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按揭、保險(xiǎn)與抵押債權(quán)證券化
按揭、保險(xiǎn)與抵押債權(quán)證券化 論文提要：鑒于目前我國收入與商品價(jià)格的差異按揭發(fā)展迅速，由于按揭還款時(shí)間長、涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，如何控制各方風(fēng)險(xiǎn)已迫在眉捷，本文通過參考國外保險(xiǎn)介入按揭的做法及抵押債權(quán)特點(diǎn)，就中國保險(xiǎn)業(yè)介入及抵押債權(quán)證券化提出相關(guān)意見，與各位探討。 國際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房價(jià)之比為1：6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠儲(chǔ)蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)，在當(dāng)今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動(dòng)本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業(yè)務(wù)隨著業(yè)務(wù)量和影響面的擴(kuò)大，"按揭" 在實(shí)踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險(xiǎn)業(yè)介入我國按揭及抵押債權(quán)證券化的可能性。 一、按揭 （一）按揭的起源及定義 所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現(xiàn)代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔(dān)保，從這一意義上來看，質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)以及按揭擔(dān)保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔(dān)保的一種類型，而與質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)等物的擔(dān)保形式相并列，它是指通過設(shè)定人對(duì)與特定財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而擔(dān)保特定債權(quán)的擔(dān)保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學(xué)者認(rèn)為，"按揭 "一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點(diǎn)。 對(duì)按揭的定義，多見學(xué)理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。美國傳統(tǒng)詞典解釋為“抵押給予債權(quán)人臨時(shí)的、有條件的財(cái)產(chǎn)抵押，以此作為履行責(zé)任或償還債務(wù)的保證”。 香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔(dān)保》（三聯(lián)書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據(jù)1899年Santley. V. Wilde一案，簡單說，按揭 （mortgage） 就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證償還債務(wù)。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓（convey）給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。" 中國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購房人并以購房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。中國大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易的完成。（注二） （二）中國大陸按揭的法律特征及涉及法律關(guān)系 現(xiàn)階段，中國大陸的按揭所涉及的法律關(guān)系一般有四個(gè)，即： 1、按揭人（購房人）因購房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系； 2、按揭人因支付購房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； 3、按揭人（抵押人）將所購房屋作為按約向銀行（抵押權(quán)人）償還貸款本息的擔(dān)保所產(chǎn)生的抵押關(guān)系； 4、房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系。 在一些做法中，按揭法律關(guān)系并包括按揭人按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系，及當(dāng)按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產(chǎn)商按原房價(jià)的一定比例回購按揭房屋所產(chǎn)生的房屋回購關(guān)系。 可以看出，按揭包括購房人、房產(chǎn)商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關(guān)系中的貸款人，又是保證關(guān)系中的被保證人。房產(chǎn)商既是按揭人的保證人，又是房屋回購關(guān)系中的回購人。 二、住房按揭與保險(xiǎn) （一）住房按揭風(fēng)險(xiǎn)分析 按揭風(fēng)險(xiǎn)可能源于房產(chǎn)商的欺詐行為，或房產(chǎn)商經(jīng)營不善，無法按期交樓，及交樓質(zhì)量不符合《商品房買賣合同約定》導(dǎo)致的購買人要求解除合同，甚至購房人因失業(yè)、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門，其資金來源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長，五至三十年不等，金融機(jī)構(gòu)因此存在著銀行以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)按揭起步較晚，樓市缺乏穩(wěn)定性且抵押物評(píng)估及樓宇拍賣等方面存在不足。 以上原因致使銀行在減少付款首期和延長貸款期限方面裹足不前，嚴(yán)重影響了購房人的積極性，不利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （二）西方保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭的經(jīng)驗(yàn) 在西方發(fā)達(dá)國家，保險(xiǎn)公司（機(jī)構(gòu)）是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的一個(gè)重要主體，它包括官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人的保險(xiǎn)公司，前者實(shí)際上經(jīng)營政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后者則經(jīng)營商業(yè)性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，它們?cè)诜康禺a(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，主要開展三個(gè)方面的業(yè)務(wù)：一是為房地產(chǎn)業(yè)辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；二是為抵押的房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)；三是為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)。 美國既有官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，也有私人保險(xiǎn)公司，共同構(gòu)成按揭保險(xiǎn)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)。作為官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經(jīng)其認(rèn)可的任何私人金融機(jī)構(gòu)向居民發(fā)放的住宅抵押貸款，借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由聯(lián)邦住宅管理局承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；后者專門為退伍軍人從金融機(jī)構(gòu)獲得住宅抵押貸款提供保證或保險(xiǎn)。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險(xiǎn)公司（如美國抵押貸款公司）提供保險(xiǎn)。 加拿大1945年頒布了《國家住宅法案》，據(jù)此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，制定了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款的一些具體規(guī)定，并對(duì)符合規(guī)定的住宅抵押貸款提供保險(xiǎn)。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負(fù)責(zé)賠償損失。 澳大利亞根據(jù)國會(huì)通過的《住房貸款保險(xiǎn)法》，1965年成立了住房貸款保險(xiǎn)公司，作為購房居民在存款不足的情況下引導(dǎo)放款商發(fā)放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，放款商就可以在沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下按照慣例的借款價(jià)值比率發(fā)放貸款。日本"人壽保險(xiǎn)金融系統(tǒng)"作為住宅貸款擔(dān)保系統(tǒng)為住宅抵押貸款提供擔(dān)保。英國住宅抵押貸款主要由保險(xiǎn)公司作保，通過保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三） 由于保險(xiǎn)公司的參與介入，推進(jìn)了這些國家住宅金融市場(chǎng)的發(fā)展，為居民住宅消費(fèi)提供了政策上的便利，并鼓勵(lì)和刺激了住宅消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 （三）我國房地產(chǎn)保險(xiǎn)現(xiàn)狀及解決方案 目前，我國房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種幾乎僅限于抵押住房保險(xiǎn)，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)，抵押的住房在火災(zāi)等自然災(zāi)害或意外事故中所遭受的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失由保險(xiǎn)公司賠付，這實(shí)際是購房者花錢保障銀行的利益，公眾對(duì)這種單一品種的房地產(chǎn)保險(xiǎn)反映冷淡，不少消費(fèi)者認(rèn)為住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)不可能丟失，所以，其風(fēng)險(xiǎn)很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費(fèi)，個(gè)人沒有投保的必要。這種由險(xiǎn)種單一而引致對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的片面認(rèn)識(shí)嚴(yán)重地制約了對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求。（注五） 近期商品房按揭保證保險(xiǎn)已逐步替代抵押住房保險(xiǎn)，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)人承擔(dān)商業(yè)信用中的信用風(fēng)險(xiǎn)的一類新型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)人或買方信用的保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn)；被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險(xiǎn)人擔(dān)保被保證人信用的保險(xiǎn)屬于保證保險(xiǎn)。日常通稱信用保證保險(xiǎn)。購房者只需交納少量的保費(fèi)購買商品房按揭保證保險(xiǎn)，在購房者由于自然災(zāi)害、意外事故或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險(xiǎn)公司便可代替購房者向銀行歸還這段時(shí)期的貸款本息，化解了購房者的房屋被低價(jià)拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。一些論著因保險(xiǎn)合同出現(xiàn)“第一受益人”字眼，將該保險(xiǎn)歸為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，引入《保險(xiǎn)法》有關(guān)受益人僅限于人身保險(xiǎn)的規(guī)定，得出《抵押住房保險(xiǎn)合同》不符合《保險(xiǎn)法》規(guī)定、保險(xiǎn)公司越俎代庖的結(jié)論，此觀點(diǎn)有待商榷（注六）。實(shí)際上，銀行因?yàn)橛辛吮ｋU(xiǎn)公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房價(jià)的比率，例如在美國、日本，得益于房地產(chǎn)信用保證保險(xiǎn)，貸款與房價(jià)比率可以高達(dá)95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內(nèi)。 筆者認(rèn)為，需要運(yùn)用商業(yè)銀行法律規(guī)避型創(chuàng)新的相關(guān)理論，開發(fā)新的險(xiǎn)種以降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而減少購房人首期付款及供款負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，可以考慮以下險(xiǎn)種： 1、住房抵押貸款壽險(xiǎn) 住房抵押貸款壽險(xiǎn)是購房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的一個(gè)險(xiǎn)種，其與住房信用保證保險(xiǎn)密不可分、彼此互補(bǔ)，是ING（荷蘭國際集團(tuán)）模式（個(gè)人住房融資與壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營機(jī)制）的核心。ING模式要求購房者購買相應(yīng)年期和金額的人壽保險(xiǎn)作為貸款的抵押，在這種機(jī)制下，一方面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面，又保障購房者因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權(quán)，不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。且由于保險(xiǎn)公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產(chǎn)開發(fā)商）作為保證人，購房者在購買失業(yè)保險(xiǎn)及房屋損失險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)后，壽險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)亦大為降低，可以看出， ING模式對(duì)于購房者、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行和房產(chǎn)商均有重要意義。 2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn) 產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的標(biāo)的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保證人向購房者保證其所購房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務(wù)的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對(duì)此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)增加了房地產(chǎn)交易的可信度，具有廣闊的市場(chǎng)前景，在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)彌補(bǔ)了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚(yáng)清、規(guī)范市場(chǎng)的作用。 3、房地產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn) 由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保質(zhì)量險(xiǎn)，當(dāng)商品房發(fā)生承包責(zé)任內(nèi)的質(zhì)量問題，可直接由保險(xiǎn)公司向購房者承擔(dān)賠償責(zé)任，這樣既確保了購房者的利益又可提高房產(chǎn)商的信譽(yù)，保險(xiǎn)公司對(duì)建筑工程質(zhì)量的有力監(jiān)督也可促進(jìn)住宅工程質(zhì)量的改進(jìn)，保險(xiǎn)公司本身也可借此開拓一攬子保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 4、建筑工程險(xiǎn) 對(duì)于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格等風(fēng)險(xiǎn)，銀行可要求房產(chǎn)商投保建筑工程險(xiǎn)。 三、住房按揭證券化 （一）證券及住房按揭證券化的可行性 所謂證券，是一種記載財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的有價(jià)的書面憑證，故而又稱為有價(jià)證券。證券發(fā)行人是債務(wù)人，在依法發(fā)行證券后必須履行其一定的義務(wù)，如定期發(fā)放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權(quán)人，持有證券這種有價(jià)的書面憑證就意味著享有處理財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。綜合來看，證券可以看作是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上既具有法律屬性，又具有在市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并要求獲得相關(guān)的權(quán)益回報(bào)等特性，它反映了一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中人們對(duì)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。（注四） 一種資產(chǎn)是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關(guān)系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產(chǎn)證券化成本高低的關(guān)鍵因素在于資產(chǎn)的信用、還款條件和期限的長短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險(xiǎn)公司相應(yīng)保險(xiǎn)，其安全性較強(qiáng)，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。在美國，住房借貸抵押公司證券享有"美國政府贊助機(jī)構(gòu)"所發(fā)行證券的待遇，被人們視為"美國政府機(jī)構(gòu)證券"而走勢(shì)堅(jiān)挺，被評(píng)為AAA級(jí)證券。兼之住房按揭貸款債權(quán)這種資產(chǎn)具備了信用特征簡單、還款條件明確、期限長、評(píng)估費(fèi)用低等特點(diǎn)，因而其易于證券化。 我國證券市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，現(xiàn)已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發(fā)行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創(chuàng)造了良好的主體條件。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深化，我國有關(guān)證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國人民銀行法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等法規(guī)為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國際協(xié)力事業(yè)團(tuán)（網(wǎng)址： www.jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調(diào)查向我國提供技術(shù)援助，由人行及建設(shè)部協(xié)辦，該調(diào)查歷時(shí)兩年，日前發(fā)布的《中國住宅金融制度改革支援調(diào)查》終期報(bào)告認(rèn)為，我國住宅金融制度改革應(yīng)從建立住房市場(chǎng)階段開始，逐步進(jìn)入引導(dǎo)住房市場(chǎng)階段。它建議：通過對(duì)住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)性住宅金融與確立風(fēng)險(xiǎn)管理體制，并建立抵押與擔(dān)保制度。據(jù)此，在第六次中國住宅金融制度改革課題研討會(huì)上，中國人民銀行研究局局長謝平透露，我國住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺(tái)，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券。（注七） （二）日本信托型房地產(chǎn)抵押債券證券化的操作程序 1、 銀行和其他金融機(jī)構(gòu)以及住宅貸款專業(yè)公司（以下二者統(tǒng)稱"住宅貸款債權(quán)人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權(quán)匯集成一定數(shù)額后，信托給信托銀行，并同時(shí)締結(jié)信托契約。在積累債權(quán)時(shí)，對(duì)貸出時(shí)間、利率和擔(dān)保等條件類似的住宅貸款債權(quán)進(jìn)行分類選擇。 2、信托銀行根據(jù)住宅貸款債權(quán)信托契約，從住宅貸款債權(quán)人手中取得債權(quán)證書及其他有關(guān)文件，同時(shí)發(fā)給住宅貸款債權(quán)人受益權(quán)證書，以證明其擁有信托契約上的受益權(quán)。從這時(shí)起，受益權(quán)就為住宅貸款債權(quán)人所有。 3、住宅貸款的債權(quán)人將受益權(quán)分為兩類，在信托期內(nèi)歸還本息的受益權(quán)（第一受益權(quán)），由本人作為受益人保存受益權(quán)證書；在過了信托期以后歸還本金的受益權(quán)（第二受益權(quán)），則通過將受益權(quán)證書賣給第三人的辦法流通債權(quán)以便于受益人籌措資金。把受益權(quán)一分為二是為了防止第二受益權(quán)受讓人的資金運(yùn)用效率下降，避免業(yè)務(wù)復(fù)雜化，并以此提高住宅貸款債權(quán)信托的商品性。 4、根據(jù)前述委托事項(xiàng)，住宅貸款債權(quán)人把債務(wù)人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務(wù)人每個(gè)月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應(yīng)償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過他人接受償還的信托債權(quán)本金，則不利于資金的運(yùn)用和簡化業(yè)務(wù)手續(xù)。 5、信托銀行在托收貸款中扣除手續(xù)費(fèi)、信托報(bào)酬之后，對(duì)第一受益人（住房貸款債權(quán)人）支付債務(wù)人所償還的本金和紅利后，再對(duì)第二受益人支付紅利。 6、信托期結(jié)束后，信托銀行對(duì)第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權(quán)證書，對(duì)第二受益人交付按時(shí)價(jià)變現(xiàn)的本金，并以此換取收益權(quán)證書。以上兩種類型的房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化過程，從設(shè)計(jì)發(fā)行的方式看基本上是一致的，只是信用加強(qiáng)的方式和交易方式有所不同，但其實(shí)質(zhì)都在使房地產(chǎn)抵押債權(quán)經(jīng)證券化后能夠流動(dòng)起來，從而有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。 結(jié)束語 相信保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭及按揭證券化的實(shí)現(xiàn)對(duì)于緩解我國目前住房供求矛盾、解決開發(fā)商業(yè)住宅銷售、促進(jìn)房地產(chǎn)及金融（包括銀行、保險(xiǎn)）的繁榮將起到積極的推動(dòng)作用。由于保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險(xiǎn)及證券行業(yè)的密切合作，可以預(yù)期，不久的將來，綜合經(jīng)營信貸、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)務(wù)的金融集團(tuán)亦可能應(yīng)運(yùn)而生，金融行業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇（注八）。 注釋： 一、《香港房地產(chǎn)法》商務(wù)印書館香港分館，1997年5月第7版 二、《住房按揭法律問題研究》第三章第一節(jié)《中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系》 三、《銀行法律實(shí)務(wù)》法律出版社1999年6月版第26-27頁 四《住房按揭法律問題研究》第六章第一節(jié)《證券及證券化》 五、尹晨：“保險(xiǎn)業(yè)能為啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)做些什么？”載《住宅與房地產(chǎn)》，1999年第2期 六、貝政明《保險(xiǎn)公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險(xiǎn)合同》 七、房產(chǎn)之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內(nèi)出臺(tái)》 八、閻�！墩撋虡I(yè)銀行法律規(guī)避型創(chuàng)新》 尹紹彬
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