政府在房地產(chǎn)拆遷中的定位

政府在房地產(chǎn)拆遷中的定位 　　房地產(chǎn)法律關系是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權利和義務關系。它既包括平等主體之間在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生的民事法律關系，又包括因?qū)嵤┓康禺a(chǎn)管理行為而在房地產(chǎn)管理機關與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的行政法律關系。由于房地產(chǎn)法律關系的復雜性，我們的房地產(chǎn)管理機關往往忽視自己的角色定位，或越俎代庖，過于熱心，或棄之不管，漠然置之，不能很好的行使自己的職權和履行自己的職責，造成了人民群眾對政府行為的不滿。

　　城市拆遷是一種民事活動，是拆遷人通過對被拆遷人補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權利，被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以產(chǎn)權調(diào)換或貨幣作價等形式取得拆遷補償?shù)男袨��！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第十三條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議�！� 拆遷當事人之間的關系是平等主體之間的關系，法律地位也是平等的。拆遷人和被拆遷人在拆遷活動中平等享有保護自己民事權益不受侵犯的權利；平等享有不服拆遷管理行政行為，并進行行政裁決和民事訴訟活動的權利；平等享有變更、放棄或處分自己權益的權利，同時也都有遵守拆遷法律、法規(guī)和拆遷期限的義務，接受拆遷行政管理部門依法管理、監(jiān)督的義務。一句話，城市房屋拆遷是拆遷人與被拆遷人雙方的事，而“縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理�！币婪ü芾肀O(jiān)督，切實履行保護拆遷當事人各方合法權益，使城市房屋拆遷完全按照市場規(guī)則進行，是政府在房地產(chǎn)拆遷中的準確定位。可是，拆遷在過程中，有些政府主管部門對房地產(chǎn)拆遷項目的性質(zhì)不加區(qū)分，不論是市政建設，還是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，一律打上“城市建設需要”，對兩種不同開發(fā)主體的法律地位與權限不加分別，結果造成政府幫助開發(fā)商營利，開發(fā)商利用政府賺錢的格局。我們知道，在市政建設的拆遷中，因國家才力有限，且拆遷是為了城市建設需要，其補償標準相對偏低，老百姓能夠識大體顧大局，表示理解和接受�？墒牵�開發(fā)商拆遷開發(fā)完全是為了營利，他們看中城市最有商業(yè)價值的地段，總是動用政府名義進行開發(fā)活動，我們的政府對這種拉大旗作虎皮的做法不但不予制止，反而借助行政強制手段為他們“保駕護航”，用公益性項目拆遷補償標準代替營利性項目補償標準，致使開發(fā)拆遷中違背了民事活動公平、自愿、等價有償原則，引發(fā)各種社會矛盾，嚴重損害了廣大被拆遷人的合法利益，妨礙了城市改造工作的正常進行。

　　尤其要說明的，政府規(guī)定的拆遷補償范圍是被拆除的房屋及其附屬物，即僅僅補償房屋的建筑面積，而對房屋及其附屬物所占有的土地使用權不予補償。隨著城市級差地租的不斷升值，政府把那些原住在市內(nèi)的居民戶安置到偏僻的城郊，讓他們?nèi)淌苓w居后遠離城市中心而帶來的工作、生活、就醫(yī)、購物、入學等諸多不便，卻得不到補償，有違公平原則，尤其是以贏利為目的的開發(fā)商無償取得土地使用權的價值時，這種反差就更為強烈。拆遷人與被拆遷人一旦產(chǎn)生爭議，政府房地產(chǎn)管理部門，由于利益驅(qū)使往往不能客觀公正處理，他們過多的考慮開發(fā)商的利益，把維護城市利益與維護開發(fā)商利益等同起來，甚至直接幫助開發(fā)商，作出貌視公正的行政“裁決”，動輒引用《城市房屋拆遷管理條例》第十七條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷�！� 忘記自己的管理者“中立”角色，事實上作為拆遷人的開發(fā)商的利益在政府的庇護下往往得到更多的體現(xiàn)。另外，政府角色曖昧，他們既是土地資源所有者，同時又是土地資產(chǎn)管理者，他們既代表國家行使土地所有者的權力，又作為管理者協(xié)調(diào)各方土地的利益關系；政府與開發(fā)商之間的關系更為曖昧，開發(fā)商需要政府權力的幫助，政府也需要開發(fā)商的支持，如果開發(fā)商不及時繳清土地使用出讓金，政府有些工作就難以開展，于是乎“肝膽相照，同舟共濟”，社會上有人因此認為，政府與開發(fā)商如同“警察與小偷”，小偷需要警察保護，警察通過小偷賺錢。這話雖然刻薄，但也并非空穴來風，由于政府沒有很好擺正自己的中立裁判者的位置，又對拆遷開發(fā)樂此不疲，熱情有加，被別人誤解也是情理中的事。

　　城市房屋拆遷具有很強的時間性、政策性和計劃性，涉及到拆遷人和被拆遷人之間的權利義務，涉及到城市建設的總體布局和城市整體功能的發(fā)揮，涉及到千家萬戶和社會的方方面面的利益，一直是人民群眾廣泛關注的熱點問題�！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，“縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。” “縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任�！憋@然，政府在城市拆遷活動中的法律地位不是“運動員”而是“裁判員”，是拆遷工作的管理者、執(zhí)法者，所以，政府應從城市房屋拆遷的實施事務中脫離出來，認真負責的行使計劃審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等權利，衡平拆遷人與被拆遷人的利益。不能以犧牲廣大被拆遷人的利益，來求得市政建設的繁榮，不能用幢幢大樓的城建外表代替政府在人民心目中的公正形象。

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10