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買房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾免除五年物業(yè)費(fèi) 業(yè)主入住后被物業(yè)公司以“未交物業(yè)費(fèi)”告上法庭
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長(zhǎng)沙社區(qū)通 時(shí)間：2023-08-03

業(yè)主購(gòu)房“老帶新”

獲得開(kāi)發(fā)商免除五年物業(yè)費(fèi)大禮包

本以為省下不少錢

沒(méi)想到物業(yè)還是要求交

開(kāi)發(fā)商的承諾

對(duì)物業(yè)公司有效嗎？


圖片


物業(yè)公司以“未交物業(yè)費(fèi)”起訴業(yè)主


2017年2月10日，常某與A物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定由A物業(yè)公司向某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自該物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)終止，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積高層每月2元/平方米，協(xié)議還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。


上述合同簽訂后，A物業(yè)公司一直按照約定履行義務(wù)，為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。常某系上述物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)計(jì)算面積為200平方米。常某未交納自2019年6月1日至2023年5月31日的物業(yè)費(fèi)，A物業(yè)公司多次催要無(wú)果后，將常某訴至山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令常某交納物業(yè)費(fèi)共計(jì)19200元。


常某辯稱，買房時(shí)因?yàn)樽约豪蠋�，為B房產(chǎn)公司介紹了一位客戶，B房產(chǎn)公司承諾免除其五年的物業(yè)費(fèi)。B房產(chǎn)公司與A物業(yè)公司系控股關(guān)系，故常某不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。


圖片


法院：業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)


山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，A物業(yè)公司與常某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。A物業(yè)公司基于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，向某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，常某作為小區(qū)業(yè)主，在接受物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)按合同約定向A物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。

常某提交的承諾函載明，因常某介紹客戶成功與B房產(chǎn)公司簽約，為答謝常某，特免除常某所購(gòu)小區(qū)房屋五年物業(yè)費(fèi)，落款時(shí)間為2018年10月8日，并加蓋B房產(chǎn)公司公章。

A物業(yè)公司對(duì)此不予認(rèn)可，稱該承諾系開(kāi)發(fā)商作出，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。

法院認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第四百六十五條的規(guī)定，依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。常某主張的開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)活動(dòng)，系其與B房產(chǎn)公司約定事宜，其雙方達(dá)成的協(xié)議約定僅對(duì)常某與B房產(chǎn)公司有約束力，現(xiàn)常某以此為由要求A物業(yè)公司免除物業(yè)費(fèi)，無(wú)法律依據(jù)，法院對(duì)此不予支持，常某可通過(guò)合法途徑，另行向B房產(chǎn)公司主張權(quán)利。

最終，山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院依法判決常某向A物業(yè)公司支付19200元物業(yè)費(fèi)。判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。


法官：開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)替第三方作出任何承諾


我國(guó)《民法典》明確規(guī)定，依法成立的合同僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。該條即為“合同相對(duì)性原則”的法律規(guī)定，即一般情況下，依法成立的合同對(duì)于合同之外的第三人不具有法律約束力。

本案中，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主免除物業(yè)費(fèi)的承諾可以看作是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間達(dá)成的協(xié)議，但業(yè)主僅可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商履行該協(xié)議的內(nèi)容，而不能要求第三人物業(yè)公司履行。即使物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商可能存在控股關(guān)系，但二者均為完全獨(dú)立的企業(yè)法人，法人的特點(diǎn)有“三獨(dú)”，即獨(dú)立人格、獨(dú)立財(cái)產(chǎn)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。通俗而言，哪怕是同一個(gè)老板設(shè)立的兩家公司，也是完全獨(dú)立的民事主體，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)替第三方作出任何承諾。

生活中，如果遇到開(kāi)發(fā)商作出類似承諾，可要求開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主簽署三方協(xié)議，對(duì)承諾內(nèi)容明確約定，否則開(kāi)發(fā)商作出的此類承諾對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力。此時(shí)，如果業(yè)主要維權(quán)，可直接向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五十七條   

法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。


第六十條

法人以其全部財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。


第四百六十五條 第二款

依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。


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