對(duì)于投資房產(chǎn)的人來說，購(gòu)買一間商鋪的目的就是希望日后通過出租或者自營(yíng)獲得收益，因此這間商鋪的面積大小、戶型結(jié)構(gòu)、所處位置等因素都將影響著它的盈利能力。王女士就在萬科如園買了一間商鋪，結(jié)果交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，面積比合同約定縮水不小，而之后開發(fā)商青島萬科生態(tài)城置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬科”)提出采取拆除墻體的方式補(bǔ)足面積——可這樣一來，商鋪的戶型結(jié)構(gòu)又與房屋的平面圖不相符了。

交付的商鋪與合同大不同

2018年3月，王女士與萬科簽訂購(gòu)房合同，以288萬余元的總價(jià)購(gòu)買了萬科如園的一處商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)合同約定，這處網(wǎng)點(diǎn)的暫測(cè)面積為98.79平方米，層高為5.6米。在合同附件二的房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖上，雙方也確認(rèn)這處網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)是不規(guī)則的矩形。

一年多以后，王女士接到了萬科的交房通知，可到現(xiàn)場(chǎng)辦理交接手續(xù)時(shí)，王女士發(fā)現(xiàn)的房屋的不對(duì)勁——從戶型結(jié)構(gòu)上看，交付的房屋確實(shí)是不規(guī)則矩形，但面積比合同約定的小了不少，因此王女士當(dāng)時(shí)就拒絕接收房屋。在此之后，萬科將房屋的不規(guī)則部分墻體拆除，這一部分的面積納入了房屋面積中，但這樣一來，房屋的戶型結(jié)構(gòu)變成了規(guī)則矩形，與平面圖不符，而且不規(guī)則部分上方為樓梯，高度也達(dá)不到合同約定的5.6米。

法院一審認(rèn)定萬科違約

經(jīng)過萬科與王女士的確認(rèn)，被拆除的不規(guī)則部分長(zhǎng)4.44米，寬2.86米，面積約為12平方米——與合同上約定的房屋暫測(cè)面積相比，這一面積差著實(shí)不小。

如果要補(bǔ)足面積，就要拆除墻體，改變戶型結(jié)構(gòu);如果要保留原有的戶型結(jié)構(gòu)，那么房屋面積就會(huì)大大縮水——從實(shí)際情況看，王女士所購(gòu)買的這處網(wǎng)點(diǎn)房是無法按照合同約定的模樣交付到她的手中。王女士本想要求萬科補(bǔ)足房屋差價(jià)款，同時(shí)交付符合合同約定的戶型結(jié)構(gòu)的房屋，但萬科拒絕了這一要求，無奈之下王女士只能向法院起訴，要求撤銷購(gòu)房合同，并要求萬科進(jìn)行相應(yīng)賠償。

在法院審理過程中，萬科主張未進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這處房屋最初設(shè)計(jì)時(shí)就是完整矩形，層高不足5.6米的部分也計(jì)入建筑面積，但由于工作人員失誤，導(dǎo)致合同所附平面圖與涉案房屋平面結(jié)構(gòu)不相符。

李滄區(qū)人民法院在一審時(shí)認(rèn)為，當(dāng)萬科交付的房屋面積不符合合同約定時(shí)，公司本應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)守信的商業(yè)準(zhǔn)則，按照雙方合同的約定，退還面積差部分的房款，但萬科卻采取拆除墻體、改變房屋結(jié)構(gòu)的方式，將根本不符合合同約定，且根本不屬于涉案商鋪的不規(guī)則部分，強(qiáng)行計(jì)入涉案房屋面積，以對(duì)抗房屋面積的嚴(yán)重縮水。這一行為既違背了商事交易中的等價(jià)有償原則，又嚴(yán)重違反民事主體從事民事活動(dòng)所應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，李滄區(qū)人民法院判決解除王女士與萬科的購(gòu)房合同，同時(shí)萬科返還王女士購(gòu)房款以及償還銀行的貸款本息。

萬科上訴理由被駁回

對(duì)于一審的判決結(jié)果，萬科并不認(rèn)可，于是向青島市中級(jí)人民法院提起上訴。

萬科認(rèn)為，公司提交了取自青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心備案的《房屋實(shí)測(cè)報(bào)告》，該報(bào)告顯示涉案房屋的實(shí)測(cè)面積為98.76平方米。同時(shí)，萬科表示公司與王女士均認(rèn)可網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)層高不足5.6米但高于2.8米的區(qū)域約為12平方米，但一審法院卻認(rèn)定該12平方米不應(yīng)計(jì)入實(shí)測(cè)面積，進(jìn)而認(rèn)為萬科交付的房屋面積誤差比約為12%，“該區(qū)城層高雖略低于合同約定的5.6米，但均高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)2.8平方米，按照房屋面積的計(jì)量規(guī)范，都計(jì)入了實(shí)測(cè)面積中。”

萬科認(rèn)為，正是因?yàn)橐粚彿ㄔ哄e(cuò)誤計(jì)算了面積差，才導(dǎo)致法院認(rèn)定萬科構(gòu)成根本違約。事實(shí)上，這處網(wǎng)點(diǎn)的面積符合合同約定，僅僅是房屋戶型結(jié)構(gòu)有變化以及局部層高不足約定的5.6米，這些問題并不會(huì)影響王女士的合同目的，反而對(duì)商鋪而言，實(shí)際交付的戶型比約定的戶型更有利于裝修、使用或出租。至于層高不足問題，雖然因二層樓梯設(shè)置的原因，導(dǎo)致房屋局部層高不足5.6米，但仍高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不影響房屋的基本使用功能。

但青島市中級(jí)人民法院認(rèn)為，王女士購(gòu)買的房屋是商鋪，購(gòu)房的主要目的是通過出租或者自用等方式獲取經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)法則，商鋪的位置、層高、面積、布局等因素對(duì)于商鋪的利用價(jià)值具有重大影響。

從萬科與王女士簽訂的合同看，雙方明確約定了層高為5.6米，雖然根據(jù)萬科的說法現(xiàn)在向王女士交付的房屋平面布局更有利，但其中有約12平方米的層高嚴(yán)重不足5.6米，相較于雙方約定的房屋總面積，12平方米所占比重已屬過高，會(huì)對(duì)王女士通過商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益會(huì)產(chǎn)生重大影響。萬科關(guān)于層高高于2.8米不影響使用的主張，顯然不適用于商鋪。

同時(shí)，從房屋的平面布局因素看，雙方在合同附圖中明確約定的房屋戶型與現(xiàn)在交付的房屋戶型嚴(yán)重不符。如果萬科向王女士交付符合合同約定戶型的房屋，則房屋的實(shí)際面積相較于合同約定的面積嚴(yán)重不足，該不足足以影響王女士的購(gòu)房目的。即使像萬科所說的是工作人員失誤導(dǎo)致戶型圖產(chǎn)生錯(cuò)誤，該失誤導(dǎo)致的不利法律后果也應(yīng)當(dāng)由萬科自行承擔(dān)，王女士作為購(gòu)房人，也沒有義務(wù)承擔(dān)萬科工作人員失誤所導(dǎo)致的不利法律后果。據(jù)此，青島市中級(jí)人民法院駁回了萬科的上訴請(qǐng)求，做出維持原判的終審判決。