最近，山東省路橋集團標山路宿舍的居民向我們反映，他們小區(qū)的綠地和很多健身器材都被拆掉，角角落落都劃上了停車位。這樣做的原因，居民們猜測是為了收取停車費。

通過實地走訪，特派員了解到，山東省路橋集團標山路宿舍1995年左右建成，早些年幾乎沒有收取過停車費，近3年才開始實行停車收費。價格在百元以內(nèi)，宿舍內(nèi)的居民也是可以接受的，但是從今年10月份左右，就開始執(zhí)行200元/月的停車收費標準，這讓居民很難接受，大家認為200元/月的停車收費標準，相對于居住的環(huán)境來說，明顯有點高了。

除了收費價格不合理之外，居民們還反映，外來車輛在交納2元/小時的停車費后也可以進入院內(nèi)停車，這不僅導致居民們停車不便，還可能給在院里活動的老人小孩，帶來安全隱患。

山東省路橋集團標山路宿舍內(nèi)共有4棟居民樓，其中有兩棟是房改房，剩余兩棟仍然是路橋集團的職工宿舍。居民們認為關于小區(qū)內(nèi)停車規(guī)劃、收費等一應事項，應該由全體居民與物業(yè)公司商議決定。

針對山東省路橋集團標山路宿舍的情況，齊魯頻道法律服務團的胡秀全律師建議：要明確物業(yè)公司是否有權利進行收費，首先，要明確這塊土地的產(chǎn)權與使用權，其次要確定該物業(yè)公司是否得到產(chǎn)權所有者的授權。那么這塊土地究竟屬于誰呢？居民們回復，目前并不清楚。

目前，物業(yè)公司就已經(jīng)執(zhí)行了新的停車收費標準，宿舍內(nèi)不少未交納費用的私家車只得停在門外。特派員看到，在宿舍的門口，張貼著停車收費的公告公示以及宿舍區(qū)車輛管理公示，所有的文件上面僅有收取停車費的山東昱翔物業(yè)管理有限公司的蓋章，宿舍居民認為，這樣的公示方式不妥。

在上午10半左右，特派員到達了山東省路橋集團標山路宿舍，那時停車辦公室的工作人員剛剛離開，之后一直沒有出現(xiàn)。直到下午，山東省路橋集團物業(yè)公司工程部的張經(jīng)理，聯(lián)系了特派員。

張經(jīng)理說，整個山東省路橋集團標山路宿舍的土地產(chǎn)權仍屬于山東省路橋集團有限公司，業(yè)主的公攤面積不包含現(xiàn)在的停車區(qū)域，這一點已經(jīng)在他們的房產(chǎn)證上寫明；其次，收取停車費的原因是為了加強宿舍內(nèi)的車輛管控，外來車輛無論交費與否都禁止入內(nèi)。對于停車費的收取，已經(jīng)在相關主管部門進行了備案，而停車費的價格，也是根據(jù)政府指導的價格，一切都是合理合法合規(guī)的。

為了核實這位負責人的說法，特派員與山東省高路橋集團標山路宿舍的居民一起來到了濼口街道辦事處。物業(yè)辦主任回復，整個山東省路橋集團標山路宿舍的產(chǎn)權仍然歸集團所有，因此集團有權決定與管理宿舍內(nèi)的一應情況。對于停車收費的問題，按照流程進行報備且價格沒有超出《濟南市機動車停車收費管理辦法》即可。目前，宿舍內(nèi)居民們的訴求，只能通過協(xié)商解決。

在這一事件中，山東省路橋集團明確了山東昱翔物業(yè)管理有限公司在經(jīng)過自己授權的條件下執(zhí)行停車收費，程序沒有問題，至于收費的標準還需要和居民協(xié)商解決。關于小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)爭奪停車權的案例，也不在少數(shù)，其中也有不少物業(yè)行使權利不妥的情況存在。

曲阜市的匯泉花園小區(qū)是個20年的老小區(qū)，有1800多戶居民，之前小區(qū)里沒有固定停車位。業(yè)主們告訴特派員，從前年5月開始，不交一年600元的車位費，車就不能進小區(qū)。業(yè)主們認為公共區(qū)域是業(yè)主共有，物業(yè)無權收費。

山東物業(yè)管理專修學院副教授翟雪麗認為，業(yè)主集體享有使用共有區(qū)域的權利，但同時也應當對共有部分的修繕承擔起相應的義務，并非僅由物業(yè)公司決定如何處置公共區(qū)域或承擔所有維護費用。在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會的情況下，對于公共區(qū)域的使用由業(yè)主共同探討決定；當小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會的情況下，物業(yè)的權責范圍首先在社會公德和法律約束之下，其次還要遵守與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，依照該合同授權的范圍履行管理職責。但通常而言，出于維護小區(qū)秩序的考慮，未經(jīng)購買或租賃車位的車輛，物業(yè)公司有權拒絕其入內(nèi)。

2020年4月20日，濟寧市教師新村小區(qū)業(yè)委會通知業(yè)主，小區(qū)內(nèi)未租賃的車位，一律視為公共車位，任何人不得侵占，每年收取360元。小區(qū)的業(yè)主們表示，車位租賃的價格并不高，他們能接受，但讓他們無法接受的是，對于車位要租賃的事情，他們事先毫不知情。對于小區(qū)的事務，我國相關條例鼓勵小區(qū)業(yè)主共同參與小區(qū)事務的管理，物業(yè)公司起協(xié)助管理的職能。業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產(chǎn)生，有著監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同的職責，并對物業(yè)管理的有關事項提出建議。

山東物業(yè)管理專修學院翟雪麗教授分析，小區(qū)事務的決定權，首先需要看土地的產(chǎn)權，大多數(shù)情況下，商品房的樓宇都是產(chǎn)權多元化，因此業(yè)主對于小區(qū)各項事務以及公共區(qū)域的使用享有很大的話語權。所以，這些權利業(yè)主們有沒有用？該怎么用？接下來我們就一起跟著專家好好學一學！

按照相關國家規(guī)定，有合法使用權的車位有三種：一是獨立產(chǎn)權車位，像商品房一樣直接買的；一種是共有產(chǎn)權車位，全部業(yè)主對這個小區(qū)內(nèi)公共部分的共有車位，都有共同的使用權；一種是人防車位，它的所有權是屬于國家，開發(fā)商有出租權限，業(yè)主合法承租，在承租期限內(nèi)有合法使用權。

在小區(qū)成立業(yè)主委員會之前，開發(fā)商會與其選定物業(yè)公司簽訂無具體期限的《前期物業(yè)服務合同》；當小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會后，可由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》約定社區(qū)管理的具體事項并終止《前期物業(yè)服務合同》。物業(yè)要承擔的服務的種類與權利行使的程度，都應當在合同中明確并遵守。

山東省和濟南市的相關的物業(yè)管理法律法規(guī)都明確規(guī)定了，禁止開發(fā)商對車位只售不租。對于地下停車位，法律有要求，必須首先滿足業(yè)主的需求，在滿足業(yè)主需求的基礎上，才可以對外出租。而且據(jù)最新的《濟南市物業(yè)管理條例》規(guī)定，在滿足業(yè)主業(yè)主需求的基礎上，如果還有空余的停車位，只能往外租，不能往外賣，而且每次簽訂的合同最長不能超過6個月。

山東物業(yè)管理專修學院翟雪麗教授說，對于大多數(shù)的商品房小區(qū)，公共區(qū)域停車位的劃分與收費應當由業(yè)主共同決定，而地下停車位也應當以滿足小區(qū)業(yè)主停車需求為先。

10月27日 濟南市十七屆人大常委會第二十三次會議對《濟南市物業(yè)管理條例（草案修改稿）》進行審議并將內(nèi)容全文公開，征集意見。變化比較大的是第二章物業(yè)管理區(qū)域、第三章業(yè)主和業(yè)主組織、以及第四章前期物業(yè)管理。指導精神強調(diào)業(yè)主自治。就正在征求意見的《濟南市物業(yè)管理條例（草案修改稿）》來看，目前對于社區(qū)事務的治理原則應該是多方參與、多方協(xié)商，在依法依規(guī)的情況下，能夠達成一致是最好的結果。

目前，《濟南市物業(yè)管理條例(草案修改稿)》全文公開正在征求意見，新的管理條例也將更加完善，無論是車位收費，還是物業(yè)收費都會有一個更加合理規(guī)范的收費標準，只有業(yè)主跟物業(yè)的關系和諧了，小區(qū)居民的幸福指數(shù)才會越來越高。