小區(qū)地上車位“先到先租”

后入住的居民權(quán)益如何保障？

去年，市民李先生購(gòu)買了一套金鳳區(qū)魯能·陶然水岸小區(qū)的房屋。

今年，李先生對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，會(huì)將自己的車停在小區(qū)的地上車位上。但是沒(méi)想到有一天，李先生卻接到了讓他挪車的電話，對(duì)方聲稱李先生占用了他的固定車位。

李先生這才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的地上車位出租給了部分業(yè)主，其他業(yè)主看著空車位也不能隨意停。

采訪當(dāng)天，記者也看到，小區(qū)內(nèi)部分地上車位旁還豎立著業(yè)主固定車位的提示牌。

李先生認(rèn)為，小區(qū)這樣出租地上車位的方式十分不合理。

在他看來(lái)，地上車位是全體業(yè)主共有，應(yīng)該先到先停，而不是固定出租給部分業(yè)主，導(dǎo)致其他業(yè)主看著空車位卻不能停。

那么，李先生能否也租用一個(gè)固定的車位呢？李先生告訴記者，這幾乎是不可能的事情。

經(jīng)過(guò)他了解，這十多年，這些地上車位都是和某一套房屋綁定在一起，這些業(yè)主在出售房屋時(shí)是連著車位的使用權(quán)一并出售的。

而這也導(dǎo)致了小區(qū)里后入住且沒(méi)有車位的這些業(yè)主根本租不到地上的固定車位。

對(duì)此，李先生也向物業(yè)公司、社區(qū)進(jìn)行了反映，但各方均答復(fù)：這是歷史遺留問(wèn)題。

物業(yè)公司：想要改變小區(qū)車位的

分配使用規(guī)則不容易

為了進(jìn)一步核實(shí)情況，記者到了小區(qū)的物業(yè)公司——寧夏民生物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）了解情況。

相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司是去年進(jìn)駐小區(qū)的。據(jù)了解，小區(qū)共有住戶1060戶，地下車位70多個(gè)、地上車位385個(gè)，居民所反映的地上車位固定出租問(wèn)題確實(shí)存在。

在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，他們發(fā)現(xiàn)有的業(yè)主購(gòu)房合同附屬條款中竟然明確寫著：某個(gè)地上車位可以長(zhǎng)期使用。而此前的物業(yè)公司也都延續(xù)了這樣的出租方式。

記者查詢到，根據(jù)我國(guó)《民法典》第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地以及其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，除非屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地或者明示屬于個(gè)人，否則均屬于業(yè)主共有。

對(duì)此，物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地上車位是屬于業(yè)主共有，但這樣的出租方式已經(jīng)延續(xù)了很多年，想改變并不容易。   

那么，目前這個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)此是如何約定的呢？相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，合同中并未明確約定這一點(diǎn)。

既然地上車位是業(yè)主共有且物業(yè)服務(wù)合同中未作出相關(guān)約定，為何會(huì)難以改變出租方式呢？物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要想改變小區(qū)車位的分配規(guī)則，需要依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。然而，使用著這385個(gè)地上車位的業(yè)主可能會(huì)直接影響著業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議，這也讓物業(yè)公司陷入了兩難的境地……

“我們還沒(méi)改變這個(gè)事兒，我們物業(yè)公司就被清場(chǎng)了�！�

相關(guān)負(fù)責(zé)人無(wú)奈地說(shuō)道。

我國(guó)《民法典》第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；針對(duì)一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

依據(jù)這一規(guī)定，想要通過(guò)業(yè)主大會(huì)改變小區(qū)385個(gè)地上車位的出租方式，小區(qū)里的1060戶居民，參與業(yè)主大會(huì)表決至少在707戶，354戶以上同意則為通過(guò)決議。顯然，385個(gè)車位的固定使用者多于354戶，這也是此前物業(yè)公司提出來(lái)的難點(diǎn)所在。

地上車位真的固定給部分業(yè)主了嗎？

記者實(shí)地走訪了解

魯能·陶然水岸小區(qū)里的這些地上車位真的都被固定出租了嗎？為了核實(shí)這一情況，記者隨機(jī)走訪詢問(wèn)了小區(qū)內(nèi)的多名業(yè)主。

當(dāng)天，記者共詢問(wèn)了8名業(yè)主，其中7名都有固定車位，大多都是入住時(shí)就在使用，他們都是每年向物業(yè)公司繳納車位包年的費(fèi)用。沒(méi)有固定車位的一名業(yè)主則是按年繳納道路臨時(shí)車位費(fèi)用。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)地下的70多個(gè)停車位和這385個(gè)地上車位根本滿足不了小區(qū)業(yè)主的停車需求。

有限的車位資源如何出租？在這個(gè)小區(qū)產(chǎn)生了兩種意見(jiàn)：沒(méi)有固定車位的業(yè)主認(rèn)為，地上車位應(yīng)當(dāng)采用共同使用、先到先停的方式出租；而有固定車位的業(yè)主則認(rèn)為，小區(qū)地上車位本就稀缺，應(yīng)當(dāng)采用先來(lái)后到的順序，優(yōu)先租給先入住的業(yè)主。

社區(qū)：明年組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)

商議相關(guān)事宜

地上車位的使用小區(qū)里出現(xiàn)了兩種聲音，大家都各有看法，這么多年存在的問(wèn)題是否進(jìn)行過(guò)探討？物業(yè)說(shuō)的難點(diǎn)又是否有解決辦法？對(duì)此，記者也向社區(qū)和物業(yè)監(jiān)管部門進(jìn)行了了解。

記者首先來(lái)到了天潤(rùn)府社區(qū)，相關(guān)工作人員表示，此前并未組織業(yè)主對(duì)地上車位的出租方式進(jìn)行過(guò)探討，計(jì)劃在明年2月份召開(kāi)業(yè)主大會(huì)探討此事。

為了尋求此事的解決方案，記者又聯(lián)系了金鳳區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。相關(guān)工作人員表示，若業(yè)主認(rèn)為小區(qū)車位的出租方式不符合現(xiàn)狀，則需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)更改。

關(guān)于物業(yè)公司提到的召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的難點(diǎn)所在，建議可以依據(jù)我國(guó)《民法典》第278條來(lái)增加居民的同意率。

《民法典》第278條規(guī)定，對(duì)于改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

律師解讀：建議擴(kuò)大法定的意見(jiàn)征集范圍

此事當(dāng)中涉及的地上車位權(quán)屬、租賃方式及變更租賃方式和公平公允等諸多問(wèn)題……對(duì)此，記者向北京德恒（銀川）律師事務(wù)所律師進(jìn)行了咨詢。

律師韓學(xué)丹表示，地上車位的權(quán)屬絕大部分情況下是屬于全體業(yè)主共有，地上車位的收益也應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主共有的。

關(guān)于如何制定車位管理方式?韓學(xué)丹律師表示，很多小區(qū)隨著入住居民增多，小區(qū)的管理方式也會(huì)逐步發(fā)生變化。按照相關(guān)法規(guī)，新的調(diào)整提出以后，要通過(guò)法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)之前，要擬定一個(gè)廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)的方案，新的方案要更加符合現(xiàn)狀、更加公允和合理。廣泛收集意見(jiàn)后，在業(yè)主大會(huì)上，由業(yè)主投票、表決、通過(guò)、實(shí)施新的方案。

對(duì)于物業(yè)公司提到的業(yè)主大會(huì)決議難點(diǎn)，韓學(xué)丹認(rèn)為，社區(qū)或業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，可以盡可能地?cái)U(kuò)大業(yè)主的征求范圍，不局限于三分之二的范圍。

此事后續(xù)進(jìn)展如何，記者仍將持續(xù)關(guān)注。