業(yè)委會主任張先生：第一批是在小區(qū)剛建成不久，成立了業(yè)委會，直到2019年的時候，他突然說要漲物業(yè)費，這個時候就引發(fā)了矛盾，因為這么多年下來，肯定很多業(yè)主對小區(qū)各方面都有不滿意的情況，你沒給我解決問題的情況下，你還漲物業(yè)費，一堆人就跳起來，然后就開始維權(quán)。不維權(quán)不知道，一維權(quán)發(fā)現(xiàn)，喲，原來這個小區(qū)不是物業(yè)在管，是業(yè)委會在管事對吧？那這樣我們就要找業(yè)委會解決問題，結(jié)果一找就不得了了。

業(yè)委會主任張先生：根據(jù)我們之前作為業(yè)主的時候了解情況呢，是說他們成立之后有這么一些問題，比如說在小區(qū)建成5年之內(nèi)，他們就通過偽造業(yè)主簽名的方式去動用了小區(qū)的公維基金，因為后來我們接手之后，我們?nèi)タ催^簽名，也向相關(guān)的業(yè)主進行了求證，確實當(dāng)事的業(yè)主是完全不知道這個事情，人家自己也對不上，所以簽名造假是事實。第二個它可能存在一個把小區(qū)的停車場低價出租的情況，我們目前北門有大概100多個地面停車場（停車位），然后他當(dāng)年是把這100多個（停車位）以每年3萬塊錢的價格出租給了（業(yè)委會委員）自己的一個親戚。

業(yè)委會主任張先生：這個維權(quán)是一個很漫長的過程，沒辦法，就是逐家走訪。志愿者團隊也是一個滾雪球的過程，可能最開始只有幾個人，十幾個人，后來幾十個人，小區(qū)1807戶，可能我們最后志愿者有兩三百個人，大家去就是聯(lián)建立聯(lián)系，然后去動員他們要去了解小區(qū)的情況，我覺得我們大概有花了半年的時間，其實時間也不短，但后來根據(jù)其他小區(qū)的經(jīng)驗，我發(fā)現(xiàn)這個時間挺短的。

業(yè)委會主任張先生：我們之前開業(yè)主大會是紙質(zhì)投票，這也是為什么他們會悄摸地干這么多年，因為紙質(zhì)投票是太容易造假，他開一次大會投票率特別高，恨不得超過90%的業(yè)主都支持他，但其實90%可能根本就不知道在開業(yè)主大會，之前他對我們的《議事規(guī)則》也動了一個手腳，他說是你沒有投票的視為同意，你這個事就不好查證最后的這個真實性。當(dāng)時我們堅持要求，一定要用當(dāng)時已經(jīng)有的北京業(yè)主APP投票，所以我們當(dāng)時也成了至少是這個片區(qū)吧，在北京算也算比較領(lǐng)先的一批。

萬科物業(yè)常先生：我當(dāng)時進這個小區(qū)的時候，這個地面都是坑坑洼洼的，然后我在小區(qū)里面走，那老太太買菜回來之后就會說，唉呀，你這個路面什么時候修啊，我這雞蛋買回去就給我顛碎了。然后孕婦推著孩子，嬰兒比較小，說這個孩子遛一圈就吐奶，所以這是當(dāng)時我們這個剛接的時候面臨的一個情況。

業(yè)委會委員馬女士：我們公共經(jīng)營收益每年基本上大概有150萬，以前這些公用經(jīng)營收益都是沒有的，以前會所的租金它都是零租金。等到我們選了新業(yè)委會跟他談，才有租金，就像車場啊、會所呀，每年都按時按點的收回來，然后就攢著，然后還有物業(yè)費的結(jié)余來修這些東西。

業(yè)委會委員馬女士：從2塊6毛多漲到3塊05分，我們?yōu)槭裁茨芡ㄟ^呢？我們就是把他們（物業(yè)公司）的招投標(biāo)的那個賬都作為業(yè)主大會的議題，讓大家看，人家漲物業(yè)費的這錢到底花在哪，比如說人家的人工成本，人家的外包成本。分紅的話是（結(jié)余）超過100萬，然后留一半分給大家，按我們的面積算，大概每戶每平米是兩塊。

業(yè)委會主任張先生：主要是一個執(zhí)行的問題，這么多公司，其實大家都是在按照公司法和公司章程運作，但有的公司效益特別好，有的公司瀕臨破產(chǎn)邊緣，你不能說這個機制有什么問題，就是人的問題。一個月的津貼主任是800元，副主任是600元，委員是400元，確實需要有能力，然后也有公益心的人來幫小區(qū)做一些服務(wù)，兩者缺一不可。還能不能再選出來這么一批很熱心的業(yè)主，同時還要很有能力的業(yè)主？我們也是會去動員一些我們覺得還不錯的業(yè)主來擔(dān)任。

業(yè)委會委員馬女士：我呢就是強迫癥，就什么事都得弄清楚了，其實真的是耗費了大量的時間和精力，以前又沒有留下什么東西，就都得這么一點一點捋，我覺得我財務(wù)知識應(yīng)該還是有點，我們其實這個初衷是想把這事兒捋順，制定好規(guī)則，后面哪怕老頭老太太干，有這個規(guī)則可依。

萬科物業(yè)常先生：我們跟業(yè)委會有很多事情都是一起商量著來的，我們定期也都有見面的機制。同時我們也非常歡迎包括業(yè)委會在內(nèi)的全體小區(qū)業(yè)主來跟我們就小區(qū)的事情做交流。反正我們的大目標(biāo)就是把這個小區(qū)給建設(shè)好。

業(yè)委會主任張先生：我覺得現(xiàn)在治理方面，我們是完全是很有信心，可以說做到了北京市先進的每次開業(yè)主大會的這個動員力度。隨著《民法典》的這個修改，它里面要求我們這個小區(qū)業(yè)主投票的參與率必須達到2/3，就比以前的50%又高了不少。其實小區(qū)你也知道，他其實有很多人沒有那么熱心的，不關(guān)心小區(qū)的情況，所以我們小區(qū)也差不多，有那么百分之二三十是從來不投票的。這么一做算數(shù)，你可想而知，基本上每次我們就會幾乎需要把我們能聯(lián)系到的所有業(yè)主都要進行動員，你才能確保這個參與率能能達標(biāo)。

業(yè)委會主任張先生：在北京的話，有幾戶陽臺沒封的？只有這兩個就是小戶型的公寓，他們沒有可封的陽臺，他們只是飄窗，那您想想就這兩個樓它只是小戶型，怎么能代表我們?nèi)�小區(qū)呢？其實我們也查過，其實法律也并沒有說的這么明確，就說封陽臺本身屬于違建行為，法律其實只是一些有原則性的規(guī)定，就說你這個東西不符合當(dāng)時的規(guī)劃設(shè)計諸如此類的。

秦兵：一般說來，單個業(yè)主行使共有權(quán)的成本非常高，因為這個權(quán)利不是你個人權(quán)利，是一個共有權(quán)利，那么單個業(yè)主他用私權(quán)利救濟，這種公共權(quán)利相對來說是成本比較高的，它很難持續(xù)下去，那么最好的辦法就是成立業(yè)主委員會，或者我們叫召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會、業(yè)主大會這樣的法定組織來行使自己的共有權(quán)利，這是成本最低的方法。

秦兵：有業(yè)委會的地方，一般業(yè)主的滿意度就會大大提高。因為新房子都差不多，10年以后的房子就看房子的服務(wù)質(zhì)量，這時候物業(yè)公司就很重要了。那么你想讓物業(yè)公司能夠服務(wù)好，必須有人監(jiān)督，物業(yè)公司也想服務(wù)好，那么它必須有一個談判對象，所以業(yè)主大會業(yè)主委員會是物業(yè)公司最好的談判對象，因為它有權(quán)威性，經(jīng)過了選舉，符合法律的要求，能夠代表業(yè)主的公共利益，雙方就會達到一種制衡狀態(tài)。

舒可心：國外也跟我們情況一樣，因為只要是人群就都有這個問題。由于他們國家的法制情況比較好，他們不會發(fā)生物業(yè)公司或者是服務(wù)供方這么嚴重的欺負業(yè)主的問題，所以它整個的環(huán)境社會環(huán)境跟我們不一樣，我們還處在和物業(yè)公司進行博弈的歷史階段，他們沒有這個歷史階段，所以他們的業(yè)主委員會的工作相對我們來說，比我們就輕松很多。

秦兵：從原理上講，任何不受監(jiān)督的權(quán)力都會出現(xiàn)腐敗，我們不要假設(shè)業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會主任是正人君子，不要做這種假想。人都是自私的，在這個前提下他非常容易犯錯誤，防止一個群體犯錯誤，最好的辦法就是讓他在陽光之下運行，接受公眾的監(jiān)督。所以業(yè)主要養(yǎng)成習(xí)慣，就是到業(yè)主委員會去逛一逛，你能不能給我公開賬目，你能不能給我看看你們都干了什么。

舒可心：我們強調(diào)公開是公開每一張原始憑證，公開每一個銀行的每一筆銀行留存，那才叫公開，才叫透明。信托制最好的就是所有的財務(wù)陽光透明，我們在銀行開一個雙密碼的銀行賬戶，來存這個小區(qū)的物業(yè)費和公共收益。取款密碼交給物業(yè)公司拿著，但是查詢密碼每個業(yè)主都有，相當(dāng)于你給你孩子開一個信用卡，你拿著查詢密碼，他花的每一筆錢你都能看見，這就實現(xiàn)監(jiān)督了。