設(shè)定抵押又轉(zhuǎn)讓 合同效力如何定

設(shè)定抵押又轉(zhuǎn)讓 合同效力如何定 　　2002年6月25日，江蘇省南通市燈具廠為業(yè)務(wù)需要，與北京市杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：燈具廠購買該房地產(chǎn)公司開發(fā)的北京市東城區(qū)某公寓D座14單元1403號房屋，房價款共計175余萬元。簽訂合同時，燈具廠一次性將房價款全部付清。根據(jù)約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)于2002年12月31日之前交付房屋，并于合同生效之日起30日內(nèi)向北京市國土資源和房屋管理局辦理預(yù)售登記。

　　然而， 讓燈具廠沒有料到的是，簽訂合同后，他們才了解到房地產(chǎn)公司在售房前已將房屋辦理了抵押登記，其出售的房屋存在瑕疵，無法辦理預(yù)售登記，使燈具廠預(yù)期購房利益無法實現(xiàn)。燈具廠認為，房地產(chǎn)公司的行為隱瞞了真實情況，使本廠在違背真實意思的情況下與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，損害了自身的合法權(quán)益，故于2002年10月14日起訴至法院，要求判令房地產(chǎn)公司返還全部購房款共計175余萬元。并認為，因支付購房款占用了該廠的流動資金，故要求房地產(chǎn)公司按流動資金貸款利率每年5.841％給付自2002年6月25日至法院判決確定的付款之日期間的利息。

　　庭審中，被告辯稱，在與原告簽訂購房合同之前，已將房屋抵押情況告知了原告，并無隱瞞真實情況的行為。其同意與原告解除合同，退還購房款。但按雙方合同約定，在原告退房時被告按中國人民銀行同期活期儲蓄存款利率給付利息，故不同意原告關(guān)于利率的訴訟請求。經(jīng)查，被告在售房前已將房屋抵押給了銀行，并在市國土資源和房屋管理局辦理了抵押登記。被告并沒有提供關(guān)于在售房前已經(jīng)告知原告房屋被抵押情況的證據(jù)。

　　一審法院經(jīng)審理認為，根據(jù)擔保法第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。被告將已經(jīng)辦理抵押登記的爭議房屋售予原告，但無證據(jù)證明其在售房前已告知原告房屋被抵押的情況，故其與原告簽訂的《商品房買賣合同》違反法律規(guī)定，屬無效合同。對此，被告應(yīng)當承擔全部責任。無效的合同，自始不具有法律效力。當事人因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。有過錯的一方，應(yīng)當賠償對方因此所遭受的損失�，F(xiàn)被告同意退還原告購房款，法院照準。但原告關(guān)于被告按流動資金貸款利率支付房款利息的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，法院不予支持。對此問題，法院酌情予以處理。故根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定作出如下判決：確認原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》無效，被告退還原告購房款175余萬元，同時按中國人民銀行同期活期儲蓄存款利率給付原告自2002年6月25日至本判決確定的還款之日期間的利息，駁回原告其他訴訟請求。

　　本案點評：

　　（一）本案涉及到房屋轉(zhuǎn)讓中的一個非常有代表性的問題，即已設(shè)定抵押的房屋轉(zhuǎn)讓合同效力的性質(zhì)問題。擔保法第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效�！睋�保法這一規(guī)定意在注重與發(fā)揮抵押物的利用價值，同時也為充分保護抵押權(quán)人及受讓人的利益。在實踐中，類似與本案被告的房地產(chǎn)開發(fā)商還為數(shù)不少，他們?yōu)榻鉀Q房地產(chǎn)開發(fā)期間資金短缺的問題，將自己尚在開發(fā)建設(shè)中的房屋抵押給銀行，從而獲得現(xiàn)金投入房地產(chǎn)開發(fā)，再將已設(shè)定抵押的房屋以優(yōu)惠的付款條件售與他人，在轉(zhuǎn)讓的過程中既不通知抵押權(quán)人也不告知受讓人。按照擔保法的規(guī)定，這類房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當認定為無效。根據(jù)合同法第五十六條的規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力……”第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失……”所以本案中法官依照法律規(guī)定作出了要求被告返還原告購房款，并給付相應(yīng)利息的判決，是符合擔保法與合同法的立法精神的，也是有利于保護房屋買受人的合法權(quán)益的。

　�。ǘ�）擔保法第四十九條與最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十五條之比較。意見第一百一十五條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效�！倍鴵�保法為抵押人規(guī)定了對抵押權(quán)人與受讓人的兩項告知義務(wù)，既不影響抵押人正當行使轉(zhuǎn)讓權(quán)，同時又有力地充分地保護了抵押權(quán)人和受讓人的利益。當?shù)盅喝寺男袃身椄嬷�義務(wù)時，抵押權(quán)人可以通過請求受讓人向自己支付價金或者向第三人提存價金的方式來實現(xiàn)自己的債權(quán)，而受讓人則可以通過向抵押權(quán)人支付價金或者向第三人提存價金的方式來消滅抵押權(quán)，使自己獲得沒有負擔的財產(chǎn)。當?shù)盅喝诉`背兩項告知義務(wù)時，抵押權(quán)人可以通過主張轉(zhuǎn)讓行為無效，追及至抵押物的受讓人行使抵押權(quán)；而抵押物的受讓人則可以通過主張轉(zhuǎn)讓行為無效，請求抵押人返還價金和賠償損失。因此，擔保法第四十九條所規(guī)定的抵押物的轉(zhuǎn)讓限制，與意見相比，在程度上是有所緩和的，更有利于在審判實踐中對抵押權(quán)人與受讓人權(quán)益的司法救濟。本案中適用擔保法第四十九條判決此案，盡可能地保護到了原告作為房屋買受人的合法權(quán)益。

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