“第8次業(yè)主大會議題申請又被退回了！物管選聘定標工作拖了大半年，公共區(qū)域改造難以進行。”深圳市南山區(qū)招商領(lǐng)璽小區(qū)業(yè)委會辦公室里，成員們對著街道辦的退回通知滿臉焦灼。而在福田區(qū)皇御苑小區(qū)和越眾小區(qū)，業(yè)主們因公共收益不公開透明而投訴不斷。

近半年來，奧一新聞記者不斷接到投訴，深圳多個小區(qū)陷入治理風(fēng)波：業(yè)主大會召開難、共有資金收支不透明、換物管難、物管服務(wù)履約不到位等問題。物業(yè)管理這樁看似不起眼的“小事”，已成為影響居民生活質(zhì)量的“大煩惱”。

2020年3月，新版《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，加強了對業(yè)主共有資金、業(yè)委會運作、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等的監(jiān)管�！稐l例》實施后，深圳物業(yè)管理的多元共治存在哪些困局？街道社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)管理方和小區(qū)居民該如何攜手化解難題，多元主體良性發(fā)展與居民合法權(quán)益保障如何多贏？針對這些問題，南都奧一網(wǎng)“走好新時代網(wǎng)上群眾路線大調(diào)研——與城市對話”欄目邀請人大代表、政協(xié)委員、行業(yè)專家、律師等開展深入研討，為推動深圳基層共治貢獻智慧。

“第8次了，還是被退回！”位于深圳南山區(qū)南山街道的招商領(lǐng)璽小區(qū)業(yè)委會成員難掩失望。原本應(yīng)在今年3月新物管入駐，因業(yè)主大會遲遲無法召開，定標工作已停滯大半年，業(yè)主期盼的公共區(qū)域改造停滯。

“車庫改造、架空層改造全都動不了，我們等不起了�！睒I(yè)主洪女士說。據(jù)其介紹，因進展緩慢等原因，有20%以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦提議召開臨時業(yè)主大會，包含續(xù)聘原物管（恢復(fù)包干制和共管賬戶）等議題。南山街道辦同意了包含續(xù)聘原物管、定標酬金制招標的三家物管等4項議題。有業(yè)委會成員稱，此前南山街道辦8次退回小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會的申請，導(dǎo)致業(yè)委會工作難以開展，并且認為街道辦召集的臨時業(yè)主大會會議違反《條例》及小區(qū)議事規(guī)則的相關(guān)程序，“對此，我們已提起行政訴訟”。

對于招商領(lǐng)璽小區(qū)業(yè)委會的質(zhì)疑，南山街道辦不予認可，稱其依法審查業(yè)委會提交的議題材料并出具指導(dǎo)意見，是依法履行職責(zé)的具體體現(xiàn)。《條例》明確街道辦負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱�《深圳市物業(yè)管理電子投票規(guī)則》第十條規(guī)定，召集人在業(yè)主大會會議召開二十日前，應(yīng)當將會議時間、地點、方式、議題、表決事項、投票期間等信息錄入投票系統(tǒng)，小區(qū)所在街道辦可以依職權(quán)出具指導(dǎo)意見。

街道辦應(yīng)該是指導(dǎo)還是審批，對此業(yè)委會和街道辦各執(zhí)一詞。

南山街道辦回應(yīng)稱，業(yè)委會歷次提交的議題存在變動且部分存在重大瑕疵，如違反法定程序、線上和線下投票時間不一致、業(yè)主共有資金支出未列明細等。街道辦歷次均給出明確的審核修訂意見，但業(yè)委會多次未按意見修改，街道辦依法審查后只能予以退回。

公共收益是物業(yè)管理與業(yè)主矛盾重要導(dǎo)火索之一。

“專項維修資金缺口預(yù)估超百萬元，公共收益數(shù)額不清，這些收益去哪兒了？”這是福田區(qū)皇御苑小區(qū)業(yè)主最關(guān)心的問題。該小區(qū)業(yè)委會初步核查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)存在幾十處違建，其中5棟負二樓被侵占約400平方米、涉及20余個車位，更有部分架空層被改為酒莊、茶室、培訓(xùn)機構(gòu)等對外經(jīng)營。

“我們多次聯(lián)系深圳市國貿(mào)美生活服務(wù)有限公司，福田街道辦、口岸社區(qū)也協(xié)調(diào)過，但物管至今也未按規(guī)定公開業(yè)主共有資金使用情況及小區(qū)公共收益明細。”一位小區(qū)業(yè)委會成員告訴記者。

對于公共收益相關(guān)投訴，記者聯(lián)系福田區(qū)住房和建設(shè)局，截至發(fā)稿前未收到回復(fù)。關(guān)于違建，福田街道辦回應(yīng)稱，小區(qū)內(nèi)共涉嫌違建17處，部分架空層由業(yè)委會及物業(yè)管理單位出租，其余為私人出租。街道辦已向相關(guān)方發(fā)出《協(xié)助調(diào)查通知書》。對認定的違建將推動依法拆除。目前皇御苑一期5-6棟負2樓占用停車位的違建部分已開展拆除工作。

同樣位于福田區(qū)的越眾小區(qū)，業(yè)主也因公共收益開支不透明將物業(yè)管理公司和業(yè)委會告上法庭。一名業(yè)主告訴記者，小區(qū)路面停車費、老年活動中心、公共區(qū)域廣告收入及部分房屋出租收益等賬目不公示，業(yè)主想查賬非常困難。對此，該小區(qū)業(yè)委會主任稱，小區(qū)與物業(yè)管理公司簽訂的是包干制合同，相關(guān)公共收入用于彌補物管費缺口。其表示，物管公司有公開小區(qū)開支，但記者在現(xiàn)場并未看到相關(guān)證據(jù)。

近半年來，奧一新聞不斷接到類似投訴，有業(yè)主反映紅樹西岸共有資金多年未共管，南山區(qū)住建局已下發(fā)整改通知書；深業(yè)御園物管曾被指侵占業(yè)主共有資金，坑梓街道辦此前三次召開多方協(xié)調(diào)會無果；南航明珠花園業(yè)主發(fā)現(xiàn)共有資金賬戶余額為0，認為業(yè)主共有資金疑遭物管侵占，多方投訴后無實質(zhì)性進展。記者獲悉，截至目前，僅2025年南山區(qū)住房和建設(shè)局已對多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出179份整改函，直指物管單位不按季度公示賬目、履約不到位等問題；龍崗區(qū)住房和建設(shè)局會同街道建立問題臺賬，梳理出140余項問題，進行2宗行政處罰。

大鵬新區(qū)陶柏莉小區(qū)的“換物管拉鋸戰(zhàn)”，已持續(xù)了快三年。一名業(yè)委會成員告訴記者，小區(qū)與當前物業(yè)管理方（深圳市承翰物業(yè)管理有限公司）簽訂的合同已于2022年年底到期，因?qū)ξ锕芊��?wù)不滿，業(yè)主希望更換物業(yè)管理公司。但這一進程并不順利，此前21次提交召開業(yè)主大會的申請均被葵涌街道辦退回，后經(jīng)媒體曝光才得以召開。而在業(yè)主大會通過換物管決議后，新物管招標備案又被街道辦退回二十多次。

葵涌街道辦回應(yīng)稱，該訴訟案件情形屬于《深圳市物業(yè)服務(wù)招標投標指導(dǎo)規(guī)則》第十五條規(guī)定的爭議條款。在爭議較大且已涉訴的情況下，基于行政合理性考量，街道辦作出了暫緩備案的決定。

面對街道辦的解釋，業(yè)委會質(zhì)疑，“若一有起訴就暫緩招標備案，可能導(dǎo)致物管更換無限期拖延，業(yè)主權(quán)益如何保障？”

《深圳市物業(yè)服務(wù)招標投標指導(dǎo)規(guī)則》第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會會議決定公示期滿后，及時將會議通過的招標文件通過市住房和建設(shè)部門建立的物業(yè)管理信息平臺報街道辦事處備案，備案時應(yīng)當一并報送業(yè)主大會決議等相關(guān)材料。街道辦事處應(yīng)當在五個工作日內(nèi)予以備案并同步抄送區(qū)住房和建設(shè)部門，有相關(guān)爭議必須處理的除外。”

“物管處理速度太慢了，我在電梯里被困將近40分鐘。如果是小孩或孕婦被困，后果難以想象�！饼垗弲^(qū)萬科金域?qū)W府一名業(yè)主稱，自2025年1月交房以來，業(yè)主們便飽受電梯頻繁故障、公共區(qū)域長期漏水、消防通道被占用等問題困擾。

“每月4.8元/㎡的物管費，卻連基本的居住安全和舒適都保障不了�！睒I(yè)主馮女士稱，小區(qū)居民多次向萬科物管、龍崗區(qū)住房和建設(shè)局、龍城街道辦反映，但處理進展緩慢。針對這些問題，龍崗區(qū)住建局回應(yīng)稱，今年3月以來，已多次約談建設(shè)單位、施工單位及物業(yè)管理單位，要求各方切實履行自身職責(zé)，提升整改維修效率。

萬科物管回應(yīng)稱，已加強對電梯的安全監(jiān)控，督促電梯維保單位加強維護保養(yǎng)，目前電梯使用正常；針對公共區(qū)域問題，物管與地產(chǎn)開發(fā)商正有序地推進整改，并每周在業(yè)主群播報整改進展。