買房時(shí)規(guī)劃的“綠化架空層”

怎么就變成了物業(yè)員工宿舍？

小區(qū)里的架空層究竟歸誰(shuí)？

近日，深圳市中級(jí)人民法院

發(fā)布了這樣一則案例

2010年9月，A小區(qū)一期正式驗(yàn)收交付，其中3棟1樓架空層規(guī)劃和竣工驗(yàn)收記載的用途均為“綠化架空”。10月底，小區(qū)開發(fā)商B公司通知各業(yè)主辦理入伙，C物業(yè)公司為A小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位。在小區(qū)入伙時(shí)，架空層已被B公司改造成兩層員工宿舍，供C物業(yè)公司員工免費(fèi)居住。

2017年10月至2018年3月，區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊(duì)多次向B公司下發(fā)拆除違法建筑公告，因其未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在3棟1樓搭建隔層及封閉房間，要求其自行拆除3棟一樓加建部分。2019年1月，架空層由土地監(jiān)察隊(duì)拆除。

2019年7月，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴至法院，請(qǐng)求判令開發(fā)商B公司和C物業(yè)公司支付自2010年10月入伙后至2019年1月被拆除期間架空層的占有使用費(fèi)用。理由是，在2017年10月看到公告后，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)架空層原屬“綠化架空”區(qū)域，所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主。B公司擅自改造加建和C物業(yè)公司長(zhǎng)期占用的行為侵犯了業(yè)主的共有權(quán)。

B公司辯稱，其與A小區(qū)初始購(gòu)房業(yè)主簽署的購(gòu)房合同中已明確約定：不分?jǐn)偯娣e的建筑區(qū)域權(quán)利歸屬賣方，小區(qū)架空層屬不分?jǐn)偯娣e，所以B公司有權(quán)依據(jù)該合同享有架空層的權(quán)屬。

C物業(yè)公司辯稱，涉案小區(qū)架空層的建設(shè)由B公司改造加建，拆除、賠償與C物業(yè)公司無(wú)關(guān)。

根據(jù)法院審理，本案為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃和自然資源局回函確認(rèn)，涉案架空層功能確系“架空綠化”。涉案架空層具有小區(qū)休閑綠化的物理屬性，其功能作用在于服務(wù)居民生活，提高居民生活環(huán)境質(zhì)量，故該架空層應(yīng)屬小區(qū)公用設(shè)施，依法歸涉案小區(qū)全體業(yè)主共有，應(yīng)由全體業(yè)主共同管理，B公司和C物業(yè)公司無(wú)權(quán)占有使用。即使買賣雙方在購(gòu)房合同中對(duì)涉案架空層權(quán)屬作出約定，該約定并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。故B公司據(jù)此主張其對(duì)架空層享有物權(quán)，于法無(wú)據(jù)，法院不予采納。

關(guān)于占有使用費(fèi)問題，經(jīng)查，在涉案架空層違法建筑物被拆除前，該架空層實(shí)際被B公司及C物業(yè)公司占用，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法使用該架空層，兩公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，向業(yè)主賠償損失。入住小區(qū)后，業(yè)主們疏于管理，導(dǎo)致架空層被長(zhǎng)期占用，亦應(yīng)當(dāng)對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)B公司的抗辯，參照訴訟時(shí)效的法律規(guī)定，確定兩公司應(yīng)支付業(yè)委會(huì)自起訴之日起前三年的占有使用費(fèi)。

綜上，法院酌定兩公司向A小區(qū)業(yè)委會(huì)支付2017年3月起至2019年1月止的架空層占有使用費(fèi)。該判決已生效。

法院提醒，小區(qū)架空層與業(yè)主居住體驗(yàn)、生活品質(zhì)息息相關(guān)，直接關(guān)系到業(yè)主的居住幸福感。開發(fā)商在規(guī)劃架空層用途時(shí)多為休閑、綠化等，但交房時(shí)擅自更改架空層用途，侵占小區(qū)架空層的情況時(shí)有發(fā)生。

本案判決回歸小區(qū)架空層初始設(shè)計(jì)功能，針對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)買賣合同中對(duì)架空層權(quán)屬作出約定的情況作出判定，明確該約定不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。此舉不僅有利于促進(jìn)架空層回歸休閑綠化的屬性，滿足業(yè)主更高生活品質(zhì)的需求，對(duì)于保護(hù)小區(qū)業(yè)主公共利益，及時(shí)糾正開發(fā)商或物業(yè)公司的不當(dāng)行為，有一定的借鑒意義。

深圳法院提醒，廣大業(yè)主應(yīng)在購(gòu)房前詳細(xì)了解小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃、使用情況，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀相關(guān)條款，對(duì)合同條款存疑時(shí)應(yīng)積極要求賣方予以解釋說明，盡可能準(zhǔn)確理解合同內(nèi)容。當(dāng)遇到開發(fā)商不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)拿起法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。