總價近4000萬的房子遲遲辦不下房產(chǎn)證

查詢后才得知所購房產(chǎn)已被抵押查封

日前，市民鄭女士介紹

自己支付超1300萬的首付購下

寶安區(qū)新錦安壹號公館

多次催促開發(fā)商仍無法辦證

要求全額退款亦未得到有效解決

新錦安壹號公館樓盤。圖源：社交媒體平臺

根據(jù)鄭女士提供的深圳市房地產(chǎn)認購書，鄭女士購買的新錦安壹號公館的房產(chǎn)套內(nèi)面積為296.53平方米，總價款為3815萬元，開發(fā)商為新錦安實業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，認購日期為2024年1月7日。

鄭女士提供的《深圳市房地產(chǎn)認購書》。受訪者供圖

公開信息顯示，新錦安壹號公館位于深圳市寶安中心區(qū)甲岸路與金桂街的交會處、距離地鐵1號線新安站440米，該樓盤于2018年交房，交付標準為毛坯交付。

鄭女士告訴奧一新聞記者，其支付了1375萬元的首付款，隨后多次催促開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，但銷售經(jīng)理以各種理由拖延，“說銀行那邊要寫申請才行，就一直拖著�！�

其表示，由于小區(qū)早已開盤，自己考慮買的是現(xiàn)房，“既然是現(xiàn)房，那辦個房產(chǎn)證應該是很簡單的事�！�

鄭女士購得房產(chǎn)的抵押及查封信息。受訪者供圖

其他業(yè)主提供的購得房產(chǎn)的抵押及查封信息。受訪者供圖

綜合了解到的情況，鄭女士認為，開發(fā)商疑似違規(guī)售賣查封房，并且提到：

其提供了一份由開發(fā)商出具的承諾函，該函寫明“甲方承諾于2024年05月31日前辦理過戶手續(xù)，如超過辦理期限則視為甲方違約，乙方有權(quán)選擇解除或繼續(xù)履行合同，若雙方同意繼續(xù)履行合同，需重新約定過戶時間，同時甲方需按買方交付定金（首期款）金額的萬分之三作為納金，直至過戶之日止。”其中，該承諾函甲方為新錦安實業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，乙方為鄭女士。

新錦安實業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司出具的承諾函。受訪者供圖

在得知購買房產(chǎn)為查封房后，自6月起，鄭女士多次找開發(fā)商要求全額退房款，但開發(fā)商遲遲未退還。

針對此事，奧一新聞記者撥打樓盤開發(fā)商新錦安實業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司的官方注冊電話和售樓部電話，相關(guān)工作人員均表示不知情、不了解。同時，奧一新聞記者嘗試聯(lián)系與鄭女士溝通的銷售經(jīng)理，但截至發(fā)稿時，對方尚未予以回復。

根據(jù)鄭女士反映的情況，奧一新聞記者采訪到寶安區(qū)住房和建設(shè)局，該局回復稱——

在此事件中，廣東晟典律師事務所毛鵬律師認為，正常情況下，開發(fā)商對外出售的房產(chǎn)應該屬于開發(fā)商可處置的資產(chǎn)。如果開發(fā)商將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)對外出售，這種房產(chǎn)在處置時（例如過戶）要受到抵押權(quán)人的約束，這種情況下，開發(fā)商如果事先沒有跟購買者進行充分的披露，開發(fā)商的行為有可能會構(gòu)成民事上的欺詐。

● 如何判斷開發(fā)商的行為是否構(gòu)成刑法上的詐騙？

毛鵬表示，要判斷開發(fā)商的行為是否構(gòu)成刑法上的詐騙，則要根據(jù)開發(fā)商在房屋出售前后，對相關(guān)資金的使用情況以及外部溝通情況來判斷——

● 被抵押、被查封的房子是否影響居住？存在哪些隱患？

對此，毛鵬認為，被抵押、被查封的房子其實并不影響居住，因為在法院對被查封或者被抵押房子啟動司法拍賣前，該房子的居住狀態(tài)其實是不會受影響的。只是由于該房產(chǎn)如果有被查封或者是被抵押的情形，則房子的使用狀態(tài)尤其是可居住的狀態(tài)存在著嚴重的不確定性，不是取決于購房者的房款有沒有支付，而是取決于抵押人或者是查封人何時申請啟動司法拍賣，這種方式對購房人的權(quán)益肯定是有非常大的隱患。

購房者如果買到有抵押或者是有查封的房產(chǎn)，購房者就不敢輕易地對該房屋做長時間的居住規(guī)劃，也不敢投入大量資金對該房屋進行裝修或者是對外進行長期出租使用，會嚴重影響購房者對房屋的利用和居住感受。

● 如何避免買到存在抵押或者查封的房產(chǎn)？

毛鵬建議，購房者要避免買到存在抵押或者查封的房產(chǎn)，一般情況下，在簽訂購房合同后，應要求開發(fā)商配合到國土部門去打印該房屋的產(chǎn)權(quán)登記資料，查詢房產(chǎn)抵押查封情況。這種方式的話，就能夠極大的規(guī)避買到問題房產(chǎn)的風險。