已經(jīng)停止運營的“樂城·生鮮市場”。

“當初看中的是簽了合同就能簽租約，以為就能坐等收益了�！痹凇捌咂叨�海鮮智慧農(nóng)貿(mào)市場”購買了商鋪使用權(quán)的方女士說，她與柳州市江盛源商業(yè)管理有限公司（以下簡稱江盛源公司）簽商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當天，還與廣西江易市場管理有限公司簽了商鋪委托經(jīng)營管理合同。

方女士說，她如今才發(fā)現(xiàn)所謂簽合同時簽租約，不過是江盛源公司當初引誘她購買商鋪使用權(quán)時挖的一個大“坑”。她發(fā)現(xiàn)廣西江易市場管理有限公司的3名股東中，竟然有兩人是江盛源公司的股東，并且這兩個公司的辦公地址在同一個地方。

記者通過企查查App查詢，發(fā)現(xiàn)廣西江易市場管理有限公司的3名股東中，確實有兩人是江盛源公司的股東，其中一名李姓股東還是江盛源公司的法定代表人。

在“樂城·生鮮市場”購買攤位的李女士也發(fā)現(xiàn)，與其簽約攤位租賃合同的柳州樂星商業(yè)管理有限公司的大股東（持股比例75%）竟然就是將攤位使用權(quán)出售給她的柳州樂城市場管理有限公司，并且有一人還同時是這兩家公司的股東。

“這顯然就是為了引人入圈套而專門弄出來的租約�！崩钆�士說。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民購買農(nóng)貿(mào)市場攤位的使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)并沒有統(tǒng)一的標準，短的15年，如谷埠街智慧生活集市；長的37年甚至40年，如“樂城·生鮮市場”。

不過，李女士在“樂城·生鮮市場”購買攤位的使用權(quán)，雖然號稱長達40年，但仔細看合同就會發(fā)現(xiàn)，40年期限被分成了3個階段來轉(zhuǎn)讓，其中第一階段為20年，轉(zhuǎn)讓費為17.6519萬元；第二階段為7年，轉(zhuǎn)讓費為5.7369萬元；第三階段為13年，在該階段，合同約定所需補繳的土地出讓金等費用由柳州樂城市場管理有限公司續(xù)繳，到時李女士只需按攤位或商鋪的建筑面積，每平方米象征性向柳州樂城市場管理有限公司支付100元的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費即可。

“他們將期限進行分割，讓人覺得只需支付27年的轉(zhuǎn)讓費，就能擁有40年的收益，看起來很劃算。”李女士說，業(yè)務員當時就是拿超長期限的使用權(quán)來“做文章”，說只需花27年的錢，就能獲得40年的收益，讓人誤以為一次購買可以長期收益，“買到就是賺到”。她就是被業(yè)務員這么一番忽悠，很干脆就簽了合同。

“樂城·生鮮市場”內(nèi)部落滿灰塵

記者注意到，近年來，市區(qū)接連開了多家農(nóng)貿(mào)生鮮市場，但真正能運營好的卻并不多見。甚至出現(xiàn)一些沒開多久就關(guān)閉的市場，給投資者造成較大的損失。

市農(nóng)貿(mào)市場行業(yè)協(xié)會會長周坤球表示，按照《柳州農(nóng)貿(mào)市場管理條例》的要求，要經(jīng)營好一家農(nóng)貿(mào)市場，需要很多的人力、財力的投入，尤其要有很強的社會責任感，不然很難將市場經(jīng)營好。最近幾年，柳州確實新開了很多農(nóng)貿(mào)市場，但從已發(fā)生的一些案例可以看出，一些菜市場的開辦者并不是誠心做市場，而是想通過銷售攤位超長期使用權(quán)的方式來賺快錢。她就此提醒打算投資農(nóng)貿(mào)市場攤位的市民，在投資前要多方了解，謹慎投資，避免損失。

近期，市房產(chǎn)交易所在我市一些房地產(chǎn)交易中發(fā)現(xiàn)，某些公司通過“購買商鋪使用權(quán)”的形式向市民推銷房地產(chǎn)開發(fā)項目中菜市場攤位的使用權(quán)，承諾每月返還固定租金。為保護市民財產(chǎn)安全，維護房地產(chǎn)交易市場秩序，市房產(chǎn)交易所結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)，提醒廣大市民警惕此類投資陷阱。

據(jù)了解，購買菜市場攤位使用權(quán)存在不少核心風險。首先是產(chǎn)權(quán)風險，使用權(quán)無保障，物權(quán)缺失，無真實產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所謂“購買使用權(quán)”在實踐中多被認定為長期租賃合同關(guān)系，購買者不獲得攤位所有權(quán)，僅取得租賃權(quán)。運營公司本身也只是“二房東”，并不具有菜市場產(chǎn)權(quán)。

其次是法律效力風險，合同條款存在根本缺陷，租賃期限違法，《中華人民共和國民法典》第705條規(guī)定，租賃合同“最長不得超過20年”。有些公司提出的所謂“30年至50年使用權(quán)”超出部分無效。

再次是資金安全風險，公司運作模式蘊含高風險，多數(shù)為新設公司，實繳資本為零，無資產(chǎn)兜底。當無法維持高租金回報時，公司往往會破產(chǎn)跑路，投資者則血本無歸。

第四是維權(quán)風險，銷售時“高回報”承諾多為口頭宣傳，合同文本規(guī)避核心責任。即使勝訴，行騙的公司往往無財產(chǎn)可供執(zhí)行。投資者贏了官司，也難以追回損失。

市房產(chǎn)交易所提醒廣大市民，在購買菜市場攤位時，要全面核查項目合法性，查詢《不動產(chǎn)權(quán)證書》《建設工程規(guī)劃許可證》《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案表》原件，特別查驗規(guī)劃附圖中是否標注農(nóng)貿(mào)市場功能分區(qū)。還要前往不動產(chǎn)登記部門查詢項目產(chǎn)權(quán)是否存在抵押、查封狀況。通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)核實運營公司與產(chǎn)權(quán)方關(guān)系，核查運營方實繳資本、訴訟記錄、股東結(jié)構(gòu)，警惕新成立、零實繳的“皮包公司”。要拒絕任何超過20年的使用權(quán)約定，明確約定合同解除條件、違約金計算方式，警惕要求“全權(quán)委托運營方處置資產(chǎn)”的霸王條款。但凡承諾“穩(wěn)賺不賠”的投資，多是精心設計的騙局。