北京市朝陽區(qū)上元雅苑小區(qū)位于國家奧林匹克森林公園東北側，2007年左右建成，有高層住宅1631套、疊拼多層住宅176套。跟很多小區(qū)一樣，業(yè)委會的成立或改選一般從業(yè)主集體維權開始。提到上元雅苑小區(qū)的業(yè)委會改選經歷，現(xiàn)任業(yè)委會主任張先生戲稱，這是一段“逼上梁山”的“血淚史”。
業(yè)委會主任張先生：第一批是在小區(qū)剛建成不久，成立了業(yè)委會，直到2019年的時候，他突然說要漲物業(yè)費，這個時候就引發(fā)了矛盾，因為這么多年下來，肯定很多業(yè)主對小區(qū)各方面都有不滿意的情況，你沒給我解決問題的情況下，你還漲物業(yè)費，一堆人就跳起來，然后就開始維權。不維權不知道，一維權發(fā)現(xiàn)，喲，原來這個小區(qū)不是物業(yè)在管，是業(yè)委會在管事對吧？那這樣我們就要找業(yè)委會解決問題，結果一找就不得了了。
張先生所說的“不得了”包括，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，當時的物業(yè)公司和業(yè)委會在申領小區(qū)公共維修基金時，涉嫌偽造業(yè)主簽名，還以低價出租小區(qū)停車位，這些問題的暴露堅定了小區(qū)業(yè)主改選業(yè)委會的決心。
業(yè)委會主任張先生：根據(jù)我們之前作為業(yè)主的時候了解情況呢，是說他們成立之后有這么一些問題，比如說在小區(qū)建成5年之內，他們就通過偽造業(yè)主簽名的方式去動用了小區(qū)的公維基金，因為后來我們接手之后，我們去看過簽名，也向相關的業(yè)主進行了求證，確實當事的業(yè)主是完全不知道這個事情，人家自己也對不上，所以簽名造假是事實。第二個它可能存在一個把小區(qū)的停車場低價出租的情況，我們目前北門有大概100多個地面停車場（停車位），然后他當年是把這100多個（停車位）以每年3萬塊錢的價格出租給了（業(yè)委會委員）自己的一個親戚。
成功改選業(yè)委會
業(yè)主們意識到，要改變小區(qū)現(xiàn)狀，首先需要改選業(yè)委會。根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》，經百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。經過小區(qū)志愿者大約半年的動員后，街道辦和居委會工作人員來到小區(qū)現(xiàn)場核驗業(yè)主資質，統(tǒng)計要求召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主數(shù)量，不到半天時間，就有超過法定數(shù)量的業(yè)主表達了意愿。
業(yè)委會主任張先生：這個維權是一個很漫長的過程，沒辦法，就是逐家走訪。志愿者團隊也是一個滾雪球的過程，可能最開始只有幾個人，十幾個人，后來幾十個人，小區(qū)1807戶，可能我們最后志愿者有兩三百個人，大家去就是聯(lián)建立聯(lián)系，然后去動員他們要去了解小區(qū)的情況，我覺得我們大概有花了半年的時間，其實時間也不短，但后來根據(jù)其他小區(qū)的經驗，我發(fā)現(xiàn)這個時間挺短的。
召開業(yè)主大會是“萬里長征”的重要一步，在那屆業(yè)主大會臨時會議上，當時的業(yè)委會資格被中止。之后，小區(qū)在屬地政府的幫助下成立了業(yè)委會籌備組，重新選舉業(yè)委會。張先生說，不同于小區(qū)此前十年的紙質投票方式，從那時開始，小區(qū)的每次投票都在北京業(yè)主APP上進行，最大程度地保證了公開透明。
業(yè)委會主任張先生：我們之前開業(yè)主大會是紙質投票，這也是為什么他們會悄摸地干這么多年，因為紙質投票是太容易造假，他開一次大會投票率特別高，恨不得超過90%的業(yè)主都支持他，但其實90%可能根本就不知道在開業(yè)主大會，之前他對我們的《議事規(guī)則》也動了一個手腳，他說是你沒有投票的視為同意，你這個事就不好查證最后的這個真實性。當時我們堅持要求，一定要用當時已經有的北京業(yè)主APP投票，所以我們當時也成了至少是這個片區(qū)吧，在北京算也算比較領先的一批。
擺在新任業(yè)委會面前的問題
在這次改選中，張先生當選業(yè)委會委員，此后又高票當選業(yè)委會主任。張先生常年從事法律相關工作，具有豐富的法律知識，語速極快，思路清晰，說話邏輯性強，又富有激情。當時的小區(qū)雖然不能算“老舊”，但是路面地磚已經嚴重破損，小區(qū)大門破舊，小區(qū)內沒有監(jiān)控設施，因為養(yǎng)護不當，部分綠化也已荒廢。業(yè)委會改選后新聘任的北京萬科物業(yè)公司項目經理常先生回憶說：
萬科物業(yè)常先生：我當時進這個小區(qū)的時候，這個地面都是坑坑洼洼的，然后我在小區(qū)里面走，那老太太買菜回來之后就會說，唉呀，你這個路面什么時候修啊，我這雞蛋買回去就給我顛碎了。然后孕婦推著孩子，嬰兒比較小，說這個孩子遛一圈就吐奶，所以這是當時我們這個剛接的時候面臨的一個情況。
當時，小區(qū)公共賬戶已經沒有余額，此前的物業(yè)公司還預收了一部分業(yè)主的物業(yè)費，擺在新任業(yè)委會和物業(yè)公司面前的首要問題就是“錢從哪里來”？為此，小區(qū)業(yè)委會專設“財務主管”，成功創(chuàng)辦多家公司的業(yè)主馬女士擔任了這一職務，業(yè)委會把此前免費出租或低價出租的會所、社會車位按市場價運營，小區(qū)逐漸積累下可觀的公共經營收益，用這些錢來更新小區(qū)基建。
業(yè)委會委員馬女士：我們公共經營收益每年基本上大概有150萬，以前這些公用經營收益都是沒有的，以前會所的租金它都是零租金。等到我們選了新業(yè)委會跟他談，才有租金，就像車場啊、會所呀，每年都按時按點的收回來，然后就攢著，然后還有物業(yè)費的結余來修這些東西。
今年實現(xiàn)公共經營收益分紅
與此同時，小區(qū)還完成了很多項在其他小區(qū)看來“匪夷所思”的工作，比如成功地上漲了物業(yè)費，今年還實現(xiàn)了對全體業(yè)主的公共經營收益分紅。業(yè)委會委員馬女士說：
業(yè)委會委員馬女士：從2塊6毛多漲到3塊05分，我們?yōu)槭裁茨芡ㄟ^呢？我們就是把他們（物業(yè)公司）的招投標的那個賬都作為業(yè)主大會的議題，讓大家看，人家漲物業(yè)費的這錢到底花在哪，比如說人家的人工成本，人家的外包成本。分紅的話是（結余）超過100萬，然后留一半分給大家，按我們的面積算，大概每戶每平米是兩塊。
這個小區(qū)做對了什么
業(yè)委會主任張先生：主要是一個執(zhí)行的問題，這么多公司，其實大家都是在按照公司法和公司章程運作，但有的公司效益特別好，有的公司瀕臨破產邊緣，你不能說這個機制有什么問題，就是人的問題。一個月的津貼主任是800元，副主任是600元，委員是400元，確實需要有能力，然后也有公益心的人來幫小區(qū)做一些服務，兩者缺一不可。還能不能再選出來這么一批很熱心的業(yè)主，同時還要很有能力的業(yè)主？我們也是會去動員一些我們覺得還不錯的業(yè)主來擔任。
業(yè)委會委員馬女士說，幾乎所有涉及小區(qū)的公共事項，現(xiàn)任業(yè)委會都會進行公示，就是希望盡可能把小區(qū)的議事規(guī)則制定得更詳細一些，給小區(qū)留下一個健康的議事傳統(tǒng)。
業(yè)委會委員馬女士：我呢就是強迫癥，就什么事都得弄清楚了，其實真的是耗費了大量的時間和精力，以前又沒有留下什么東西，就都得這么一點一點捋，我覺得我財務知識應該還是有點，我們其實這個初衷是想把這事兒捋順，制定好規(guī)則，后面哪怕老頭老太太干，有這個規(guī)則可依。
召開業(yè)主大會前小區(qū)內都會進行重點宣傳
業(yè)委會和物業(yè)公司能否形成良性互動，是小區(qū)能否向好發(fā)展的重要因素。目前，物業(yè)公司多采用“包干制”或“酬金制”與小區(qū)簽訂物業(yè)服務合同，“包干制”由物業(yè)公司承擔盈虧，公共收益與業(yè)主商定；上元雅苑小區(qū)選取了“酬金制”的服務形式，物業(yè)公司按約定比例提取酬金。北京萬科物業(yè)公司項目經理常先生說：
萬科物業(yè)常先生：我們跟業(yè)委會有很多事情都是一起商量著來的，我們定期也都有見面的機制。同時我們也非常歡迎包括業(yè)委會在內的全體小區(qū)業(yè)主來跟我們就小區(qū)的事情做交流。反正我們的大目標就是把這個小區(qū)給建設好。
小區(qū)面臨的新問題
縱然是取得了諸多成績，小區(qū)業(yè)委會主任張先生也坦言，小區(qū)自治也遇到了一些困難，比如困擾很多小區(qū)的投票率問題在這個小區(qū)同樣存在。
業(yè)委會主任張先生：我覺得現(xiàn)在治理方面，我們是完全是很有信心，可以說做到了北京市先進的每次開業(yè)主大會的這個動員力度。隨著《民法典》的這個修改，它里面要求我們這個小區(qū)業(yè)主投票的參與率必須達到2/3，就比以前的50%又高了不少。其實小區(qū)你也知道，他其實有很多人沒有那么熱心的，不關心小區(qū)的情況，所以我們小區(qū)也差不多，有那么百分之二三十是從來不投票的。這么一做算數(shù)，你可想而知，基本上每次我們就會幾乎需要把我們能聯(lián)系到的所有業(yè)主都要進行動員，你才能確保這個參與率能能達標。
小區(qū)業(yè)委會目前還面臨一個更為迫切的問題，就是明年的改選。根據(jù)屬地——朝陽區(qū)奧運村街道辦的最新規(guī)定，只要家中封住陽臺，哪怕沒有擴充陽臺面積都算觸及了“房屋使用禁止規(guī)定”，這部分業(yè)主將不能參加業(yè)委會選舉。而從小區(qū)實際情況來看，除了兩棟小戶型公寓樓沒有陽臺可封之外，其他樓的業(yè)主絕大部分都封了陽臺。
業(yè)委會主任張先生：在北京的話，有幾戶陽臺沒封的？只有這兩個就是小戶型的公寓，他們沒有可封的陽臺，他們只是飄窗，那您想想就這兩個樓它只是小戶型，怎么能代表我們全小區(qū)呢？其實我們也查過，其實法律也并沒有說的這么明確，就說封陽臺本身屬于違建行為，法律其實只是一些有原則性的規(guī)定，就說你這個東西不符合當時的規(guī)劃設計諸如此類的。
業(yè)委會能為業(yè)主做什么
無論是物業(yè)公司還是業(yè)委會，社區(qū)居民都有一個逐漸接受和認同的過程。當年從香港學來的這套小區(qū)管理方式，現(xiàn)在已經成為很多小區(qū)業(yè)主維護自身權益的重要手段，在長期關注物業(yè)管理領域的北京秦兵律師事務所創(chuàng)始人秦兵看來，業(yè)委會確實是能以最低成本維護業(yè)主權益的一種制度設計。
秦兵：一般說來，單個業(yè)主行使共有權的成本非常高，因為這個權利不是你個人權利，是一個共有權利，那么單個業(yè)主他用私權利救濟，這種公共權利相對來說是成本比較高的，它很難持續(xù)下去，那么最好的辦法就是成立業(yè)主委員會，或者我們叫召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會、業(yè)主大會這樣的法定組織來行使自己的共有權利，這是成本最低的方法。
對于新房來說，房屋建設質量、戶型、位置很大程度上決定了房屋價格，而對于房齡超過10年的二手房來說，房子管得好不好，護理得到不到位，是購房人考慮的重要因素。秦兵說，業(yè)委會是能督促物業(yè)公司把小區(qū)管好的最佳談判對象。
秦兵：有業(yè)委會的地方，一般業(yè)主的滿意度就會大大提高。因為新房子都差不多，10年以后的房子就看房子的服務質量，這時候物業(yè)公司就很重要了。那么你想讓物業(yè)公司能夠服務好，必須有人監(jiān)督，物業(yè)公司也想服務好，那么它必須有一個談判對象，所以業(yè)主大會業(yè)主委員會是物業(yè)公司最好的談判對象，因為它有權威性，經過了選舉，符合法律的要求，能夠代表業(yè)主的公共利益，雙方就會達到一種制衡狀態(tài)。
在中國為何業(yè)委會更難
在中國，業(yè)委會的工作要更難一些。2001年就開始做業(yè)委會主任的物業(yè)管理研究者舒可心認為，目前，我國很多小區(qū)還處于跟物業(yè)公司博弈的階段，這就賦予了業(yè)委會更多的使命。
舒可心：國外也跟我們情況一樣，因為只要是人群就都有這個問題。由于他們國家的法制情況比較好，他們不會發(fā)生物業(yè)公司或者是服務供方這么嚴重的欺負業(yè)主的問題，所以它整個的環(huán)境社會環(huán)境跟我們不一樣，我們還處在和物業(yè)公司進行博弈的歷史階段，他們沒有這個歷史階段，所以他們的業(yè)主委員會的工作相對我們來說，比我們就輕松很多。
如何監(jiān)督業(yè)委會和物業(yè)公司
業(yè)主選出業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)公司，那么，又該如何監(jiān)督業(yè)委會呢？秦兵認為，不能給予任何一個群體無限信任。
秦兵：從原理上講，任何不受監(jiān)督的權力都會出現(xiàn)腐敗，我們不要假設業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會主任是正人君子，不要做這種假想。人都是自私的，在這個前提下他非常容易犯錯誤，防止一個群體犯錯誤，最好的辦法就是讓他在陽光之下運行，接受公眾的監(jiān)督。所以業(yè)主要養(yǎng)成習慣，就是到業(yè)主委員會去逛一逛，你能不能給我公開賬目，你能不能給我看看你們都干了什么。
不過，在舒可心看來，只是簡單的“逛一逛”還不夠，因為，業(yè)委會或者物業(yè)公司也可能對公開的賬目做手腳。近年來，舒可心一直在提倡第三種物業(yè)管理服務方式——信托制，和“包干制”“酬金制”不同，“信托制”下，每位業(yè)主都可以查詢小區(qū)的每一筆賬目，真正讓物業(yè)管理“在陽光下運行”。
舒可心：我們強調公開是公開每一張原始憑證，公開每一個銀行的每一筆銀行留存，那才叫公開，才叫透明。信托制最好的就是所有的財務陽光透明，我們在銀行開一個雙密碼的銀行賬戶，來存這個小區(qū)的物業(yè)費和公共收益。取款密碼交給物業(yè)公司拿著，但是查詢密碼每個業(yè)主都有，相當于你給你孩子開一個信用卡，你拿著查詢密碼，他花的每一筆錢你都能看見，這就實現(xiàn)監(jiān)督了。
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