小區(qū)地上車位“先到先租”

后入住的居民權益如何保障？

去年，市民李先生購買了一套金鳳區(qū)魯能·陶然水岸小區(qū)的房屋。

今年，李先生對房屋進行裝修時，會將自己的車停在小區(qū)的地上車位上。但是沒想到有一天，李先生卻接到了讓他挪車的電話，對方聲稱李先生占用了他的固定車位。

李先生這才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的地上車位出租給了部分業(yè)主，其他業(yè)主看著空車位也不能隨意停。

采訪當天，記者也看到，小區(qū)內(nèi)部分地上車位旁還豎立著業(yè)主固定車位的提示牌。

李先生認為，小區(qū)這樣出租地上車位的方式十分不合理。

在他看來，地上車位是全體業(yè)主共有，應該先到先停，而不是固定出租給部分業(yè)主，導致其他業(yè)主看著空車位卻不能停。

那么，李先生能否也租用一個固定的車位呢？李先生告訴記者，這幾乎是不可能的事情。

經(jīng)過他了解，這十多年，這些地上車位都是和某一套房屋綁定在一起，這些業(yè)主在出售房屋時是連著車位的使用權一并出售的。

而這也導致了小區(qū)里后入住且沒有車位的這些業(yè)主根本租不到地上的固定車位。

對此，李先生也向物業(yè)公司、社區(qū)進行了反映，但各方均答復：這是歷史遺留問題。

物業(yè)公司：想要改變小區(qū)車位的

分配使用規(guī)則不容易

為了進一步核實情況，記者到了小區(qū)的物業(yè)公司——寧夏民生物業(yè)服務有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）了解情況。

相關負責人告訴記者，公司是去年進駐小區(qū)的。據(jù)了解，小區(qū)共有住戶1060戶，地下車位70多個、地上車位385個，居民所反映的地上車位固定出租問題確實存在。

在物業(yè)服務的過程中，他們發(fā)現(xiàn)有的業(yè)主購房合同附屬條款中竟然明確寫著：某個地上車位可以長期使用。而此前的物業(yè)公司也都延續(xù)了這樣的出租方式。

記者查詢到，根據(jù)我國《民法典》第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地以及其他公共場所、公共設施和物業(yè)服務用房，除非屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地或者明示屬于個人，否則均屬于業(yè)主共有。

對此，物業(yè)相關負責人表示，地上車位是屬于業(yè)主共有，但這樣的出租方式已經(jīng)延續(xù)了很多年，想改變并不容易。   

那么，目前這個小區(qū)的物業(yè)服務合同對此是如何約定的呢？相關負責人告訴記者，合同中并未明確約定這一點。

既然地上車位是業(yè)主共有且物業(yè)服務合同中未作出相關約定，為何會難以改變出租方式呢？物業(yè)相關負責人表示，要想改變小區(qū)車位的分配規(guī)則，需要依法組織召開業(yè)主大會。然而，使用著這385個地上車位的業(yè)主可能會直接影響著業(yè)主大會的各項決議，這也讓物業(yè)公司陷入了兩難的境地……

“我們還沒改變這個事兒，我們物業(yè)公司就被清場了�！�

相關負責人無奈地說道。

我國《民法典》第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；針對一般事項，應當參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

依據(jù)這一規(guī)定，想要通過業(yè)主大會改變小區(qū)385個地上車位的出租方式，小區(qū)里的1060戶居民，參與業(yè)主大會表決至少在707戶，354戶以上同意則為通過決議。顯然，385個車位的固定使用者多于354戶，這也是此前物業(yè)公司提出來的難點所在。

地上車位真的固定給部分業(yè)主了嗎？

記者實地走訪了解

魯能·陶然水岸小區(qū)里的這些地上車位真的都被固定出租了嗎？為了核實這一情況，記者隨機走訪詢問了小區(qū)內(nèi)的多名業(yè)主。

當天，記者共詢問了8名業(yè)主，其中7名都有固定車位，大多都是入住時就在使用，他們都是每年向物業(yè)公司繳納車位包年的費用。沒有固定車位的一名業(yè)主則是按年繳納道路臨時車位費用。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)地下的70多個停車位和這385個地上車位根本滿足不了小區(qū)業(yè)主的停車需求。

有限的車位資源如何出租？在這個小區(qū)產(chǎn)生了兩種意見：沒有固定車位的業(yè)主認為，地上車位應當采用共同使用、先到先停的方式出租；而有固定車位的業(yè)主則認為，小區(qū)地上車位本就稀缺，應當采用先來后到的順序，優(yōu)先租給先入住的業(yè)主。

社區(qū)：明年組織召開業(yè)主大會

商議相關事宜

地上車位的使用小區(qū)里出現(xiàn)了兩種聲音，大家都各有看法，這么多年存在的問題是否進行過探討？物業(yè)說的難點又是否有解決辦法？對此，記者也向社區(qū)和物業(yè)監(jiān)管部門進行了了解。

記者首先來到了天潤府社區(qū)，相關工作人員表示，此前并未組織業(yè)主對地上車位的出租方式進行過探討，計劃在明年2月份召開業(yè)主大會探討此事。

為了尋求此事的解決方案，記者又聯(lián)系了金鳳區(qū)物業(yè)管理服務中心。相關工作人員表示，若業(yè)主認為小區(qū)車位的出租方式不符合現(xiàn)狀，則需要通過業(yè)主大會來更改。

關于物業(yè)公司提到的召開業(yè)主大會的難點所在，建議可以依據(jù)我國《民法典》第278條來增加居民的同意率。

《民法典》第278條規(guī)定，對于改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動等重大事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

律師解讀：建議擴大法定的意見征集范圍

此事當中涉及的地上車位權屬、租賃方式及變更租賃方式和公平公允等諸多問題……對此，記者向北京德恒（銀川）律師事務所律師進行了咨詢。

律師韓學丹表示，地上車位的權屬絕大部分情況下是屬于全體業(yè)主共有，地上車位的收益也應當是全體業(yè)主共有的。

關于如何制定車位管理方式?韓學丹律師表示，很多小區(qū)隨著入住居民增多，小區(qū)的管理方式也會逐步發(fā)生變化。按照相關法規(guī)，新的調(diào)整提出以后，要通過法定程序召開業(yè)主大會。在召開業(yè)主大會之前，要擬定一個廣泛征求業(yè)主意見的方案，新的方案要更加符合現(xiàn)狀、更加公允和合理。廣泛收集意見后，在業(yè)主大會上，由業(yè)主投票、表決、通過、實施新的方案。

對于物業(yè)公司提到的業(yè)主大會決議難點，韓學丹認為，社區(qū)或業(yè)委會組織召開業(yè)主大會時，可以盡可能地擴大業(yè)主的征求范圍，不局限于三分之二的范圍。

此事后續(xù)進展如何，記者仍將持續(xù)關注。