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分析經(jīng)濟發(fā)達國家住房消費信貸模式
分析經(jīng)濟發(fā)達國家住房消費信貸模式 住房消費信貸是世界上多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達國家最大的消費信貸,它既可以有效地刺激經(jīng)濟增長,還可以促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。為此,大多數(shù)國家都積極設立專門性金融機構,并制定出不同政策以促進住房消費,鼓勵居民購房。發(fā)達國家探索的成功經(jīng)驗和做法,值得我們參考和借鑒。
一、經(jīng)濟發(fā)達國家住房消費信貸的典型模式
1.美國的住房抵押貸款模式
美國的住房消費信貸市場經(jīng)過長期的發(fā)展,在國民經(jīng)濟中已占據(jù)了重要的地位。美國的住房金融大體經(jīng)歷了兩個階段:一是20世紀70年代以前的傳統(tǒng)的以存貸結構為主體的單一住房融資體系,二是20世紀70年代后期至今以按揭證券為主體的二級市場融資體系。美國聯(lián)邦政府為了實現(xiàn)“讓全體居民”有足夠的住房的目標,廣泛地利用其發(fā)達的金融機構,采取抵押貸款方式促進居民購房、建房,并對買房者提供各種優(yōu)惠,包括降低貸款利率和免征用來償還住房抵押貸款本息方面收入的個人所得稅。
抵押貸款是美國傳統(tǒng)的占主導地位的住房信貸形式。美國的抵押貸款中,住房抵押貸款占90%左右,成為世界上規(guī)模最大的住房金融市場。在美國住房抵押市場上,住房融資與傳統(tǒng)的以存款金融機構為主的間接融資機制大不相同,大量非存款金融機構如抵押銀行養(yǎng)老基金、保險公司、共同基金等崛起,金融創(chuàng)新及電子信息技術的發(fā)展,為美國住宅金融日趨證券化、市場化和全球化提供了新的發(fā)展機遇。
(1)美國的住房金融體系。美國的住房金融體系相當完備,形成了多層次、全方位的金融體系;政府性住房金融體系。在美國FUD(聯(lián)邦住房與城市發(fā)展都)負責所有的住房與城市發(fā)展計劃相關的政策的制定,下屬FHA (聯(lián)邦住房管理局)負責住房標準的制定和為中低收入階層提供按揭(抵押)擔保:GNNIE MAE(政府全國抵押貸款協(xié)會,即吉利美)是HUD的下屬公司,主要是收購政府擔保的抵押貸款以及將其證券化。此外,屬于政府性住房體系的還有FANNIE MAE(聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會,即房利美),FREDIE MAE(聯(lián)邦住宅按揭公司,即福利美)以及退伍軍人管理局(VA)等。商業(yè)性住房金融體系。美國商業(yè)性住房金融體系包括為數(shù)眾多的銀行、儲蓄機構和證券公司。它們在政府公司業(yè)務范圍之外領域發(fā)揮著重要的作用。如雷蒙兄弟公司(LEHMAN BROTHERS)、所羅門兄弟公司(SOLOMEN BROTERS)和美林證券公司成為二級市場上的主角,并作為政府性公司的重要承銷商和技術伙伴。
(2)美國住房抵押貸款市場。絕大多數(shù)美國人建房或購房都要借助住房抵押貸款,截止2001年,已有70%的家庭通過抵押貸款方式擁有了自己的住宅。龐大的住宅抵押貸款規(guī)模促成了貸款組合,并為抵押貸款證券韻發(fā)行提供了必要條件。美國的住房消費信貸市場分為—級市場和二級市場。一級市場是商業(yè)銀行、抵押貸款公司和儲貸機構向借款人發(fā)放住房消費貸款的市場:二級市場是房利美、吉利美等二級市場經(jīng)營機構,通過發(fā)行住宅抵押債券籌措資金,向商業(yè)銀行等一級市場貸款機構購買住房抵押貸款,同時向其提供更多的貸款資金采源的市場。20世紀 30年代之前的美國,住房抵押貸款二級市場還沒有形成。
抵押貸款流動性差,資金來源缺乏,提供貸款的條件比較苛刻。在20世紀30年代的世界性經(jīng)濟大蕭條中,全美國有約200多萬居民因為無力償還住房貸款而喪失了住房產(chǎn)權,約1600多家銀行因為無法收回住房抵押貸款而破產(chǎn),住宅金融體系出現(xiàn)了嚴重危機。危中思變,美國政府采取了一系列措施,1938年,美國成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA),開始探索和培育住房抵押二級市場,以改善住房信貸機構資產(chǎn)負債結構,提高其資金的流動性。最初,二級市場的運作限于批發(fā)買賣,在利率高,住房信貸機構資金短缺時,聯(lián)邦國民抵押協(xié)會以債務融資方式購進抵押貸款,向中介機構注入資金:當市場利率降低,金融機構資金充裕時,則出售抵押貸款。以貸款買賣的“差價‘來清償債務。直到1970年,美國首推第一張住房抵押債券,其發(fā)行者就是政府國民抵押協(xié)會。最近20年是美國住宅金融二級市場抵押貸款證券化發(fā)展最快的時期,抵押貸款證券的發(fā)行額,從 1970年的,10多億美元,增加到至今的約4500億美元。二級市場的建立,使得美國各銀行迅速實現(xiàn)了住房抵押貸款證券化,為抵押貸款債券在國內(nèi)外發(fā)行,開辟了更為廣闊的融資渠道。銀行從而改善了貸款條件,將貸款期限延長到30年以上,并實行靈活的利率及支付政策。目前,住房抵押貸款債券已成為美國資本市場上的第二大債券(第一大債券是財政債券)。
美國住房抵押貸款二級市場的三大機構分別是房利美、吉利美和福利美。實際上,房利美和福利美已從最初的政府控制轉變?yōu)樗綘I公司,并且在紐約股票交易所上市。并不是美國政府的對外信貸擔保。吉利美的對外擔保則屬政府信貸擔保。吉利美是典型的政策性機構,主要收購FHA和VA發(fā)放或擔保的貸款。FHA和VA是專為特定的中低收入者捉供幫助的機構,其中95%以上的貸款被吉利美收購或證券化。因為有美國政府的擔保作后盾,吉利美本身發(fā)行或擔保的證券在市場上廣為流通。目前,吉利美發(fā)行或擔保的住宅抵押貸款債券余額達500億美元左右。吉利美還直接或間接地通過地方政府或社區(qū)給低收入階層捉供補貼,補貼資金來源于國會撥款。房利美是由美國國會立案成立,它以增加美國中低收入家庭住房為其宗旨,即協(xié)助更多人實現(xiàn)擁有住房的夢想。據(jù)統(tǒng)計,美國約有1/5的住房貸款來自房利美融資,所以房利美的業(yè)務范圍比吉利美更大。尤其是按揭擔保證券業(yè)務涵蓋了許多層面,其業(yè)務領域不斷擴大,它可以收購任何金融機構發(fā)放的住房抵押貸款。由于范圍廣泛的投資者持有的房利美按揭擔保證券不斷增加,其住房按揭擔保證券凈值已占美國債券市場的6%。1987年6月到1998年初,房利美共發(fā)行 REMICS(房地產(chǎn)按揭投資中介)1540筆,總值達7495億美元。房利美在全球債券市場上的擴張使其融資基礎更加廣泛。目前,房利美已成為全球最大的債券發(fā)行人之一。由于房利美成立時的背景,它在收購住房抵押貸款時,具有政策傾向性,以協(xié)助中低收入階層融資。目前,房利美、吉利美、福利美三家機構在二級市場上的份額為40%、28%和32%。
在二級市場上經(jīng)營的核心業(yè)務有兩種:一是住房抵押貸款組合,即購買并持有貸款機構的住房抵押貸款。通常經(jīng)營機構通過貸款機構定期收回每期貸款的本息,同時向購買他們發(fā)行的債券的投資者,支付每期的貸款本息。在這項業(yè)務中,一方面,經(jīng)營機構承擔了住房抵押貸款的利率和信貸風險,另一方面,通過擁有貸款和發(fā)行債券的資產(chǎn)組合,賺取利息差價。二是經(jīng)營機構以住房抵押擔保債券(MBS)換取貸款機構的住房抵押貸款,并從中收取擔保費。美國MBS市場品種豐富,充分考慮了投資者的需求,并在交易方式上也根據(jù)投資者的具體情況來決定。在美國,超過半數(shù)的抵押貸款大都進了二級市場,根據(jù)雷蒙兄弟公司提供的數(shù)據(jù),抵押貸款證券享有的市場份額已經(jīng)接近國債,為34.44%,高于公司類債券的市場份額 (20.81%),住房抵押貸款證券余額在3萬億美元左右。房利美、吉利美、福利美三家公司在MBS市場占有接近90%的份額。近幾年來,美國MBS約占美國信貸市場債務余額的近1/3.美國住房抵押貸款二級市場促進了美國住房抵押貸款的證券化,它對一級市場的發(fā)展和深化發(fā)揮著積極作用。首先,它有利于降低貸款機構的貸款風險,增加資金的流動性,拓寬了資金來源的渠道。對于貸款機構而言,擁有MBS比擁有貸款的安全性和流動性要高。因為 MBS的信用等級僅次于國債。二級市場為金融機構發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務提供了有力的支撐。其次,二級市場促使了住房抵押貸款的標準化。為了便于出售,二級市場的經(jīng)營機構對其所要購買的住房抵押貸款做出一系列標準化規(guī)定,如:貸款對象、金額、利率等規(guī)定,提高了貸款投放的效率。最后,政府通過二級市場經(jīng)營機構制定不同的貸款標準,增加二級市場對資金缺乏區(qū)的供給,更大程度地解決全國的住房問題。
2.英國的住房協(xié)會模式
與本國的銀行業(yè)發(fā)展一樣,英國的住房協(xié)會也有著悠久的歷史。1775年在伯明翰成立了英國第一家住房協(xié)會。早期的住房協(xié)會是一個典型的互助合作組織,它對其會員負責,會員通過投票來決定或影響住房協(xié)會的事務。它主要是吸收會員的存款然后將其貸放給需要購房或修建房屋的會員,早期法律中規(guī)定“住房協(xié)會的資金來源,主要是其會員認購其股份為了自己將來的住房融資”。由于政府的支持,住房協(xié)會迅速發(fā)展,形成了自己的卡特爾組織并統(tǒng)治了住房金融市場。20世紀60年代,住房協(xié)會在英國抵押貸款市場的份額約在75%到85%之間。之后,隨著金融自由化的迅速發(fā)展,金融管制逐漸放松,住房協(xié)會不斷成長,業(yè)務范圍不斷擴大,到目前已經(jīng)具備了和商業(yè)銀行競爭的實力,其本身也由一個互助合作性質(zhì)的金融機構成長為更多具有商業(yè)性質(zhì)的銀行機構。
3.法國的住房金融市場政府干預模式
在發(fā)達國家中,法國是一個政府干預程度較高的國家,政府的積極干預同樣體現(xiàn)在住房金融市場上。法國政府對住房金融的國家補貼主要有三種:一是對住房建設期間提供的貸款給予利息補貼,二是對住房竣工后提供的貸款給予利息補貼,三是國家根據(jù)所建房屋是自用還是出租一次性發(fā)給10年或20年的補貼。由政府財政補貼的貸款主要有兩類,一類是附加貸款,由法國土地信貸銀行提供,貸款對象主要是低收入家庭:另一類是住房儲蓄項目,在法國,只要有合法住所和固定收入,都可以在銀行開立住房儲蓄賬戶,5年內(nèi)只要每月不間斷地存入(金額多少不限),就可以獲得銀行提供的低息貸款。法國在住房市場上的政府干預還體現(xiàn)在對主要住房金融機構的控制上,如法國土地信貸銀行是一個私人股東擁有的股份公司,但其高級管理人員都由政府任命,同時還通過相關法律使其擁有某些政府管理的權利,從而保證了該行業(yè)務活動與政府政策的一致。
4.加拿大的住房抵押款證券化模式
加拿大的住房金融一級市場已經(jīng)相當發(fā)達。加拿大住房金融體系的核心是加拿大按揭和住房公司(CMHC)。商業(yè)銀行是加拿大住房消費信貸市場的主力軍。加拿大抵押貸款和住房公司是皇家公司,既履行政策職能也履行商業(yè)職能。CMHC負責除基礎設施建設以外所有與住房有關的事務,并根據(jù)《住房法》的規(guī)定,為所有的按揭提供全額保險,促使商業(yè)銀行擴大貸款規(guī)模。同時,CMHC負有重要的政府職能,設有一些專門幫助中低收入者的項目,但其市場運作的結果反而能使政府盈利,而不依靠政府的財政支持。加拿大二級市場的建立和發(fā)展得益于一級市場的成熟和政府的有力支持。加拿大目前的抵押貸款余額3000億加元左右。為了提高抵押貸款的流動性,1984年政府實施了國家住房法,允許CMHC對抵押貸款的現(xiàn)金進行擔保,以支持抵押貸款證券的發(fā)行。1987年1月,一個稱為NHA—MBS(NHA指國家住房局,MBS指抵押貸款證券)的證券開始發(fā)行,參與發(fā)行該證券的機構主要有14個,其中包括4家國家 分析經(jīng)濟發(fā)達國家住房消費信貸模式大銀行和10家信托公司。就這樣,政府以抵押貸款證券化的方式增加抵押貸款的流動性,從而延長貸款的期限,CMHC的主要作用有兩個,即管理和擔保,管理方面包括審查發(fā)放貸款的機構,發(fā)行證券機構、抵押貸款管理機構的資格,并監(jiān)督其運行:擔保功能主要體現(xiàn)在當證券發(fā)行者不能按承諾支付證券回報時,CMHC自動向投資者支付。
二、經(jīng)濟發(fā)達國家住房消費信貸模式的經(jīng)驗
就總體而言,經(jīng)濟發(fā)達國家的住房消費信貸在二戰(zhàn)后得到普遍而迅猛的發(fā)展。盡管它們在經(jīng)濟體制、金融體制、社會保障體制等方面各有差異,住房消費信貸發(fā)展方式也不盡相同,但都不同程度地起到了為需要資金購房的人提供有效的融資支持的作用,歸集起來,有以下諸方面的發(fā)展共性。
1.各國都建立了完善的住房融資體系
住房金融是一個帶有政策性色彩的業(yè)務,許多國家政府出于政局穩(wěn)定、各方利益協(xié)調(diào)考慮,都比較重視此項業(yè)務的發(fā)展,各國都設有門類齊全的住房融資機構。專業(yè)性金融機構、非專業(yè)性金融機構以及為住房融資提供擔�；虮ｋU的機構并存,其中專業(yè)性住房金融機構是專門從事住房金融業(yè)務的金融機構,如美國的儲貸協(xié)會,加拿大的抵押貸款公司等:非專業(yè)性住房金融機構則是指各種兼營住房金融業(yè)務的金融機構,如各國的商業(yè)銀行都兼營著住房金融業(yè)務。為住房融資提供擔保和保險的機構,是為了對廣大中低收入居民提供住房消費信貸,它在二戰(zhàn)之后得到充分發(fā)展,既包含政府機構,如美國的退伍軍人管理局、聯(lián)邦住房管理局、加拿大的按揭和住房公司等,也包括各種私人機構,如各國私營的保險公司。無論這些機構是官方的還是私有的,有專門機構從事住房金融業(yè)務至少有兩點好處:一是可以保證住房消費融資的需要,二是可以使政府的優(yōu)惠政策能夠及時有效地貫徹下去,使購房者能夠真正享受到政府政策的傾斜扶持。
2.住房消費信貸的基本形式都是住房抵押貸款
各國都把住房抵押貸款作為住房消費信貸的基本形式,但各國在具體操作中具有靈活多樣的特點。各國的貸款條件都較為寬松,首期付款額度少,貸款額度大,利率低,且期限長。各國都根據(jù)借款人的不同情況和具體要求,在貸款償還期、償還方式、利率水平及調(diào)整方式、貸款額度等方面做出不同的安排。譬如,貸款償還期參照借款人的要求及資信情況,可長可短,貸款償還方式可先用等額償還方式,也可用遞增(或遞減)償還方式。二戰(zhàn)以后,由于金融業(yè)之間競爭加劇,經(jīng)濟發(fā)達國家的政府對住房消費信貸的大力支持,許多國家都增加了住房消費信貸的貸款額度,而且貸款利率比一般貸款的利率低20%或者更多,貸款期限一般都很長,如:美國一般為20-30年,最長可達35年。
3.各國政府對住房金融的發(fā)展積極支持
政府對住房消費信貸的支持主要采取兩類方法,即直接支持與間接支持。所謂直接支持就是政府直接向住房金融機構撥發(fā)資金:所謂間接支持是政府通過優(yōu)惠政策的制定,為住房消費信貸的發(fā)展創(chuàng)造有利的外部條件。其中,各國政府采取間接支持的方式更多,具體措施有:(1)對專業(yè)性住房金融機構的資金籌集實行優(yōu)惠政策。如對專業(yè)性住房金融機構存款減免利息稅,以鼓勵居民積極存款、降低專業(yè)性住房金融機構的貸款成本:對專業(yè)性住房金融機構實行較寬松的優(yōu)惠傾向政策,間接增強其資金實力:向專業(yè)性住房金融機構吸收的存款提供保險擴大吸收存款的規(guī)模。(2)向金融機構發(fā)放的住房貸款提供擔�；虮ｋU,鼓勵金融機構向廣大中低收入居民提供住房貸款。(3)減免住房貸款利息稅,刺激金融機構發(fā)放住房貸款。(4)制定和實施住房金融專門法與相關法律,為住房金融的發(fā)展制定規(guī)范。間接支持不會破壞住房抵押貸款一級市場的商業(yè)原則,較之直接干預具有更高的效率。同時,也使政府擺脫了直接干預可能帶來的沉重包袱。
4.住房消費信貸的發(fā)展都以市場機制為基礎
雖然各國政府給予住房消費信貸大力支持,但是并沒有改變以市場機制為基礎的主體。各國住房消費信貸的發(fā)展都沒有偏離市場機制的軌道。金融機構籌集的資金大多來源于市場,發(fā)放貸款的具體安排,諸如貸款對象、償還方式、償還期限、貸款利率等都由金融機構自己確定,金融機構自擔風險、自負盈虧。在這樣的市場中任何金融機構都面臨著優(yōu)勝劣汰的競爭壓力。
5.住房金融創(chuàng)新的普遍發(fā)展
住房金融創(chuàng)新表現(xiàn)在以下三個方面:第一,住房金融機構體系的創(chuàng)新,如住房消費信貸中專門的擔保和保險機構的出現(xiàn):第二,住房金融工具的創(chuàng)新,主要表現(xiàn)在籌資工具的重新組合方面,如20世紀80年代出現(xiàn)的利率月調(diào)整抵押貸款,浮動利率抵押貸款等:第三,住房融資技術的創(chuàng)新,各國紛紛采用先進技術為客戶提供方便,節(jié)約時間以吸引更多的客戶。
6.積極推動住房貸款二級市場的發(fā)展。
發(fā)達的住房抵押貸款二級市場可提高住房信貸資金的流動性,促進資金流通,緩解住房信貸資金供給不足和地區(qū)差異問題,解決資金來源的短期性和資金運用的長期性之間的矛盾,有效促進個人住房信貸資金的良性循環(huán)。政府一方面積極設立參與二級市場的政府機構,直接從事二級市場的交易,調(diào)節(jié)二級市場的交易,如加拿大設立的加拿大抵押貸款和建房公司,美國政府設立的聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅抵押貸款公司等。另一方面向金融機構提供貸款,并通過嚴格的政府擔�；虮ｋU條件促進住房抵押貸款的標準化,以支持二級市場的發(fā)展。
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