近日，江西盈科行網(wǎng)絡(luò)信息股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“盈科行”)負(fù)責(zé)人李偉向大江網(wǎng)(信息日?qǐng)?bào))反映，2022年7月，因保證金糾紛，該公司將鴻海城項(xiàng)目方江西濟(jì)澤置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“江西濟(jì)澤置業(yè)”)、江西鴻海易居置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鴻海宜居置業(yè)”)告上法庭。經(jīng)新建區(qū)人民法院判決，盈科行勝訴，且根據(jù)后續(xù)和解協(xié)議約定，盈科行可向法院申請(qǐng)扣劃江西濟(jì)澤置業(yè)被凍結(jié)賬戶中的資金300余萬(wàn)元。然而，當(dāng)法院前往銀行執(zhí)行扣劃時(shí)卻被告知，鴻海城項(xiàng)目已被納入新建區(qū)政府保交樓建設(shè)范圍，該公司的幾個(gè)主要賬戶全部納入監(jiān)管，銀行執(zhí)行封閉管理，故而無(wú)法通過(guò)執(zhí)行扣劃款項(xiàng)。

南昌鴻海城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

　　據(jù)李偉介紹，盈科行于2020年至2021年為南昌新建區(qū)鴻海城項(xiàng)目售房，前后繳納600萬(wàn)元保證金至江西濟(jì)澤置業(yè)、鴻海易居置業(yè)。2021年11月，三方解除合同并簽訂《以房抵債協(xié)議》，確認(rèn)江西濟(jì)澤置業(yè)仍欠盈科行保證金600萬(wàn)元及54654.5元服務(wù)費(fèi)，用后續(xù)鴻海城項(xiàng)目銷售款償還。

　　“上述費(fèi)用一直未按約支付。”李偉稱。就此，盈科行向南昌市新建區(qū)人民法院提起訴訟，同時(shí)申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。2022年8月2日，新建區(qū)法院凍結(jié)江西濟(jì)澤置業(yè)交通銀行賬戶現(xiàn)金約717萬(wàn)元，同年9月，該院作出判決：江西濟(jì)澤置業(yè)返還盈科行保證金390余萬(wàn)元并承擔(dān)相關(guān)訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)。

　　李偉提到，勝訴后，由于江西濟(jì)澤置業(yè)無(wú)法支付款項(xiàng)，2023年1月11日，盈科行與其達(dá)成和解協(xié)議，江西濟(jì)澤置業(yè)同意盈科行向法院申請(qǐng)從凍結(jié)賬戶中扣劃約308萬(wàn)元，作為保證金及其他費(fèi)用。

　　然而，2023年初，當(dāng)李偉向新建區(qū)法院申請(qǐng)執(zhí)行竟發(fā)現(xiàn)這筆錢無(wú)法扣劃。“鴻海城項(xiàng)目被納入了新建區(qū)政府保交樓建設(shè)范圍，包括法院此前凍結(jié)的賬戶在內(nèi)的幾個(gè)公司主要賬戶，都納入了監(jiān)管，銀行執(zhí)行封閉管理，只進(jìn)不出�！�

　　李偉認(rèn)為，法院執(zhí)行“遇阻”，盈科行的合法債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)也因資金無(wú)法回收變得舉步維艱。

　　2023年2月，新建區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)盈科行稱，南昌鴻海城項(xiàng)目已納入?yún)^(qū)政府“保交樓”建設(shè)范圍，2022年本著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”原則，區(qū)政府成立了鴻海城項(xiàng)目專班，并根據(jù)工作要求設(shè)立了共管賬戶，對(duì)江西濟(jì)澤置業(yè)資金實(shí)行封閉管理，只能用于預(yù)售樓棟建設(shè)。

　　此后，李偉也曾向南昌市政府、新建區(qū)政府發(fā)函反映此事，均被推到項(xiàng)目所在地新建經(jīng)開區(qū)。新建經(jīng)開區(qū)璜溪管理處書面答復(fù)，資金共管賬戶設(shè)立系區(qū)政府統(tǒng)一安排，盈科行反映的情況需要新建區(qū)政府協(xié)調(diào)處理，新建經(jīng)開區(qū)只是作為屬地管理，無(wú)權(quán)處理此事。

　　之后，李偉也多次要求新建區(qū)人民法院協(xié)調(diào)此事，對(duì)方回復(fù)稱，這是新建區(qū)政府的行為，法院無(wú)法正常執(zhí)行被凍結(jié)的賬戶。

　　5月23日，記者隨盈科行公司法務(wù)帥珺先后來(lái)到新建經(jīng)開區(qū)璜溪管理處、新建經(jīng)開區(qū)管委會(huì)。璜溪管理處一位工作人員表示，鴻海城項(xiàng)目相關(guān)事宜應(yīng)找新建經(jīng)開區(qū)協(xié)調(diào)。

　　就此，新建經(jīng)開區(qū)管委會(huì)一位張姓負(fù)責(zé)人表示，鴻海城項(xiàng)目是一個(gè)已逾期的爛尾樓盤，目前管委會(huì)的任務(wù)就是“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，同時(shí)也在為樓房交付積極籌措資金，這期間企業(yè)的債務(wù)問(wèn)題，需等到項(xiàng)目交付之后解決。鑒于該筆債務(wù)并非企業(yè)銷售所得，而是售前保證金，該負(fù)責(zé)人也坦言，這一問(wèn)題比較特殊，并建議繼續(xù)同項(xiàng)目方進(jìn)行協(xié)商。隨后，記者聯(lián)系上江西濟(jì)澤置業(yè)法務(wù)李姓負(fù)責(zé)人，其承認(rèn)，確實(shí)與盈科行達(dá)成了退返300余萬(wàn)元保證金的和解協(xié)議，但當(dāng)記者提及賬戶問(wèn)題時(shí)，該負(fù)責(zé)人便聲稱“有事”，匆匆掛斷電話。

　　據(jù)記者采訪所知，在保證金退返一事上，盈科行贏了官司、也簽訂和解協(xié)議，甚至申請(qǐng)凍結(jié)保全的賬戶余額也足夠支付，可以說(shuō)已達(dá)成執(zhí)行的各項(xiàng)條件，可現(xiàn)實(shí)就是扣劃不了，其中依據(jù)何在？對(duì)此，記者同帥珺來(lái)到交通銀行南昌丁公路支行了解此事。大堂經(jīng)理證實(shí)稱，法院確實(shí)曾經(jīng)來(lái)銀行扣劃款項(xiàng)，但由于該案件涉及的賬戶屬于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，只能用于工程進(jìn)度款，不能用于民事糾紛扣劃。

　　5月24日，記者前往新建區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)此事，在該局下屬的新建區(qū)住房保障中心開發(fā)股，記者從辦公系統(tǒng)處看到，以上交通銀行南昌丁公路支行賬戶的確為鴻海城項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶之一。相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，商品房預(yù)售資金屬于購(gòu)房者，在未完成“保交樓”之前，不屬于開發(fā)企業(yè)。此外，她表示，2022年國(guó)家曾發(fā)文，規(guī)定監(jiān)管資金只能用于工程建設(shè)。

　　預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

　　記者在采訪中了解到，銀行、住建等單位之所以認(rèn)為監(jiān)管資金只能用于工程建設(shè)，其政策依據(jù)主要為最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行于2022年1月11日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，其中提到，除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施。同時(shí)，人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門。

　　2022年1月13日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中第十四條與以上條文基本一致，但額外強(qiáng)調(diào)了“不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用”。

　　除此之外，《通知》還提到，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請(qǐng)求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項(xiàng)目建設(shè)所需資金，或者購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。

　　盈科行法務(wù)帥珺稱，《通知》明確“因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件”，可經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行，從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶扣劃�！瓣P(guān)鍵是，‘等’的范圍有哪些，因商品房項(xiàng)目產(chǎn)生的銷售款是否在這一范圍內(nèi)，這個(gè)文件并未說(shuō)明。”他提出，一系列“保交樓”政策出臺(tái)歸根究底是為了杜絕“爛尾樓”現(xiàn)象，保障人民群眾的合法權(quán)益。

　　帥珺認(rèn)為，在具體執(zhí)行中，銷售資金是否屬于“保交樓”資金適用范圍，政府部門理應(yīng)會(huì)同法院商討、明確，結(jié)合實(shí)際來(lái)處理，而不是文件“沒(méi)寫”就“一刀切”式執(zhí)行，況且該案涉及的保證金并非盈利糾紛，實(shí)際上是本金抵給開發(fā)商�！皳Q句話說(shuō)，這本來(lái)就是盈科行自己的錢�！�