買賣過二手房的消費者們都知道，如果房子原先有貸款、抵押，那么交易起來可就麻煩多了：賣家要結清之前的貸款才能完成過戶，之后買家還要申請新的貸款，不僅交易時間長，風險和交易成本也大。
如今
這個難題得到了解決
近日，自然資源部和中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），要求推動住宅類不動產率先實現“帶押過戶”。
目前
已有北京、廣州、杭州、蘇州、寧波等
多地“試水”
來看《中國消費者報》記者調查
《通知》指出：
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對記者介紹說，依據《民法典》第406條規(guī)定：
是指“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接”。
主要適用于在銀行業(yè)金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期的情形。
自然資源部自然資源確權登記局副局長趙燕認為，實施“帶押過戶”改革，可以大大節(jié)省不動產的交易時間，降低交易難度和交易成本。
“當前，一些城市提出的‘帶押過戶’主要在二手住宅市場推進，而此次《通知》指出要逐步向工業(yè)、商業(yè)等領域拓展。這是本次政策較為新穎的一點探索，擴大了‘帶押過戶’的適用面，更加具有全面性。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄在接受記者采訪時表示。
據記者了解，為了盤活二手房市場，打通交易鏈條，簡化交易流程，全國已有100余個城市開始試行“帶押過戶”，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。
“帶押過戶”到底如何操作？中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者介紹，目前，多地在實踐探索中主要形成了三種模式：
通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。
買賣雙方及涉及的貸款方約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。
通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。
買賣雙方及涉及的貸款方約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。
通過抵押權變更，實現“帶押過戶”。
買賣雙方及涉及的貸款方約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。
記者了解到，除上述三種模式外，北京運用了已經成熟的二手房交易資金監(jiān)管政策，以及抵押登記網上辦理模式，創(chuàng)新性地推出由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。其突出特點是兼容了跨行貸款，購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他銀行辦理貸款。此外，北京市不動產登記中心可實現住房轉移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業(yè)務、合并受理、同時登簿”，實現一站式辦理。
“帶押過戶”給交易雙方帶來的好處是實實在在的。
據浙江省自然資源廳確權登記局局長方劍強介紹，自2023年1月全面推出二手房交易“帶押過戶”模式以來，經初步統(tǒng)計，全省已辦理1000余筆業(yè)務，總交易金額達95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給消費者和企業(yè)節(jié)省過橋資金約47.3億元。二手房交易全流程耗時從此前的30天至60天不等，壓縮到最多15天。
山東省濟南市自然資源和規(guī)劃局不動產登記中心主任杜建剛也表示，截至目前，濟南市已辦理不動產“帶押過戶”2948筆，成交總價達36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。
房產交易時，雙方最關心的就是風險問題�！皫а哼^戶”需要四方主體，即賣方、買方、不動產登記部門和銀行之間的密切配合與無縫銜接。那么，萬一有了漏洞，會不會出現一房二賣、錢房兩空的問題？
對此，王玉臣律師認為，“帶押過戶”在推進過程中要特別注意防范風險：
如果舊抵押和新抵押是同一個銀行辦理，相對好操作，但如果不是同一個銀行，就會比較麻煩，因為沒有舊抵押銀行的同意，是無法實現“帶押過戶”的。新按揭貸款如何保證舊抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，這些都需要銀行做好細節(jié)控制。
“銀行、不動產登記中心、公證提存機構、公積金中心等相關通道，任何一個鏈條都需要緊密相連、無縫銜接�！睂τ谫彿咳硕裕m然可以實現“帶押過戶”，但實際上是購房人在替賣方償還之前的貸款，而且可能在一定期限內，即使實現了過戶，自己購買的房子仍處于之前抵押權的設定狀態(tài)，需要對賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個交易流程中，如果沒有順利解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態(tài)，沒有取得“完整意義”上的所有權。
比如可以通過中國執(zhí)行信息公開網查看賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過程中房屋被查封導致的不必要麻煩。作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信情況，了解清楚購房人的貸款能力，避免后續(xù)貸款出現問題時不能及時回款解押。
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