|
住房公積金貸款風險與防范對策
住房公積金貸款風險與防范對策 住房公積金是職工的長期性住房儲金,建立的目的就是為了提高職工住房消費能力,并推崇“低存低貸”的購房融資政策。無庸置疑,近年來住房公積金貸款規(guī)模急劇擴大,而貸款還帳的數(shù)額仍相對較少。但應(yīng)看到由于貸款業(yè)務(wù)開展的時間不長,貸款總規(guī)模還較少,潛在的風險還未充分釋放,這就需要我們在今后工作中,合理管理好風險和收益,達到“適度控制好風險,通過合理的風險承擔,獲取穩(wěn)定的收益”的運作管理目標。
從經(jīng)濟學的角度來說,風險并非現(xiàn)實的損失或危機,而是一種損失或危機的可能性,由于也有獲利的可能,因而不會引起人們的高度注意,但這種損失或危機的可能一旦轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實,就難以彌補和克服。所以,我們要通過識別、衡量、分析風險,并在此基礎(chǔ)上有效控制風險,用最經(jīng)濟合理的方法來綜合處置風險。
一、防范住房公積金貸款風險的重要性
(一)防范住房公積金貸款風險是落實“三個代表”重要思想的體現(xiàn)。住房公積金最大的職能就是提高和改善廣大職工的居住條件,構(gòu)筑社會主義市場經(jīng)濟的住房保障體系,它的貸款方向是為中、低收入家庭購房提供資金支持,同時為特困無房戶職工家庭提供廉租住房補充資金,因此防范和化解貸款風險,管好、使用好住房公積金是落實“三個代表”重要思想的最好體現(xiàn),只有住房公積金保值增值,才能發(fā)揮住房公積金應(yīng)有的作用和職能,最大限度地為廣大職工服務(wù)。
(二)防范住房公積金貸款風險是繳存住房公積金職工的迫切要求。住房公積金貸款資金主要來源于職工繳存的住房公積金,而住房公積金是職工工資的組成部分,是養(yǎng)老保險的補充資金。《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)明確規(guī)定,職工繳存的住房公積金所有權(quán)屬職工個人所有,職工在符合提取條件時可以隨時提取、使用,若住房公積金管理出現(xiàn)風險,必將造成資金損失,直接關(guān)系到繳存住房公積金職工的切身利益。
(三)防范住房公積金貸款風險是社會主義市場經(jīng)濟的客觀需要。我國正處在改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)鍵時期,住房公積金是一筆不小的資金,一個地方少則幾億多則幾百億,如果管理使用得好,貸款風險防范得當,不僅促進住房建設(shè),促進地方經(jīng)濟的發(fā)展,反之造成社會不穩(wěn)定、阻礙經(jīng)濟的發(fā)展。
(四)防范住房公積金貸款風險是住房公積金制度的必然要求�！稐l例》明確規(guī)定,管理中心負責住房公積金的保值、增值,風險由管理中心承擔,管理中心的管理費用來源于住房公積金增值收益。如果管理中心管理公積金不到位,使用不當,存在較大風險,住房公積金越管越少,職工對繳存住房公積金失去了信心,必然要動搖住房公積金各項利國利民的制度,建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房保障體系就無從談起。
二、住房公積金貸款的風險類型
住房公積金貸款的風險主要表現(xiàn)為以下幾個方面:
1、由非理性行為產(chǎn)生的貸款風險。非理性的行為,有主觀方面的故意,主要有:(1)發(fā)放人情貸款;(2)借款人故意不還貸款;(3)借款人挪用貸款;(4)住房未按規(guī)定設(shè)定抵押和辦理保險。
2、理性行為產(chǎn)生的貸款風險。盡管借貸雙方的行為都表現(xiàn)得十分理性,但還是會產(chǎn)生難以預(yù)料的貸款風險,主要有:(1)借款人的收入減少,無經(jīng)濟能力歸還貸款,而借款人又沒有二處住所可以騰空抵押住房,以便處置抵押住房,清償貸款本息;(2)抵押物或質(zhì)押物因自然災(zāi)害造成滅失,而借款人又沒有經(jīng)濟能力歸還貸款,造成貸款不能按期足額收回;(3)有關(guān)貸款經(jīng)辦人員的疏忽大意,造成貸款不能按期足額收回;(4)由于對客觀規(guī)律的認識不足,造成管理制度不健全或者不完善造成的貸款風險。
三、產(chǎn)生上述風險的原因
造成上述貸款風險的原因主要有以下幾種:
1、中心內(nèi)部管理風險。
管理風險是住房管理中心內(nèi)部制度不健全或制度不落實,為違規(guī)貸款留下漏動和機會,導(dǎo)致中心蒙受損失的風險,具體表現(xiàn)為:中心辦理貸款各相關(guān)部門的工作人員在貸款調(diào)查、審核、審批及辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記等環(huán)節(jié)過程中出現(xiàn)責任心不強、工作疏忽等因素,對抵押擔保手續(xù)不健全或不符合規(guī)定的貸款給予辦理,最終導(dǎo)致了不良貸款的產(chǎn)生,給中心造成了無法追償?shù)膿p失。還有,是中心內(nèi)部管理薄弱,借款人提供虛假證明材料,造成“重復(fù)貸款”或夫妻“雙方貸款”,從而加重了借款人的負擔,從而形成了貸款風險。
2、制度風險。
由于委托銀行不承擔公積金個人貸款中存在的任何風險,監(jiān)督職能形同虛設(shè),中心在貸后管理環(huán)節(jié)處于被動地位,因此造成一定程度的貸款風險。
3、政策風險。
政策風險是受到國家職工住房,保障制度房地產(chǎn)投資和金融經(jīng)濟環(huán)境的影響而形成的,它的政策特征決定了個人住房貸款的服務(wù)對象主要是廣大的中低收入者,其中大部分職工收入不穩(wěn)定,償還貸款能力不強,影響了貸款的安全性,再加上貸款期限較長,增加了違約行為發(fā)生的可能,存在貸款人不能按照合同約定改造還款義務(wù)的隱患。
4、信用風險。
主觀原因包括包括借款人有意賴帳,套取貸款,假借款,惡意不還款等。有的借款人經(jīng)各種理由拖欠或故意賴帳不還貸款,還有的因為不是公積金繳存人,借用有住房公積金貸款的做購房貸款申請人,日后出現(xiàn)糾紛,影響貸款的償還,再者,信用風險直接取決于借款人的資信程度,借款人的資信度越高,貸款風險越低,二者成反比關(guān)系,但是,在貸款工作中,中心對借款人的資信調(diào)查只限于借款人是否在中心申請過貸款,貸款后是否發(fā)生違約,單位出具的申請以及工資收入證明判斷其信用狀況,存在嚴重的信息不屬實的實際情況。
5、自然風險。
主要是借款人對還款能力估計失誤。其主要目的原因是由于貸款期限長,額度大,借款人,抵押人,擔保人及抵押物等狀況發(fā)生改變,有的借款人由于失業(yè),傷殘,離異或借款人喪失經(jīng)濟支付能力,或是借款期間借款人有死亡或其他突發(fā)事件不能按期償還貸款,導(dǎo)致貸款不能按期足額收回,形成逾期或呆賬。
四、公積金貸款風險的防范對策
住房公積金是老百姓的血汗錢,是一種返還性的住房公益性基金,不允許出現(xiàn)風險損失。這就要求公積金管理機構(gòu)高度重視對公積金個人住房貸款的風險管理。根據(jù)以上對各類風險形成原因的分析,應(yīng)切實采取以下措施,防范和化解貸款風險。
(一)逐步建立個人信用庫。由于公積金貸款期限長,不確定因素多,一筆貸款的發(fā)放是否成功,起決定作用的還是貸款人的信用狀況,因此,有必要對貸款戶建立一個個人資料庫。包括基本身份狀況、就業(yè)狀況、收入狀況及家庭背景等,一旦發(fā)現(xiàn)有逾期苗頭,通過調(diào)閱個人資料庫,及時采取措施。其次還可利用管理中心負責記載職工住房公積金的優(yōu)勢,動態(tài)掌握借款人住房公積金賬戶變動情況,及早發(fā)現(xiàn)潛在的風險。
(二)構(gòu)建貸款風險政策化解機制。即督促住房公積金管理機構(gòu)按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關(guān)財務(wù)管理辦法的規(guī)定,在增值收人中按比例提足貸款風險準備金,并要求它嚴格程序及時核銷壞死賬。
(三)完善公積金個人住房貸款政策和方式,防范和化解系統(tǒng)風險。一是貸款規(guī)模與繳存額掛鉤的辦法,將借款人月還本付息額嚴格控制在其家庭月收入的40%以內(nèi)。二是改善還款方式,在時間和地點上方便借款人還款,使其養(yǎng)成按期還款的習慣。管理中心可根據(jù)借款人的需要設(shè)計月等本金還款、月等額還款、月遞減還款等多種還款方式;在還款時間上,可允許預(yù)還或一次性還款,對外出勞務(wù)人員等特殊職業(yè)的,允許按季還款;為方便借款人還款.可利用銀行網(wǎng)點和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實行通存通還,自動劃款。
(四)嚴格個人住房貸款的抵押管理,防范抵押風險。一是認真審查抵押房屋的合法性,對用存量房作抵押的,產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清或共有比例劃分不清的,不予貸款;用期房設(shè)置抵押的, 嚴格審查開發(fā)商以往的社會資信狀況及其已開發(fā)房屋的銷售結(jié)存情況和過去開發(fā)工程的質(zhì)量驗審情況,信貸人員要對開發(fā)項目進行跟蹤管理,確保抵押住宅按時竣工,交付于借款人方能貸款。二是要求售房單位承諾到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),不履行承諾的,負連帶責任。三是抵押率嚴格控制在70%以內(nèi),避免抵押物的變現(xiàn)風險。
(五)建立健全貸款風險管理制度。因貸款業(yè)務(wù)數(shù)額大,期限長,為了有效地防止風險,管理中心內(nèi)部應(yīng)建立健全各項風險管理制度。首先結(jié)合公積金貸款業(yè)務(wù)自身的特點,制定具體的操作規(guī)程和實施細則,以規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序;其次加強日常貸款業(yè)務(wù)管理,提高經(jīng)辦人員的自律意識和責任意識,建立完善的審核機制、內(nèi)控機制,加強貸款臺賬及檔案資料的登錄和收集,實行規(guī)范化、制度化、科學化的管理;三是實行風險清收責任制,對已辦理的貸款要加強貸后的管理和催收,并按照“誰放貸、誰清收”的原則落實到人,加大清收力度。
(六)切實做好住房保障工作。由于住房公積金貸款有政策性的一面,且有中國的國情及道德因素原因,往往在要處理抵押房產(chǎn)前,對借款人住處有個妥善的安排,以維護社會穩(wěn)定。因而管理中心可以通過調(diào)換住房、縮小面積、調(diào)整住房位置等方式,使借款人既有房屋可住,又能重新具有償債能力;還可以通過借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問題;再者,管理中心可從其增值收益中拿出一部分資金來興建一批廉租住房,一方面對沒有房可住的特困戶提供一個臨時住處,另一方面在處置抵押物產(chǎn)前,可給借款人一個周轉(zhuǎn)之所;甚至可以考慮在發(fā)放個貸時,把其提供第二暫時住所作為貸款的一個條件,以方便處置抵押物。
(七)大力提高住房公積金管理機構(gòu)工作人員的素質(zhì)
1、務(wù)素質(zhì)。(1)擔任信貸工作的,必須具有大專以上文化程度,并具備信貸業(yè)務(wù)知識。要達到這一要求,一是把好進入關(guān);二是在規(guī)定期限內(nèi)通過自學或培訓(xùn)而實現(xiàn)。(2)實行信貸員上崗證制度。對住房公積金管理中心的信貸員進行強化培訓(xùn),在規(guī)定的時間內(nèi)必須取得信貸員上崗證。否則,不得擔任信貸員。
2、政治素質(zhì)。加強思想政治工作,開展職業(yè)道德教育。對于職業(yè)道德不好的職工,不得擔任信貸員。
3、擇優(yōu)上崗。改革用人制度,實行競爭上崗。重要崗位定期輪崗。
公積金貸款的風險防范工作,是一項長期工作而又緊迫的工作,除了不斷學習借鑒新經(jīng)驗,還要加強自身素質(zhì)建設(shè),提高創(chuàng)新識,加強監(jiān)督管理,更要從實際出發(fā),堅持科學觀的發(fā)展理念。防止事前輕防范,事后重處理的錯誤行為。
|