最近，山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍的居民向我們反映，他們小區(qū)的綠地和很多健身器材都被拆掉，角角落落都劃上了停車(chē)位。這樣做的原因，居民們猜測(cè)是為了收取停車(chē)費(fèi)。

通過(guò)實(shí)地走訪，特派員了解到，山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍1995年左右建成，早些年幾乎沒(méi)有收取過(guò)停車(chē)費(fèi)，近3年才開(kāi)始實(shí)行停車(chē)收費(fèi)。價(jià)格在百元以內(nèi)，宿舍內(nèi)的居民也是可以接受的，但是從今年10月份左右，就開(kāi)始執(zhí)行200元/月的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這讓居民很難接受，大家認(rèn)為200元/月的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)于居住的環(huán)境來(lái)說(shuō)，明顯有點(diǎn)高了。

除了收費(fèi)價(jià)格不合理之外，居民們還反映，外來(lái)車(chē)輛在交納2元/小時(shí)的停車(chē)費(fèi)后也可以進(jìn)入院內(nèi)停車(chē)，這不僅導(dǎo)致居民們停車(chē)不便，還可能給在院里活動(dòng)的老人小孩，帶來(lái)安全隱患。

山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍內(nèi)共有4棟居民樓，其中有兩棟是房改房，剩余兩棟仍然是路橋集團(tuán)的職工宿舍。居民們認(rèn)為關(guān)于小區(qū)內(nèi)停車(chē)規(guī)劃、收費(fèi)等一應(yīng)事項(xiàng)，應(yīng)該由全體居民與物業(yè)公司商議決定。

針對(duì)山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍的情況，齊魯頻道法律服務(wù)團(tuán)的胡秀全律師建議：要明確物業(yè)公司是否有權(quán)利進(jìn)行收費(fèi)，首先，要明確這塊土地的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)，其次要確定該物業(yè)公司是否得到產(chǎn)權(quán)所有者的授權(quán)。那么這塊土地究竟屬于誰(shuí)呢？居民們回復(fù)，目前并不清楚。

目前，物業(yè)公司就已經(jīng)執(zhí)行了新的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，宿舍內(nèi)不少未交納費(fèi)用的私家車(chē)只得停在門(mén)外。特派員看到，在宿舍的門(mén)口，張貼著停車(chē)收費(fèi)的公告公示以及宿舍區(qū)車(chē)輛管理公示，所有的文件上面僅有收取停車(chē)費(fèi)的山東昱翔物業(yè)管理有限公司的蓋章，宿舍居民認(rèn)為，這樣的公示方式不妥。

在上午10半左右，特派員到達(dá)了山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍，那時(shí)停車(chē)辦公室的工作人員剛剛離開(kāi)，之后一直沒(méi)有出現(xiàn)。直到下午，山東省路橋集團(tuán)物業(yè)公司工程部的張經(jīng)理，聯(lián)系了特派員。

張經(jīng)理說(shuō)，整個(gè)山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍的土地產(chǎn)權(quán)仍屬于山東省路橋集團(tuán)有限公司，業(yè)主的公攤面積不包含現(xiàn)在的停車(chē)區(qū)域，這一點(diǎn)已經(jīng)在他們的房產(chǎn)證上寫(xiě)明；其次，收取停車(chē)費(fèi)的原因是為了加強(qiáng)宿舍內(nèi)的車(chē)輛管控，外來(lái)車(chē)輛無(wú)論交費(fèi)與否都禁止入內(nèi)。對(duì)于停車(chē)費(fèi)的收取，已經(jīng)在相關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行了備案，而停車(chē)費(fèi)的價(jià)格，也是根據(jù)政府指導(dǎo)的價(jià)格，一切都是合理合法合規(guī)的。

為了核實(shí)這位負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，特派員與山東省高路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍的居民一起來(lái)到了濼口街道辦事處。物業(yè)辦主任回復(fù)，整個(gè)山東省路橋集團(tuán)標(biāo)山路宿舍的產(chǎn)權(quán)仍然歸集團(tuán)所有，因此集團(tuán)有權(quán)決定與管理宿舍內(nèi)的一應(yīng)情況。對(duì)于停車(chē)收費(fèi)的問(wèn)題，按照流程進(jìn)行報(bào)備且價(jià)格沒(méi)有超出《濟(jì)南市機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)收費(fèi)管理辦法》即可。目前，宿舍內(nèi)居民們的訴求，只能通過(guò)協(xié)商解決。

在這一事件中，山東省路橋集團(tuán)明確了山東昱翔物業(yè)管理有限公司在經(jīng)過(guò)自己授權(quán)的條件下執(zhí)行停車(chē)收費(fèi)，程序沒(méi)有問(wèn)題，至于收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)還需要和居民協(xié)商解決。關(guān)于小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)爭(zhēng)奪停車(chē)權(quán)的案例，也不在少數(shù)，其中也有不少物業(yè)行使權(quán)利不妥的情況存在。

曲阜市的匯泉花園小區(qū)是個(gè)20年的老小區(qū)，有1800多戶居民，之前小區(qū)里沒(méi)有固定停車(chē)位。業(yè)主們告訴特派員，從前年5月開(kāi)始，不交一年600元的車(chē)位費(fèi)，車(chē)就不能進(jìn)小區(qū)。業(yè)主們認(rèn)為公共區(qū)域是業(yè)主共有，物業(yè)無(wú)權(quán)收費(fèi)。

山東物業(yè)管理專修學(xué)院副教授翟雪麗認(rèn)為，業(yè)主集體享有使用共有區(qū)域的權(quán)利，但同時(shí)也應(yīng)當(dāng)對(duì)共有部分的修繕承擔(dān)起相應(yīng)的義務(wù)，并非僅由物業(yè)公司決定如何處置公共區(qū)域或承擔(dān)所有維護(hù)費(fèi)用。在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，對(duì)于公共區(qū)域的使用由業(yè)主共同探討決定；當(dāng)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，物業(yè)的權(quán)責(zé)范圍首先在社會(huì)公德和法律約束之下，其次還要遵守與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，依照該合同授權(quán)的范圍履行管理職責(zé)。但通常而言，出于維護(hù)小區(qū)秩序的考慮，未經(jīng)購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位的車(chē)輛，物業(yè)公司有權(quán)拒絕其入內(nèi)。

2020年4月20日，濟(jì)寧市教師新村小區(qū)業(yè)委會(huì)通知業(yè)主，小區(qū)內(nèi)未租賃的車(chē)位，一律視為公共車(chē)位，任何人不得侵占，每年收取360元。小區(qū)的業(yè)主們表示，車(chē)位租賃的價(jià)格并不高，他們能接受，但讓他們無(wú)法接受的是，對(duì)于車(chē)位要租賃的事情，他們事先毫不知情。對(duì)于小區(qū)的事務(wù)，我國(guó)相關(guān)條例鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主共同參與小區(qū)事務(wù)的管理，物業(yè)公司起協(xié)助管理的職能。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主選舉產(chǎn)生，有著監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)，并對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。

山東物業(yè)管理專修學(xué)院翟雪麗教授分析，小區(qū)事務(wù)的決定權(quán)，首先需要看土地的產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)情況下，商品房的樓宇都是產(chǎn)權(quán)多元化，因此業(yè)主對(duì)于小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)以及公共區(qū)域的使用享有很大的話語(yǔ)權(quán)。所以，這些權(quán)利業(yè)主們有沒(méi)有用？該怎么用？接下來(lái)我們就一起跟著專家好好學(xué)一學(xué)！

按照相關(guān)國(guó)家規(guī)定，有合法使用權(quán)的車(chē)位有三種：一是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車(chē)位，像商品房一樣直接買(mǎi)的；一種是共有產(chǎn)權(quán)車(chē)位，全部業(yè)主對(duì)這個(gè)小區(qū)內(nèi)公共部分的共有車(chē)位，都有共同的使用權(quán)；一種是人防車(chē)位，它的所有權(quán)是屬于國(guó)家，開(kāi)發(fā)商有出租權(quán)限，業(yè)主合法承租，在承租期限內(nèi)有合法使用權(quán)。

在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之前，開(kāi)發(fā)商會(huì)與其選定物業(yè)公司簽訂無(wú)具體期限的《前期物業(yè)服務(wù)合同》；當(dāng)小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)后，可由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》約定社區(qū)管理的具體事項(xiàng)并終止《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)要承擔(dān)的服務(wù)的種類與權(quán)利行使的程度，都應(yīng)當(dāng)在合同中明確并遵守。

山東省和濟(jì)南市的相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)都明確規(guī)定了，禁止開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位只售不租。對(duì)于地下停車(chē)位，法律有要求，必須首先滿足業(yè)主的需求，在滿足業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，才可以對(duì)外出租。而且據(jù)最新的《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在滿足業(yè)主業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，如果還有空余的停車(chē)位，只能往外租，不能往外賣(mài)，而且每次簽訂的合同最長(zhǎng)不能超過(guò)6個(gè)月。

山東物業(yè)管理專修學(xué)院翟雪麗教授說(shuō)，對(duì)于大多數(shù)的商品房小區(qū)，公共區(qū)域停車(chē)位的劃分與收費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，而地下停車(chē)位也應(yīng)當(dāng)以滿足小區(qū)業(yè)主停車(chē)需求為先。

10月27日 濟(jì)南市十七屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議對(duì)《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案修改稿）》進(jìn)行審議并將內(nèi)容全文公開(kāi)，征集意見(jiàn)。變化比較大的是第二章物業(yè)管理區(qū)域、第三章業(yè)主和業(yè)主組織、以及第四章前期物業(yè)管理。指導(dǎo)精神強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治。就正在征求意見(jiàn)的《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案修改稿）》來(lái)看，目前對(duì)于社區(qū)事務(wù)的治理原則應(yīng)該是多方參與、多方協(xié)商，在依法依規(guī)的情況下，能夠達(dá)成一致是最好的結(jié)果。

目前，《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案修改稿)》全文公開(kāi)正在征求意見(jiàn)，新的管理?xiàng)l例也將更加完善，無(wú)論是車(chē)位收費(fèi)，還是物業(yè)收費(fèi)都會(huì)有一個(gè)更加合理規(guī)范的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只有業(yè)主跟物業(yè)的關(guān)系和諧了，小區(qū)居民的幸福指數(shù)才會(huì)越來(lái)越高。