商 品 房 買 賣 中 的 定 金 問(wèn) 題

商 品 房 買 賣 中 的 定 金 問(wèn) 題定金作為我國(guó)擔(dān)保法明文規(guī)定的一種債的擔(dān)保方式，對(duì)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有很大保障作用。由于擔(dān)保合同是主合同的從合同，因此定金擔(dān)保合同也為從合同，我國(guó)擔(dān)保法第5條也作出了明確規(guī)定。在擔(dān)保法理論上，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為：1、成約定金。指定金的交付是合同成立的條件，只有當(dāng)定金交付時(shí)該主合同才成立或生效；2、證約定金。其主要作用是證明主合同的成立；3、違約定金。指當(dāng)交付定金的當(dāng)事人若不履行合同義務(wù)時(shí)，接受定金一方當(dāng)事人可以沒(méi)收定金。如果

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同（以下統(tǒng)稱房屋買賣合同）之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購(gòu)書，要求買受人必須向其交付壹萬(wàn)元到兩萬(wàn)元不等的認(rèn)購(gòu)訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購(gòu)房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無(wú)法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無(wú)法與出賣人達(dá)成一致意見(jiàn)，從而導(dǎo)致買受人無(wú)法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購(gòu)書中訂金（或定金）條款的約定又很困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。
首先，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。對(duì)于訂金，目前我國(guó)的法學(xué)理論中并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)論述，而在實(shí)踐中由于每一個(gè)出賣人的條款各有差異，無(wú)法給其一個(gè)較為準(zhǔn)確的含義。那么出賣人為什么在房屋出售的過(guò)程中會(huì)收取這種款項(xiàng)呢，原來(lái)在某些地方法規(guī)或規(guī)章中有所規(guī)定，如廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年7月29日通過(guò)的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案。收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款。廣州市人民政府于1998年12月24日發(fā)布的《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第12條也有同樣的規(guī)定。從這兩個(gè)法規(guī)或規(guī)章的內(nèi)容來(lái)看，并沒(méi)有雙倍返還的規(guī)定，實(shí)踐中出賣人在認(rèn)購(gòu)書中也未約定自己在某些情形下負(fù)有雙倍返還的義務(wù)。而且雙方當(dāng)事人還可以協(xié)商該訂金是否可以退還。因此，與作為一種擔(dān)保方式的定金的特點(diǎn)與作用相比，具有明顯的不同。同時(shí)，這個(gè)法規(guī)或規(guī)章還明確規(guī)定了出賣人負(fù)有一個(gè)義務(wù)，那就是“應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷合同草案”，但在實(shí)際操作中出賣人卻根本就沒(méi)有這樣做。對(duì)于這種訂金的處理，最高人民法院在2000年12月8日發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第118條作出了相應(yīng)規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持�？磥�(lái)，最高人民法院也并未完全把訂金與定金等同起來(lái)。筆者認(rèn)為，不管在法學(xué)理論中還是在司法實(shí)踐中，在沒(méi)有明確約定其定金性質(zhì)的情況下，訂金是不能作為具有擔(dān)保性質(zhì)的定金來(lái)處理的。對(duì)于這一觀點(diǎn)，理論界與司法實(shí)踐中似乎都沒(méi)有太大爭(zhēng)議。而且，對(duì)于這種可能嚴(yán)重侵害買受人的合法權(quán)益的規(guī)定，建議各有關(guān)機(jī)關(guān)根據(jù)相應(yīng)的權(quán)限與程序予以廢止。
對(duì)于買受人支付的定金而言，筆者認(rèn)為目前仍然存在較多問(wèn)題。從買受人支付的定金的作用來(lái)看，該定金應(yīng)屬立約定金。從認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，其并不是或不能完全是一份正式的買賣合同，按照合同法理論來(lái)定性應(yīng)是一種締約行為。而我國(guó)擔(dān)保法第5條第1款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定�！焙茱@然，在房屋買賣合同尚不存在的情況下，該從合同（即定金合同）的效力就無(wú)從談起。但是由于有關(guān)定金的法律規(guī)范屬任意性規(guī)范，所以在合同實(shí)踐中是允許當(dāng)事人自行約定的，“擔(dān)保合同另有約定的，按照約定”即是法律對(duì)該行為予以認(rèn)可的體現(xiàn)（擔(dān)保法第5條第1款）。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋>》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。其后最高人民法院于2003年4月28日頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第22條也規(guī)定：商品房的預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同，約定預(yù)購(gòu)方的定金擔(dān)保其將來(lái)與預(yù)售方訂立正式的商品房預(yù)售合同，如果認(rèn)購(gòu)合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。從上面兩個(gè)司法解釋與一個(gè)內(nèi)部指導(dǎo)性文件我們可以看出，不論是最高人法院的司法解釋還是地方人民法院的指導(dǎo)性意見(jiàn)，都對(duì)立約定金予以了相應(yīng)保護(hù)。但不同的是，最高人民法院認(rèn)為該行為屬于“設(shè)立擔(dān)保的行為”，或者是把認(rèn)購(gòu)書當(dāng)作是另一種形式的定金擔(dān)保合同，而廣東省高級(jí)人民法院卻認(rèn)為是“商品房認(rèn)購(gòu)合同”。筆者認(rèn)為廣東省高級(jí)人民法院的定性值得商榷。認(rèn)購(gòu)行為只是表示買受人有與售房者訂立買賣合同的愿望，屬于合同法規(guī)定的締結(jié)合同的過(guò)程或階段，不論是從法理上還是法律規(guī)定上都沒(méi)有“認(rèn)購(gòu)合同”這一分類及規(guī)定。但對(duì)于該行為的定性似乎并不重要，更重要的是這些規(guī)定極容易在司法實(shí)踐中引起誤解或者將這些規(guī)定進(jìn)行錯(cuò)誤的運(yùn)用，從而損害買受人的合法權(quán)益。筆者注意到，最高人民法院的第一個(gè)司法解釋中只是限于“拒絕訂立合同”的行為，也就是說(shuō)如果合同一方當(dāng)事人（通常情況下主要是買受人）只要不是“拒絕訂立合同”，例如雙方當(dāng)事人就房屋價(jià)格、結(jié)構(gòu)或其變化、交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面爭(zhēng)議較大，根本無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，此時(shí)責(zé)任有可能是出賣人或買受人一方，也有可能是雙方都有責(zé)任，就不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為不能訂立房屋買賣合同的責(zé)任或原因在于出賣人或買受人其中一方。對(duì)于最高法院的第二個(gè)解釋就很難把握了，什么行為才能屬于“因當(dāng)事人一方原因”呢？在司法實(shí)踐中真是很難確定。而對(duì)于廣東者高級(jí)人民法院的規(guī)定，我們也只能理解為該定金條款的約定有效，如果當(dāng)事人因上述原因意見(jiàn)分歧太大而無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，同樣不能簡(jiǎn)單地適用該條款而認(rèn)定出賣人可以不予退還定金。否則，無(wú)疑將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買受人的合法權(quán)益。
筆者在從事法律服務(wù)的過(guò)程中，經(jīng)常有買受人手持含有立約定金條款的認(rèn)購(gòu)書來(lái)進(jìn)行咨詢。由于出賣人訂立合同時(shí)的優(yōu)勢(shì)地位，再加上其收受定金的便利條件，其往往在與買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)約定一些不平等條款，根本不予考慮買受人的意愿，特別在房屋設(shè)計(jì)變更的處理、小區(qū)公共環(huán)境變更的處理、購(gòu)房面積差異的處理、房屋交付時(shí)間的約定、房產(chǎn)證辦理時(shí)間的約定及違約責(zé)任等方面，如果買受人提出了與出賣人不同的意見(jiàn)，出賣人就認(rèn)為是買受人拒絕與其簽訂房屋買賣合同而不予退還所收取的定金。由于出賣人已經(jīng)實(shí)際收取了定金，而且認(rèn)購(gòu)書中也沒(méi)有明確的定金退還條款，再加上相關(guān)法律規(guī)定又不明確，操作性極差，甚至存在不同的理解，因此在主張退回定金時(shí)并不一定會(huì)得到法院的支持，極大地?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。
筆者認(rèn)為，為了保護(hù)自身的合法權(quán)益，買受人在簽訂房屋買賣合同之前最好不要簽訂含有定金條款的認(rèn)購(gòu)書，或者是對(duì)認(rèn)購(gòu)書中的定金條款另外作出特別約定，特別是要約定好定金退還的條件或情形。其次，政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)這種不平等的房屋銷售行為加大查處與打擊力度，確保買受人（亦即消費(fèi)者）的合法權(quán)益。第三，各級(jí)消費(fèi)者組織也應(yīng)充分發(fā)揮組織團(tuán)體的作用，協(xié)助消費(fèi)者正確處理此類糾紛，并向有關(guān)行政主管部門反映以取得支持和幫助。最后，人民法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)對(duì)不能訂立房屋買賣合同的原因進(jìn)行具體分析，在正確確定責(zé)任承擔(dān)主體后依法作出相應(yīng)處理。不能簡(jiǎn)單認(rèn)為只要是買受人簽訂了認(rèn)購(gòu)書并交付了定金后不能與出賣人簽訂房屋買賣合同的責(zé)任都在于買受人，從而判決不予退還定金，最終損害買受人的合法權(quán)益。

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無(wú)因性概念，是德國(guó)概念法學(xué)的抽象思維的產(chǎn)物，最早發(fā)端于德國(guó)法學(xué)家薩維尼，并在其巨著《現(xiàn)代羅馬法體系》一書中得到系統(tǒng)闡述，而且得到德國(guó)立法的充分采納。在德國(guó)法上，無(wú)因行為并不以物權(quán)行為為限，所謂準(zhǔn)物權(quán)行為（如債權(quán)讓....

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一、  什么是“儲(chǔ)蓄實(shí)名制”

2000年4月1日起由國(guó)務(wù)院頒布施行的《個(gè)人存款賬戶實(shí)名制規(guī)定》確立了我國(guó)的儲(chǔ)蓄實(shí)名制。
人存款賬戶是指公民個(gè)人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營(yíng)個(gè)人存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)開立的人民幣、外幣存款賬戶，包括....

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[案情]
原告（反訴被告、被上訴人）：廣西欽州市海泰船舶修理有限公司。住所：欽州市七里橋口岸新村港監(jiān)大樓3樓。
被告（反訴原告，上訴人）：廣西中安海洋運(yùn)輸有限公司。住所：南寧市民族大道85號(hào)南豐大廈15樓。
原告訴稱，1999年1月，....

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關(guān)鍵詞：公路建設(shè)承包　合同　違約　責(zé)任
　　《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法....

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