“陰陽(yáng)合同”價(jià)格相差懸殊

江蘇南京，朱先生名下有一套拆遷安置房。2016年，由于朱先生急需用錢(qián)，希望通過(guò)中介快速將此房售出變現(xiàn)。

但此房屋是拆遷安置房，未滿(mǎn)5年上市交易條件，暫時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。因此，中介告知朱先生，這套房產(chǎn)的定價(jià)得低于市場(chǎng)價(jià)，最高只能給出33萬(wàn)元的價(jià)格。朱先生欣然答應(yīng)，并與中介簽訂了賣(mài)房委托協(xié)議。

但當(dāng)雙方準(zhǔn)備簽合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)中介準(zhǔn)備的合同上，交易價(jià)格寫(xiě)的是65萬(wàn)元。對(duì)此，中介表示合同上的價(jià)格只是一個(gè)形式，實(shí)際還是按照45萬(wàn)元的價(jià)格成交，價(jià)格這么簽是用來(lái)約束賣(mài)家朱先生的。

孫女士聽(tīng)后認(rèn)為，這么簽合同也是在保障自己的權(quán)益，如果朱先生不把房子過(guò)戶(hù)給她，那么65萬(wàn)元和45萬(wàn)元中間的差價(jià)，則是賣(mài)房人朱先生需要賠給她的錢(qián)。雙方協(xié)商好細(xì)節(jié)后，最終簽訂合同。

無(wú)法過(guò)戶(hù)的房子

2019年，房屋終于期滿(mǎn)可以辦理過(guò)戶(hù)，孫女士再次找到中介，讓他們通知朱先生協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但得到的答復(fù)卻是朱先生要求加價(jià)20萬(wàn)元。

孫女士十分氣憤，她認(rèn)為根據(jù)當(dāng)初合同中的相關(guān)要求，朱先生無(wú)權(quán)要求加價(jià)。孫女士再次找到中介要求幫忙協(xié)調(diào)解決，但中介表示，在整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，他們的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，對(duì)于賣(mài)房人變卦，他們也無(wú)能為力。

無(wú)奈之下，孫女士將朱先生與中介一并起訴至江蘇省南京市棲霞區(qū)人民法院，要求朱先生履行協(xié)議，中介承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院立案后，孫女士在律師的幫助下對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，并對(duì)房屋情況進(jìn)行查詢(xún)。

查詢(xún)結(jié)果顯示，這套房子不僅無(wú)法保全，甚至涉及多個(gè)案件，在網(wǎng)上處于查封狀態(tài)。朱先生由于沒(méi)能及時(shí)支付交通肇事以及其它案件的相應(yīng)款項(xiàng)，房子被法院多次查封，孫女士過(guò)戶(hù)的想法破滅了。

孫女士十分無(wú)助，既然房子已無(wú)辦理過(guò)戶(hù)的可能，她和家人商量過(guò)后決定撤銷(xiāo)此前要求朱先生履行合同的訴訟。而后，另行提起新的訴訟，要求朱某解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還已支付的全部購(gòu)房款，并且賠償損失。

同時(shí)，孫女士通過(guò)與朱先生微信聊天，得知了中介從中賺取12萬(wàn)元差價(jià)的事實(shí)。因此，主張中介公司應(yīng)當(dāng)退還差價(jià)和中介費(fèi)，并且朱先生和中介還要一同賠償她三年間因房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的損失40萬(wàn)元。

法官經(jīng)過(guò)與原被告的初步溝通，發(fā)現(xiàn)雙方分歧很大，問(wèn)題集中在以下三點(diǎn)：第一，房屋已經(jīng)交付給原告孫女士居住，是否應(yīng)當(dāng)解除合同？第二，如果解除合同，房款應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)返還？第三，額外損失的金額是多少？怎么來(lái)確定？

因這套房子還牽涉其它兩起案件，而另案當(dāng)事人此前也都向法院提出執(zhí)行申請(qǐng)，要求拍賣(mài)房屋拿回錢(qián)款。鑒于此種情況，案件審理需綜合考慮。

一套房子，牽涉三起案件

2014年11月2日，朱先生駕駛小客車(chē)將張女士撞倒在地，朱先生酒駕且肇事逃逸。2015年，張女士將朱先生起訴至法院，2016年經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成和解，法院出具的民事調(diào)解書(shū)中記載，被告朱先生賠償原告張女士因本起交通事故造成的各項(xiàng)損失共計(jì)15萬(wàn)元，分三次支付。被告如有一筆款項(xiàng)未按期履行，原告可就剩余全部賠償款項(xiàng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)，被告向原告支付違約金10萬(wàn)元。

朱先生按期支付了前兩筆款項(xiàng)，但第三筆賠償款到期未還。因此，張女士向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求朱先生償還她剩余賠償款和10萬(wàn)元違約金。朱先生因拿不出錢(qián)，名下房子被查封，查封的正是他之后賣(mài)給孫女士的那套房。

這套房子涉及的另外一起案件也與2014年的交通肇事案有關(guān)。案件原告是某保險(xiǎn)公司，要求朱先生支付理賠款和逾期保費(fèi)合計(jì)一萬(wàn)余元，這是保險(xiǎn)公司在朱先生發(fā)生車(chē)禍時(shí)替他賠給被撞人的款項(xiàng)及產(chǎn)生的利息。

原因是，當(dāng)年事故發(fā)生后，保險(xiǎn)公司先行替投保人朱先生墊付了傷者的醫(yī)藥費(fèi)，但事故鑒定出來(lái)后，朱先生的行為被認(rèn)定為酒駕，這種行為引發(fā)的交通事故不在理賠范圍之內(nèi)，故保險(xiǎn)公司認(rèn)為朱先生理應(yīng)把錢(qián)退回來(lái)。

2018年，法院開(kāi)庭審理這起案子，法院支持了原告保險(xiǎn)公司的訴訟請(qǐng)求，判令朱先生還錢(qián)。而后，因朱先生未履行判決，沒(méi)有還錢(qián)給保險(xiǎn)公司，他名下的這套房產(chǎn)再次被查封。

協(xié)調(diào)各方利益，法院解決糾紛

2021年，法院在了解清楚事情的全部原委后，對(duì)此案作出判決。

首先，對(duì)于孫女士要求解除合同的訴求，法院表示，原告孫女士無(wú)法辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，導(dǎo)致其不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以依法解除合同。那么，孫女士付的房款就應(yīng)當(dāng)返還。法院認(rèn)為，在買(mǎi)房過(guò)程中，朱先生和中介都各自收取過(guò)部分房款，因此誰(shuí)收了相應(yīng)的款項(xiàng)就由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行返還。中介公司實(shí)際上隱瞞了其收取12萬(wàn)元房款的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行返還。

其次，對(duì)于孫女士要求朱先生和中介一同賠償其損失40萬(wàn)元，法院依據(jù)情況確定了賠償人與賠償金額。

2021年11月，房子以553991元的價(jià)格拍賣(mài)成交。扣除拍賣(mài)費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)后，要分給三位債權(quán)人。經(jīng)過(guò)多輪探討，法院最終決定，本著兼顧各方略有傾斜的原則進(jìn)行分配，并優(yōu)先保留朱先生的安置費(fèi)用，目的是為了朱先生房子被賣(mài)后，生活能夠得到基本保障。

最終，根據(jù)分配方案，交通肇事案中的張女士拿到87500元，保險(xiǎn)公司拿到14581元，買(mǎi)房的孫女士分得345000元。另外，中介也依據(jù)判決將當(dāng)初收取的12萬(wàn)元差價(jià)退還給了孫女士，案件得到解決。