng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的子公司，要求進(jìn)行注銷(xiāo)，并非為了逃避責(zé)任，僅為時(shí)間上的巧合。

對(duì)于判決結(jié)果，開(kāi)發(fā)商表示不服，考慮繼續(xù)上訴。并堅(jiān)稱(chēng)“已過(guò)保修期”，認(rèn)為該小區(qū)建設(shè)工程在交付之前就已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，驗(yàn)收后外墻脫落問(wèn)題發(fā)生于不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)，業(yè)委會(huì)未證明當(dāng)前外墻脫落均在保修期內(nèi)。對(duì)于保修期外的外墻脫落，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其不該承擔(dān)責(zé)任。

據(jù)判決書(shū)顯示，開(kāi)發(fā)商方面辯稱(chēng)，瓷磚外墻部分脫落是行業(yè)通病，如需維修，也僅需對(duì)已脫落瓷磚或即將脫落瓷磚進(jìn)行維修。

“2009年交付業(yè)主至今一直在積極響應(yīng)業(yè)主訴求，十多年來(lái)持續(xù)自費(fèi)投入資金進(jìn)行維修，兩次完成了當(dāng)期已脫落墻面修繕工程的竣工驗(yàn)收工作，最近發(fā)生的脫落問(wèn)題也正組織施工單位進(jìn)場(chǎng)維修�！遍_(kāi)發(fā)商說(shuō)。

針對(duì)開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，小區(qū)物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，經(jīng)過(guò)多次協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了大大小小幾次維修，去年還在各個(gè)單元門(mén)口安裝了防護(hù)棚，也有安排專(zhuān)人駐場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)出現(xiàn)的隱患風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排除，但是二期墻磚掉不停，這個(gè)掉落也沒(méi)辦法預(yù)測(cè)，人來(lái)人往，出了問(wèn)題再去排除，就是大事了。

在小區(qū)走訪中，一提到業(yè)委會(huì)告贏了開(kāi)發(fā)商，業(yè)主們表示：二期墻磚掉落這事拖了十多年了，終于看到曙光了，希望開(kāi)發(fā)商不要再以保修期已過(guò)為借口，也不要用“打補(bǔ)丁”的維修方式來(lái)糊弄業(yè)主，盼其積極履行判決書(shū)確定的義務(wù)。

針對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的訴訟只是一小撮業(yè)主在“攪渾水”，業(yè)委會(huì)代表回應(yīng)：開(kāi)發(fā)商一直希望用小區(qū)的本體維修金維修二期墻面，但他們認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，業(yè)委會(huì)站在小區(qū)全體業(yè)主的立場(chǎng)，不同意用房屋本體維修基金。

記者注意到，2019 年 7 月 10 日，深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局曾向開(kāi)發(fā)商出具的《責(zé)令整改通知書(shū)》認(rèn)定，金泓凱旋城（二期）外墻維修工程存在未完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商亦未提交證據(jù)證明其已按設(shè)計(jì)圖紙的要求對(duì)外墻進(jìn)行了修復(fù)，這也成了法院判決時(shí)的依據(jù)。

值得注意的是，針對(duì)開(kāi)發(fā)商反復(fù)提到的“房子已過(guò)保修期”的問(wèn)題，判決書(shū)中有明確認(rèn)定：本案系侵權(quán)責(zé)任糾紛，只要被告的行為符合侵權(quán)行為的構(gòu)成要件，是否竣工驗(yàn)收、外墻是否過(guò)保修期均不能成為被告承擔(dān)民事責(zé)任的抗辯理由。

“一些開(kāi)發(fā)商以為蓋完房子就可以退步抽身，‘終身負(fù)責(zé)’成了空話，房屋質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有質(zhì)保期限，拿‘保質(zhì)期已過(guò)’抗辯不合法也沒(méi)擔(dān)當(dāng)，提高房屋質(zhì)量才是關(guān)鍵�！币晃粯I(yè)主說(shuō)道。

樓房質(zhì)量

關(guān)系居民的切身生命財(cái)產(chǎn)安全

凱旋城小區(qū)樓房并非簡(jiǎn)單的因?yàn)槔匣瘜?dǎo)致外立面脫落，法院認(rèn)定是建筑物質(zhì)量問(wèn)題，而且需要整體解決。

對(duì)此，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也早已明確，在設(shè)計(jì)年限內(nèi)，從建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工到監(jiān)理，各單位負(fù)責(zé)人都要對(duì)工程質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。像上述案例那樣能夠明確“有施工存在質(zhì)量問(wèn)題”的情況并不多，在房屋質(zhì)量方面，權(quán)責(zé)說(shuō)不清道不明是常態(tài)。據(jù)最近的一次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳超過(guò)10年的小區(qū)已超2000個(gè)，一些早期的商業(yè)小區(qū)因維護(hù)不善已有“未老先衰”征兆，因?yàn)椤案啐g”老小區(qū)設(shè)施設(shè)備沒(méi)有及時(shí)得到維護(hù)維修，引發(fā)居民反復(fù)投訴的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，記者通過(guò)梳理，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的堵點(diǎn)主要集中在修繕責(zé)任劃分和修繕資金從哪里支出的問(wèn)題，這也是城市基層治理中出現(xiàn)的新問(wèn)題。

多位接受記者采訪的專(zhuān)家建議，政府應(yīng)制定明確程序性指引，明確各方責(zé)任和權(quán)利，包括政府各部門(mén)的監(jiān)督和幫扶義務(wù)，社區(qū)的及時(shí)監(jiān)測(cè)和調(diào)解義務(wù)，物業(yè)定期排查和告知義務(wù)，業(yè)主積極配合和修繕義務(wù)。此外，物業(yè)、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商也可在物業(yè)服務(wù)合同中約定好超過(guò)維保期的修繕費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)。

在凱旋城小區(qū)維權(quán)一案件中，小區(qū)業(yè)主、街道、住建部門(mén)，都發(fā)揮了重要的作用，在大家的共同努力下，通過(guò)法律手段，解決了這個(gè)長(zhǎng)期困擾該小區(qū)居民的問(wèn)題。從個(gè)案中尋求共性，在民意里謀求高招，不難看出，社區(qū)里的大事小情，只要居民、基層政府、以及相關(guān)行政管理部門(mén)相向而行，形成治理合力，就能營(yíng)造出宜業(yè)宜家的美好生活環(huán)境。