近日，深圳一公立幼兒園

因被小區(qū)物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)

與物業(yè)產(chǎn)生糾紛

小區(qū)配套的幼兒園

需要交物業(yè)費(fèi)嗎？

一起來(lái)關(guān)注

深圳一物業(yè)公司

向小區(qū)配套幼兒園收物業(yè)費(fèi)遭拒

近期，深圳一公立幼兒園正受小區(qū)物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)的事困擾。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，幼兒園多次被物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)，涉及物業(yè)服務(wù)、安管、電梯專項(xiàng)服務(wù)、共同消防維保、專項(xiàng)維修基金等多項(xiàng)費(fèi)用，一個(gè)月超過(guò)4000多元。

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為極不合理，一方面，幼兒園是財(cái)政撥款，沒(méi)有這筆費(fèi)用預(yù)算；另一方面，幼兒園也確實(shí)沒(méi)有使用到小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域；幼兒園位于小區(qū)邊緣并具有獨(dú)立出入口的，不與小區(qū)共用小區(qū)道路；幼兒園的安保、保潔、綠化、外墻維護(hù)和水電維修等項(xiàng)目都是由園方自行管理。

記者現(xiàn)場(chǎng)走訪獲悉，該幼兒園是小區(qū)配套幼兒園，有圍墻和圍欄將其與小區(qū)空間隔絕，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

該園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從該小區(qū)開園起，物業(yè)就告知需要繳納物業(yè)管理、電梯維保等費(fèi)用，之后又多次收到口頭催繳通知。但小區(qū)物業(yè)并未提供對(duì)應(yīng)服務(wù)，不應(yīng)該收取相關(guān)費(fèi)用。

對(duì)此，小區(qū)物業(yè)方面表示，小區(qū)物業(yè)其實(shí)提供了很多“隱形服務(wù)”如公共消防系統(tǒng)維護(hù)、配電房維保、安全巡邏、噪聲管理等。考慮到幼兒園有自己的安保和保潔人員，沒(méi)有用到小區(qū)物業(yè)這方面服務(wù)，因此以低于小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取，而專項(xiàng)維修基金是代繳至住建局賬戶，用于幼兒園設(shè)施維修（如外墻脫落、幼兒園電梯更換）。

對(duì)于雙方的分歧，該小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，收費(fèi)初衷是履行責(zé)任，而非盈利。若幼兒園自行管理其設(shè)施（電梯、消防、配電房等），物業(yè)不再承擔(dān)維保責(zé)任，物業(yè)可以不收對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，但需通過(guò)書面函件明確責(zé)任。

有物業(yè)起訴深圳一幼兒園

被法院駁回

近年來(lái)，小區(qū)配套幼兒園繳納物業(yè)管理費(fèi)一事爭(zhēng)議不斷。2024年，深圳一起有關(guān)小區(qū)物業(yè)與幼兒園的物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)關(guān)注。深圳一物業(yè)訴請(qǐng)小區(qū)配套幼兒園支付拖欠的一年物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修基金和違約金，共計(jì)5萬(wàn)余元，一審法院駁回了該訴求。

一審民事判決書顯示，物業(yè)公司主張幼兒園位于小區(qū)紅線范圍，不可避免地享受到物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的便利及好處，理應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)。涉案幼兒園向法院提交了相關(guān)憑證，證明幼兒園安保消防、園林綠化、維修維繕、清潔衛(wèi)生、外墻翻新、圍墻加高、設(shè)備更換等均由財(cái)政撥付資金，由幼兒園與各企業(yè)簽訂相應(yīng)合同，由各企業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)公司并未向幼兒園提供物業(yè)服務(wù)，因此幼兒園不應(yīng)向物業(yè)公司支付相應(yīng)費(fèi)用。物業(yè)公司不服該判決，向深圳市中級(jí)人民法院提起上訴。

二審法院審理認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)公司的上訴內(nèi)容，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是幼兒園是否應(yīng)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)及維修基金。

根據(jù)《深圳市學(xué)前教育管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第197號(hào)）第四十二條的規(guī)定，學(xué)前教育機(jī)構(gòu)繳納的燃?xì)�、水、電和物業(yè)管理費(fèi)等執(zhí)行中小學(xué)校繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。深圳市南山區(qū)教育局向被告幼兒園作出的關(guān)于南山區(qū)幼兒園物業(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題的復(fù)函證明，目前深圳市南山區(qū)中小學(xué)�；�本無(wú)需繳納物業(yè)管理費(fèi)。

其次，該幼兒園為公辦幼兒園，不具有營(yíng)利性，系小區(qū)配套設(shè)施，不同于小區(qū)住宅物業(yè)，且幼兒園園內(nèi)無(wú)需物業(yè)公司提供清潔、安保和綠化等物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司也未提交證據(jù)證明其為幼兒園全面提供了合同約定的物業(yè)服務(wù)，因而物業(yè)公司要求幼兒園按照前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，缺乏依據(jù)。

至于專項(xiàng)維修資金，幼兒園的場(chǎng)地相對(duì)獨(dú)立，物業(yè)公司并未提交證據(jù)證明該幼兒園的維修需要?jiǎng)佑眯�區(qū)專項(xiàng)維修資金，有關(guān)維修資金的訴訟請(qǐng)求也缺乏依據(jù)。2024年5月，二審法院做出終審判決：駁回上訴，維持原判。

能否向幼兒園收取物業(yè)費(fèi)

關(guān)鍵在于其是否實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)學(xué)前教育條例》第五十二條規(guī)定，幼兒園的用水、用電、用氣執(zhí)行居民類價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收取幼兒園物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)所在小區(qū)的公共服務(wù)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)予以減免的，應(yīng)當(dāng)在公共服務(wù)配套幼兒園與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。

深圳市律師協(xié)會(huì)物業(yè)服務(wù)法律專業(yè)委員會(huì)委員、廣東卓建律師事務(wù)所律師鄧小佳接受媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)《廣東省加強(qiáng)住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理工作的指導(dǎo)意見》，住宅小區(qū)配套幼兒園建設(shè)用地應(yīng)在居住小區(qū)紅線范圍外劃定，單獨(dú)成宗，單獨(dú)供地，住宅小區(qū)配套幼兒園的建筑面積不納入擬供應(yīng)地塊的容積率核算。

小區(qū)配套幼兒園不是必然要受到小區(qū)物業(yè)的管理，幼兒園可以獨(dú)立自主另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供符合自身價(jià)格預(yù)期的物業(yè)服務(wù)，幼兒園與物業(yè)公司的法律關(guān)系是基于物業(yè)服務(wù)合同的合同關(guān)系。

幼兒園是否需要繳納專項(xiàng)維修基金？鄧小佳表示，專項(xiàng)維修基金的本質(zhì)是業(yè)主的共有資金，是專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，物業(yè)公司只是代為收取，與物業(yè)服務(wù)費(fèi)有所不同。公辦幼兒園產(chǎn)權(quán)歸于政府，如果運(yùn)行維護(hù)的資金完全來(lái)源于政府財(cái)政，不會(huì)使用到小區(qū)業(yè)主的專項(xiàng)維修基金，不向物業(yè)公司繳納專項(xiàng)維修基金有其合理性。

代表建議：積極推動(dòng)

小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免

在今年深圳市兩會(huì)期間，深圳市人大代表劉蓓聚焦幼兒園與小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)之爭(zhēng)，建議推動(dòng)小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免。

劉蓓調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳市小區(qū)配套幼兒園幼兒園與小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)糾紛主要在于兩點(diǎn)：一是小區(qū)物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)脫鉤，比如大部分幼兒園獨(dú)立運(yùn)維（自管安保、保潔、綠化等），也未使用小區(qū)公共設(shè)施（電梯、道路），仍被收取高額物業(yè)費(fèi)。二是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂，收費(fèi)高于普通居民標(biāo)準(zhǔn)，且存在議價(jià)、隨意折扣等不規(guī)范行為。

因此，劉蓓建議，制定指引性文件，積極推動(dòng)小區(qū)配套幼兒園物業(yè)管理費(fèi)減免。由于各小區(qū)配套幼兒園對(duì)小區(qū)管理的依賴程度存在很大差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，由小區(qū)配套幼兒園自主決定小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。涉及幼兒園內(nèi)部管理的安保、保潔、綠化等物業(yè)管理項(xiàng)目，幼兒園可選擇自行落實(shí)。

對(duì)于水、電、氣等費(fèi)用問(wèn)題，劉蓓建議，由市物價(jià)部門牽頭，聯(lián)合教育、水務(wù)、電力、燃?xì)獾裙芾聿块T，對(duì)幼兒園相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行說(shuō)明、解讀和宣傳，明確幼兒園用水、用電、用氣等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。