先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題（下）

先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題（下） 　　六、各方當(dāng)事人利益的保護(hù)

　　1.先買(mǎi)權(quán)人之保護(hù)

　　出賣(mài)人違反通知義務(wù)而將標(biāo)的物出賣(mài)給第三人時(shí)，先買(mǎi)權(quán)人的利益應(yīng)如何保護(hù)？此時(shí)應(yīng)區(qū)分先買(mǎi)權(quán)的效力及第三人是否已受讓標(biāo)的物而定。

　　在物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)場(chǎng)合，若第三人已善意受讓標(biāo)的物，則其受讓行為有效，此時(shí)先買(mǎi)權(quán)人僅得請(qǐng)求出賣(mài)人負(fù)債務(wù)不履行的責(zé)任。但如果第三人于受讓之時(shí)為惡意，則其受讓行為不得對(duì)抗先買(mǎi)權(quán)人，此時(shí)先買(mǎi)權(quán)人可行使追買(mǎi)權(quán)，即可直接追及至第三人處，請(qǐng)求其移轉(zhuǎn)標(biāo)的物歸自己。由此多支出的費(fèi)用，因系出賣(mài)人違反通知義務(wù)所致，故應(yīng)由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)。

　　在債權(quán)性先買(mǎi)權(quán)情形，因先買(mǎi)權(quán)僅產(chǎn)生當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并無(wú)對(duì)抗第三人的效力，故如第三人已受讓標(biāo)的物，則不論其為善意或惡意，其受讓行為均有效，此時(shí)先買(mǎi)權(quán)人僅得請(qǐng)求出賣(mài)人負(fù)債務(wù)不履行的責(zé)任。如果第三人尚未受讓標(biāo)的物，則因先買(mǎi)權(quán)之行使，即在出賣(mài)人與第三人、出賣(mài)人與先買(mǎi)權(quán)人之間成立二重買(mǎi)賣(mài)，此時(shí)按二重買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)規(guī)則處理，先買(mǎi)權(quán)人之利益即可得到保護(hù)。

　　不論是物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)還是債權(quán)性先買(mǎi)權(quán)，如先買(mǎi)權(quán)人和第三人同時(shí)聲請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，基于先買(mǎi)權(quán)制度之立法意旨，法院應(yīng)優(yōu)先支持先買(mǎi)權(quán)人的請(qǐng)求。

　　2.出賣(mài)人之保護(hù)

　　如前所述，只要出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物之時(shí)履行了通知義務(wù)，且在與第三人訂立的合同中附以停止條件或保留解除權(quán)，則先買(mǎi)權(quán)之行使并不會(huì)損害出賣(mài)人的利益。因先買(mǎi)權(quán)人將先買(mǎi)的意思表示傳達(dá)到出賣(mài)人后，買(mǎi)賣(mài)合同即告成立，出賣(mài)人由此得享有合同履行中的各種抗辯權(quán)。故如此后先買(mǎi)權(quán)人有違約行為的，出賣(mài)人可追究其違約責(zé)任。如因先買(mǎi)權(quán)人有重大違約行為而致合同不能履行的，出賣(mài)人得解除合同，并得請(qǐng)求先買(mǎi)權(quán)人賠償損失。嗣后出賣(mài)人將標(biāo)的物另行出賣(mài)給他人的，即使其條件低于先前的條件，先買(mǎi)權(quán)人亦不得再主張先買(mǎi)權(quán)。但是，如果兩次買(mǎi)賣(mài)的間隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，以至于后一次買(mǎi)賣(mài)顯然不能認(rèn)為是前一次買(mǎi)賣(mài)的繼續(xù)的，則應(yīng)允許行使先買(mǎi)權(quán)。

　　應(yīng)予指出，如果出賣(mài)人將標(biāo)的物出賣(mài)給第三人系履行其先前已經(jīng)承諾的義務(wù)或者系第三人行使買(mǎi)回權(quán)等正當(dāng)理由所致時(shí)，先買(mǎi)權(quán)應(yīng)不得行使，否則將陷出賣(mài)人于不義。惟為保護(hù)先買(mǎi)權(quán)人，此所謂“正當(dāng)理由”應(yīng)予嚴(yán)格解釋。

　　3.第三人之保護(hù)

　　在先買(mǎi)權(quán)行使的過(guò)程中，第三人的利益常被忽略。如我國(guó)法院在司法實(shí)務(wù)中即認(rèn)為，出賣(mài)人未履行通知義務(wù)即將標(biāo)的物出賣(mài)給他人的，先買(mǎi)權(quán)人得請(qǐng)求法院宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。（此所謖“善意取得”，非僅限于動(dòng)產(chǎn)，亦包括基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴而成立的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。關(guān)于后者，德國(guó)、瑞士民法有相關(guān)規(guī)定，具體論述可參見(jiàn)史尚寬：《物權(quán)法論》，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年，43頁(yè)以下；孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，北京，法律出版社，1997年，82頁(yè)以下。）一些學(xué)者也贊同此一見(jiàn)解。[30]（P779）如此處理固然有利于先買(mǎi)權(quán)人，但第三人卻不免淪為犧牲品。筆者認(rèn)為，在處理出賣(mài)人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系時(shí)，一應(yīng)堅(jiān)持合同的相對(duì)性原則，二應(yīng)注意第三人是否構(gòu)成善意取得，三應(yīng)注意區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為。

　　首先，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間，[31]（P27-28）合同只在當(dāng)事人之間成立和生效，第三人的行為一般不應(yīng)影響合同的效力。所以不論第三人是否已受讓標(biāo)的物，其與出賣(mài)人之間有效成立的買(mǎi)賣(mài)合同的效力都不應(yīng)因先買(mǎi)權(quán)之行使而受影響，除非雙方以先買(mǎi)權(quán)之不行使為合同的停止條件或以先買(mǎi)權(quán)之行使為合同的解除條件。其次，在第三人已依合同受讓標(biāo)的物且成立善意取得①時(shí)，其受讓行為合法有效，先買(mǎi)權(quán)人不得向第三人主張追買(mǎi)。再次，在物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)場(chǎng)合，如第三人已受讓標(biāo)的物，但受讓之時(shí)為惡意――即不能成立善意取得時(shí)，先買(mǎi)權(quán)人得基于其物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)而向第三人主張追買(mǎi)，也即先買(mǎi)權(quán)人得主張出賣(mài)人與第三人之間的物權(quán)行為無(wú)效，但其債權(quán)行為，也即買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不應(yīng)因此而受影響。②所以，第三人雖因先買(mǎi)權(quán)人行使追買(mǎi)權(quán)而喪失標(biāo)的物，但仍不妨礙其依買(mǎi)賣(mài)合同請(qǐng)求出賣(mài)人負(fù)賠償責(zé)任。

　　在第三人已受讓標(biāo)的物，復(fù)因物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)之行使而喪失標(biāo)的物場(chǎng)合，為簡(jiǎn)化法律關(guān)系，應(yīng)以先買(mǎi)權(quán)人為權(quán)利人，以第三人為移轉(zhuǎn)義務(wù)人，即第三人有義務(wù)將標(biāo)的物移轉(zhuǎn)給先買(mǎi)權(quán)人。此時(shí)第三人就其尚未支付給出賣(mài)人的價(jià)金，免其支付義務(wù)；就其已經(jīng)支付給出賣(mài)人的價(jià)金，僅得請(qǐng)求先買(mǎi)權(quán)人支付，而不得要求出賣(mài)人償還，于此范圍內(nèi)，在先買(mǎi)權(quán)人未支付以前，第三人就標(biāo)的物之交付享有同時(shí)履行抗辯權(quán)。（ 此處涉及是否承認(rèn)物權(quán)行為的問(wèn)題，筆者持肯定見(jiàn)解，但不完全贊同物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性。依筆者之見(jiàn)，似應(yīng)承認(rèn)物權(quán)行為的相對(duì)獨(dú)立性，即在以債權(quán)行為為原因行為引起物權(quán)變動(dòng)的情況下，一方面，物權(quán)行為多數(shù)蘊(yùn)涵在債權(quán)行為之中（參見(jiàn)彭誠(chéng)信：《我國(guó)物權(quán)變動(dòng)理論的立法選擇》，載于《法律科學(xué)》2000（1）、（2）），另一方面，物權(quán)行為又具有相對(duì)的獨(dú)立性，即物權(quán)行為有獨(dú)立的無(wú)效或可撤銷原因，因這些情況的發(fā)生而導(dǎo)致物權(quán)行為歸于無(wú)效或被撤銷時(shí)，并不影響債僅行為的效力，即債權(quán)行為在當(dāng)事人之間仍然有效。）

　　此外應(yīng)予注意，在第三人已受讓標(biāo)的物且成立善意取得時(shí)，能否以先買(mǎi)權(quán)人行使先買(mǎi)權(quán)為由而放棄善意取得的保護(hù)，進(jìn)而請(qǐng)求出賣(mài)人負(fù)賠償責(zé)任？依王澤鑒先生的見(jiàn)解，“善意取得系為維護(hù)交易安全而設(shè)之制度，法律要件一旦具備，即發(fā)生權(quán)利之得喪變更，取得人之意思如何，在所不問(wèn)。故取得后不得以拒受法律之保護(hù)為理由，認(rèn)為自始即未取得該項(xiàng)權(quán)利�！盵32]（P461）故于此情形不能允許第三人放棄善意取得的保護(hù)。惟出賣(mài)人為免于對(duì)先買(mǎi)權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，亦不妨再由第三人處受讓標(biāo)的物。但此系另一法律關(guān)系，已與前述問(wèn)題無(wú)涉。

　　七、現(xiàn)行法中先買(mǎi)權(quán)的整理

　　我國(guó)現(xiàn)行法未對(duì)先買(mǎi)權(quán)做一般性規(guī)定，僅在一些法律、行政法規(guī)、司法解釋中各別地確認(rèn)了幾種具體的先買(mǎi)權(quán)。由于條文內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)潔，致使有些規(guī)定不易操作，有些規(guī)定則未盡妥當(dāng)，故有重新整理的必要。

　　1.按份共有人的先買(mǎi)權(quán)

　　《民法通則》第78條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。

　　但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。“此系為簡(jiǎn)化法律關(guān)系，便于物盡其用而設(shè)，確有必要。外國(guó)立法亦有類似規(guī)定。（參見(jiàn)法國(guó)民法第815－14條；德國(guó)民法第2034條、2035條；瑞士民法第682條第一款。）有學(xué)者主張”此種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅具有債的效力，不得對(duì)抗善意第三人，而且，共有人有相反的約定的，依其約定�！癧4][33]（P424-425）如前所述，筆者主張先買(mǎi)權(quán)之效力如何應(yīng)依其是否公示而定。倘共有關(guān)系已經(jīng)公示（例如將共有關(guān)系載明于不動(dòng)產(chǎn)登記簿），則可確認(rèn)共有人先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)效力，反之則否。至于該先買(mǎi)權(quán)能否依共有人的約定而預(yù)先排除，為貫徹立法目的，避免法律淪為具文，似不宜如此。

　　最高人民法院《意見(jiàn)》第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持�！庇腥艘詾榇藯l確認(rèn)了共同共有人的先買(mǎi)權(quán)。[34]（P336）然而依筆者之見(jiàn)，此一規(guī)定并不妥當(dāng)。因?yàn)樵诠餐�共有關(guān)系存續(xù)期間，共有財(cái)產(chǎn)并不分份額，此時(shí)當(dāng)無(wú)先買(mǎi)權(quán)存在的余地。共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，共有關(guān)系即歸消滅，更無(wú)共有人先買(mǎi)權(quán)之可言，否則，“勢(shì)必造成對(duì)個(gè)人所有權(quán)的不合理限制�！盵35]（P797）[5]且通說(shuō)認(rèn)為，共有財(cái)產(chǎn)之分割有實(shí)物分割、變價(jià)分割、作價(jià)補(bǔ)償?shù)热�種不同的方法可資選擇，[36]（P291）在實(shí)物分割會(huì)損害財(cái)產(chǎn)的整體效用時(shí)，自可采用其他方法分配共有財(cái)產(chǎn)，或在該財(cái)產(chǎn)之上成立按份共有關(guān)系，如此亦將使《意見(jiàn)》第92條規(guī)定的先買(mǎi)權(quán)失其存在意義。因此，將來(lái)的立法應(yīng)拋棄此一規(guī)定。

　　依共有人先買(mǎi)權(quán)之立法目的考量，在用益物權(quán)的準(zhǔn)共有場(chǎng)合，同樣應(yīng)承認(rèn)準(zhǔn)共有人的先買(mǎi)權(quán)。

　　2.房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)

　　《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”此即房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)。關(guān)于其效力及行使，《合同法》未予規(guī)定，此前最高人民法院《意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！睂W(xué)者認(rèn)為該規(guī)定確立的先買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力。[37]但該規(guī)定存在以下問(wèn)題：一是規(guī)定“提前三個(gè)月通知”的期限太長(zhǎng)，不能適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求；二是出租人未予通知時(shí)，“承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”的規(guī)定有違合同的相對(duì)性原則，且未區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為，嚴(yán)重?fù)p害第三人的利益。故未來(lái)立法不應(yīng)沿襲此一規(guī)定。

　　理解《合同法》規(guī)定的房屋承租人的先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：一是此所謂“房屋承租人”，依立法原意，應(yīng)僅限于以對(duì)房屋的通常用途進(jìn)行正常使用的承租人，如用于居住、經(jīng)商等，而不包括租用房屋外墻、屋頂?shù)扔米鲝V告宣傳、架設(shè)管線之人。二是《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：房屋租賃，應(yīng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。但實(shí)踐中不符合此一規(guī)定的房屋租賃關(guān)系也大量存在，不宜一概宣告此類租賃關(guān)系無(wú)效。對(duì)未采書(shū)面形式或未登記備案的，如當(dāng)事人確已形成事實(shí)上的租賃關(guān)系，則應(yīng)予以承認(rèn)，承租人亦得享有先買(mǎi)權(quán)。三是《合同法》對(duì)承租人的身份并無(wú)特殊要求，但是我國(guó)目前的戶籍管理制度較為嚴(yán)格，不少城市都禁止外地人在本市購(gòu)買(mǎi)房屋，有關(guān)法律法規(guī)對(duì)外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人在我國(guó)購(gòu)買(mǎi)房屋也有限制或禁止性規(guī)定，故而如何協(xié)調(diào)民法和行政法上的沖突，亦是未來(lái)立法需要解決的問(wèn)題。四是出租人對(duì)租賃合同享有解除權(quán)，但尚未行使即將房屋出賣(mài)于他人時(shí)，因租賃關(guān)系尚未解除，故承租人仍得主張先買(mǎi)權(quán)，嗣后出租人不得以行使解除權(quán)為由而否認(rèn)其先買(mǎi)權(quán)。五是承租人先買(mǎi)權(quán)與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”系兩種不同的制度，在承租人放棄先買(mǎi)權(quán)時(shí)，仍得受“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的保護(hù)。

　　按《合同法》確認(rèn)承租人先買(mǎi)權(quán)之立法意旨衡量，其規(guī)定僅限于房屋租賃關(guān)系，顯然范圍過(guò)窄，不足以保護(hù)處于類似地位的承租人。未來(lái)立法宜將承租人先買(mǎi)權(quán)之適用范圍擴(kuò)及于地上權(quán)租賃關(guān)系、農(nóng)用權(quán)租賃關(guān)系、典物租賃關(guān)系、商店柜臺(tái)、攤位租賃關(guān)系等，以使處于類似地位的承租人獲得相同的保護(hù)，從而更好地實(shí)現(xiàn)立法意旨。

　　3.有限責(zé)任公司股東的先買(mǎi)權(quán)

　　《公司法》第35條第三款規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！痹摋l與共有人先買(mǎi)權(quán)之立法趣旨有相似之處，其意乃在于穩(wěn)定公司的經(jīng)營(yíng)管理，維持股東相互間的信任�！吨型夂腺Y經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第23條有相同規(guī)定，《合伙企業(yè)法》第22條亦有類似規(guī)定。惟該條所謂“轉(zhuǎn)讓”，依立法意旨衡量，應(yīng)解為“出賣(mài)”為當(dāng)。

　　4.典權(quán)人的先買(mǎi)權(quán)

　　未來(lái)的民法典應(yīng)當(dāng)規(guī)定典權(quán)，此已成為多數(shù)學(xué)者的共識(shí)。如是，則應(yīng)賦予典權(quán)人對(duì)典物的先買(mǎi)權(quán)，以穩(wěn)定其對(duì)典物的使用收益關(guān)系，便于物盡其用。臺(tái)灣民法第919條規(guī)定有典權(quán)人之留買(mǎi)權(quán)，可資參照。（詳細(xì)論述參見(jiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》上冊(cè)，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年，489頁(yè)以下。）關(guān)于其效力及行使，可參照前文相關(guān)論述。但最高人民法院1963年《民事意見(jiàn)》規(guī)定：“房屋回贖后，出租或出賣(mài)的，原承典人在同等的價(jià)格上有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、承租權(quán)�！贝艘灰�(guī)定將典權(quán)人的先買(mǎi)權(quán)擴(kuò)及于典權(quán)關(guān)系消滅后，對(duì)典權(quán)人的保護(hù)似嫌過(guò)分，應(yīng)予拋棄。

　　5.市、縣人民政府的先買(mǎi)權(quán)

　　《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！逼湟饽嗽谟诒Ｗo(hù)國(guó)家利益不受損害，但效果如何頗可懷疑。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的市場(chǎng)價(jià)格本無(wú)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否低于市場(chǎng)價(jià)格較難判斷；且由于種種原因，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的情況也在所難免，若一概允許當(dāng)?shù)卣�府享有先買(mǎi)權(quán)，一則會(huì)妨礙交易的順利進(jìn)行，二則會(huì)為政府干預(yù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)提供借口，易滋生腐敗。且此先買(mǎi)權(quán)對(duì)政府而言究為權(quán)利抑或?yàn)榱x務(wù)？政府放棄行使先買(mǎi)權(quán)是否會(huì)有損國(guó)家利益？在贈(zèng)與、互易等場(chǎng)合，市、縣人民政府能否依此類推而主張優(yōu)先受讓？這都是隨之而來(lái)的法律難題。因此，未來(lái)的立法應(yīng)放棄此一規(guī)定。

　　6.房改中的原住戶或單位的先買(mǎi)權(quán)

　　國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組在《關(guān)于鼓勵(lì)職工購(gòu)買(mǎi)占有舊住房的意見(jiàn)》中規(guī)定：“出售舊住房時(shí)，原住戶有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！庇衷凇蛾P(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》中規(guī)定：“職工購(gòu)買(mǎi)公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，……可以繼承，可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租用權(quán)�！备鞯仃懤m(xù)頒布的地方性規(guī)章中也有類似規(guī)定。對(duì)于前者，學(xué)者多認(rèn)為，“按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得住房有限產(chǎn)權(quán)，其主體原則上應(yīng)限于黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的職工，軍隊(duì)人員，因?yàn)閮?yōu)惠價(jià)含有照顧堅(jiān)守崗位的職工，補(bǔ)償其低收入的意義�！盵38]（P173）因此單位在出售公有舊住房時(shí)，其價(jià)格“并非依市場(chǎng)價(jià)格確定，國(guó)家對(duì)原住戶價(jià)格上有較大優(yōu)惠，所以并不存在同等條件，也不應(yīng)設(shè)立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。[39]（P781）但相對(duì)同一單位內(nèi)符合購(gòu)買(mǎi)條件的其他職工而言，賦予原住戶以先買(mǎi)權(quán)仍有其積極意義。至于后者，則主要基于穩(wěn)定職工與單位之間的關(guān)系，便于單位的統(tǒng)一管理而設(shè)，相對(duì)于目前許多單位仍負(fù)擔(dān)著社區(qū)管理功能的現(xiàn)實(shí)而言，仍有存在的必要。

　　八、先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存

　　數(shù)人基于同一法律關(guān)系而分別享有先買(mǎi)權(quán)，或數(shù)人基于不同的法律關(guān)系而分別享有先買(mǎi)權(quán)，于出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，各先買(mǎi)權(quán)人就其先買(mǎi)權(quán)的行使即可能發(fā)生沖突，此即先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存。法律對(duì)此應(yīng)確立一定的規(guī)則，以防止沖突。

　　筆者認(rèn)為，在處理先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存關(guān)系時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以下原則：首先，共有人的先買(mǎi)權(quán)與其他類型的先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存時(shí)，前者優(yōu)先行使；其次，同為物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存時(shí)，公示在先者優(yōu)先行使；再次，物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)與債權(quán)性先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存時(shí)，前者優(yōu)先行使；最后，同為債權(quán)性先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存時(shí)，可由各先買(mǎi)權(quán)人協(xié)商行使，亦可由出賣(mài)人選擇先買(mǎi)權(quán)人。前順位先買(mǎi)權(quán)人放棄先買(mǎi)權(quán)時(shí)，后順位先買(mǎi)權(quán)人可行使先買(mǎi)權(quán)。但不同的情況又須具體分析：

　　1.共有人先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存

　　一共有人出賣(mài)其應(yīng)有份額，其他共有人均主張先買(mǎi)權(quán)時(shí)，法國(guó)民法第815－14條第四款規(guī)定：“除有相反約定外，該數(shù)個(gè)共有人被視為按各自在其共有財(cái)產(chǎn)中所占的比例取得出賣(mài)部分�！比绱丝删S持各共有人對(duì)共有物的比例關(guān)系不變，對(duì)各共有人較為公平。惟依我國(guó)多數(shù)學(xué)者見(jiàn)解，此時(shí)應(yīng)由出賣(mài)人在數(shù)共有人中決定買(mǎi)方。[40]（P284）筆者贊同此說(shuō)，這樣可免去出賣(mài)人分別通知各共有人行使先買(mǎi)權(quán)及逐一收取價(jià)金的煩擾，利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，亦不違背先買(mǎi)權(quán)的立法意旨。

　　2.承租人先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存

　　在一物數(shù)租場(chǎng)合，各承租人皆享有先買(mǎi)權(quán)，其行使順位可依前述原則確定。如無(wú)法確定，則由實(shí)際占有租賃物的承租人優(yōu)先行使先買(mǎi)權(quán)。在數(shù)人分別租用一物的不同部分時(shí)，依臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)的見(jiàn)解，“租用部分房屋之人，對(duì)于該全部房屋及土地使用權(quán)同時(shí)出賣(mài)時(shí)，仍有先買(mǎi)權(quán)。但不得僅對(duì)其所租住之房屋及相應(yīng)之土地使用權(quán)主張行使先買(mǎi)權(quán)，除非出賣(mài)人自愿分割出賣(mài)。”[41]（P586）此種主張?jiān)瓌t上可資贊同。在有數(shù)承租人均主張先買(mǎi)權(quán)時(shí)，仍可依前述原則處理。

　　在數(shù)人分別承典一物的不同部分時(shí)，可形成典權(quán)人先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存的局面，此時(shí)可參照上述承租人先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存時(shí)的處理方法。

　　3.共有人先買(mǎi)權(quán)與承租人先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存

　　臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)認(rèn)為此時(shí)應(yīng)以承租人先買(mǎi)權(quán)優(yōu)先行使。[42]（P346）我國(guó)也有人持此種觀點(diǎn)。[43]（P40-41）但我國(guó)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)以共有人的先買(mǎi)權(quán)優(yōu)先，其原因在于共有人先買(mǎi)權(quán)系基于物權(quán)產(chǎn)生，承租人先買(mǎi)權(quán)系基于債權(quán)產(chǎn)生故依照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有人先買(mǎi)權(quán)應(yīng)優(yōu)先行使。[44]不過(guò)，在共有人先買(mǎi)權(quán)與典權(quán)人先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存的場(chǎng)合，依照此種解釋則未必能得出共有人先買(mǎi)權(quán)應(yīng)優(yōu)先于典權(quán)人先買(mǎi)權(quán)而行使的結(jié)論，因?yàn)楹笳咭嗷�于物�?quán)而產(chǎn)生。所以這種解釋并不完滿。王澤鑒先生在檢討臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)認(rèn)為承租人先買(mǎi)權(quán)應(yīng)優(yōu)先行使的觀點(diǎn)時(shí)指出：“所有權(quán)之關(guān)系為恒久之關(guān)系，租賃或典權(quán)之設(shè)定，多受有期間之限制”，故為簡(jiǎn)化法律關(guān)系，便于物盡其用，“明定共有人享有較優(yōu)先之優(yōu)先承購(gòu)權(quán)，在立法論上，似值考慮。”[45]（P352）此一見(jiàn)解十分確當(dāng)。故在共有人先買(mǎi)權(quán)與典權(quán)人先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存時(shí)，亦應(yīng)以前者優(yōu)先行使。

　　4.承租人先買(mǎi)權(quán)與典權(quán)人先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存

　　在租賃關(guān)系先于典權(quán)關(guān)系而設(shè)時(shí)，會(huì)發(fā)生承租人和典權(quán)人的先買(mǎi)權(quán)競(jìng)存的局面，此時(shí)可依前述原則處理。如兩種先買(mǎi)權(quán)均僅有債權(quán)性效力，則由出賣(mài)人決定受讓人，或由承租人與典權(quán)人協(xié)商行使。在典權(quán)人行使先買(mǎi)權(quán)時(shí)，承租人仍受“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的保護(hù)。

　　在典權(quán)關(guān)系成立后才設(shè)定租賃關(guān)系的，因該租賃合同的當(dāng)事人為典權(quán)人（出租人）和承租人，故承租人僅于典權(quán)人出賣(mài)其典權(quán)時(shí)有先買(mǎi)權(quán)。在出典人出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，僅典權(quán)人享有先買(mǎi)權(quán)，承租人則并不享有。此時(shí)不發(fā)生先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存問(wèn)題。

　　九、立法建議先買(mǎi)權(quán)在我國(guó)未來(lái)的民法典中應(yīng)居于何種位置，有主張規(guī)定于合同法之中，亦有主張規(guī)定于物權(quán)法之中。[46]（P778-779）既然通說(shuō)認(rèn)為先買(mǎi)權(quán)乃物權(quán)取得權(quán)，則自以規(guī)定于民法物權(quán)編較妥。為促進(jìn)理論與立法的結(jié)合，筆者將不揣淺陋，在前文所述及借鑒德國(guó)立法的基礎(chǔ)上，試擬有關(guān)條文如下，以便進(jìn)行更為深入的探討。

　　第一條  [定義]

　　先買(mǎi)權(quán)，是特定人依法律規(guī)定或約定享有的，于出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

　　第二條  [法定先買(mǎi)權(quán)]

　　法律規(guī)定的先買(mǎi)權(quán)，不得以約定預(yù)先排除。

　　第三條  [效力]

　　先買(mǎi)權(quán)，如未采取法律規(guī)定的方式進(jìn)行公示，不得具有物權(quán)性效力。

　　第四條  [附從性]

　　先買(mǎi)權(quán)，不得與其基礎(chǔ)法律關(guān)系分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

　　第五條  [行使權(quán)利的條件]

　　先買(mǎi)權(quán)人，在出賣(mài)人與第三人就標(biāo)的物訂立有效買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可以行使先買(mǎi)權(quán)。

　　第六條  [通知義務(wù)]

　　出賣(mài)人，就其與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)以書(shū)面通知先買(mǎi)權(quán)人。此通知并應(yīng)附有指明其先買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容。

　　前款通知，亦得由第三人為之。

　　第七條  [行使權(quán)利的期限]

　　不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后的十日內(nèi)行使。

　　動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后的五日內(nèi)行使。

　　對(duì)行使先買(mǎi)權(quán)約定有期限的，以約定期限代替法定期限。但是，約定期限不得少于法定期限。

　　第八條  [先買(mǎi)權(quán)的行使]

　　行使先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)以意思表示向出賣(mài)人為之。此項(xiàng)意思表示，須采書(shū)面形式。

　　一經(jīng)行使先買(mǎi)權(quán)，先買(mǎi)權(quán)人與出賣(mài)人之間的買(mǎi)賣(mài)即按照出賣(mài)人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同所規(guī)定的同等條件成立。

　　第九條  [同等條件的確定]

　　前條規(guī)定的同等條件，不因出賣(mài)人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同附有停止條件或者保留解除權(quán)而受影響。

　　如果出賣(mài)人和第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律而宣告無(wú)效或被撤銷，則前條規(guī)定的同等條件亦失其效力。

　　第十條  [逾期不作表示的后果]

　　先買(mǎi)權(quán)人收到通知后，在法定或者約定的期限內(nèi)未作表示的，視為放棄先買(mǎi)權(quán)。

　　第十一條  [從給付]

　　第三人在合同中對(duì)出賣(mài)人負(fù)有從給付義務(wù)時(shí)，除非該從給付可以用金錢(qián)估價(jià)，或者無(wú)此從給付，第三人與出賣(mài)人之合同亦能成立，否則，不得行使先買(mǎi)權(quán)。

　　第十二條  [概括出賣(mài)]

　　出賣(mài)人將先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物與其他財(cái)產(chǎn)概括出賣(mài)給第三人的，如該標(biāo)的物難以分離出賣(mài)，先買(mǎi)權(quán)人只能就全部標(biāo)的物行使先買(mǎi)權(quán)。

　　第十三條  [延期支付價(jià)金]

　　出賣(mài)人在合同中允許第三人延期支付價(jià)金的，先買(mǎi)權(quán)人只有在為延期支付的價(jià)金提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，始得請(qǐng)求延期付款。

　　第十四條  [追買(mǎi)權(quán)；第三人的權(quán)利]

　　第三人已經(jīng)受讓標(biāo)的物的，僅于其受讓之時(shí)為惡意，物權(quán)性先買(mǎi)權(quán)人始得請(qǐng)求第三人向自己移轉(zhuǎn)標(biāo)的物。

　　前款情形，在向其償還為受讓標(biāo)的物而已經(jīng)支付給出賣(mài)人的價(jià)金之前，第三人得拒絕先買(mǎi)權(quán)人的請(qǐng)求。在先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)返還的價(jià)金范圍內(nèi)，第三人就標(biāo)的物之交付享有同時(shí)履行抗辯權(quán)。

　　第十五條  [先買(mǎi)權(quán)人支付價(jià)金義務(wù)的免除]

　　先買(mǎi)權(quán)人在依前條第二款規(guī)定應(yīng)向第三人償還的價(jià)金范圍內(nèi)，免除對(duì)出賣(mài)人的價(jià)金支付義務(wù)。

　　第十六條  [第三人支付價(jià)金義務(wù)的免除]

　　第三人因先買(mǎi)權(quán)人行使追買(mǎi)權(quán)而喪失標(biāo)的物的，就其尚未支付給出賣(mài)人的價(jià)金，免除支付義務(wù)

　　第十七條  [第三人已支付價(jià)金的返還]

　　第三人已占有標(biāo)的物，但尚未取得權(quán)利即因先買(mǎi)權(quán)之行使而喪失占有的，就其已經(jīng)支付的價(jià)金，僅得請(qǐng)求出賣(mài)人返還。

　　第十八條  [先買(mǎi)權(quán)行使的限制]

　　以拍賣(mài)、招標(biāo)方式出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，不得行使先買(mǎi)權(quán)。

　　以前款方式出賣(mài)標(biāo)的物，出賣(mài)人應(yīng)預(yù)先通知先買(mǎi)權(quán)人參加。

　　第十九條  [除斥期間]

　　先買(mǎi)權(quán)，自出賣(mài)人與第三人訂立有效買(mǎi)賣(mài)合同之日起經(jīng)過(guò)一年因不行使而消滅。

　　第二十條  [先買(mǎi)權(quán)的競(jìng)存]

　　同一標(biāo)的物上存在數(shù)個(gè)先買(mǎi)權(quán)時(shí)，先買(mǎi)權(quán)的行使依下述方法確定：

　　（一）具有物權(quán)性效力的先買(mǎi)權(quán)優(yōu)先行使；

　�。ǘ�）有數(shù)個(gè)具有物權(quán)性效力的先買(mǎi)權(quán)時(shí)，公示在先者優(yōu)先行使；

　�。ㄈ�）先買(mǎi)權(quán)均不具有物權(quán)性效力時(shí)，由出賣(mài)人決定買(mǎi)方；

　�。ㄋ模┕灿腥说南荣I(mǎi)權(quán)優(yōu)先于任何其他先買(mǎi)權(quán)行使。

　　前位序的先買(mǎi)權(quán)人放棄先買(mǎi)權(quán)時(shí)，后位序的先買(mǎi)權(quán)人遞增其位序。

　　[注釋]

1

    「內(nèi)容提要」本文分析了東盟自由貿(mào)易區(qū)的現(xiàn)狀，特別是法律制度、組織框架、運(yùn)行機(jī)制方面的特點(diǎn)和內(nèi)部走向一體化、外部更趨開(kāi)放性的特點(diǎn)；繼而在評(píng)述其成就和優(yōu)缺點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合正在建設(shè)中國(guó)—東盟自....

2

    「內(nèi)容提要」利率作為金融產(chǎn)品的價(jià)格，是整個(gè)金融體系和金融市場(chǎng)中最活躍的因素，是金融市場(chǎng)的核心。利率市場(chǎng)化就是要讓市場(chǎng)供求關(guān)系在利率的形成過(guò)程中更大程度地發(fā)揮決定性的作用。利率市場(chǎng)化是我國(guó)金融產(chǎn)業(yè)走....

3

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4

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5

        當(dāng)以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)著中國(guó)科技事業(yè)步入未來(lái)知識(shí)經(jīng)濟(jì)快車道之際，以觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新推動(dòng)全面科技創(chuàng)新的一場(chǎng)現(xiàn)代科技革命正在中華大地上涌動(dòng)....

6

    學(xué)校管理是多因素整合而成的。管理是否科學(xué)，是否有效，在于它的管理對(duì)象中“人”的因素是否積極上進(jìn)，能否創(chuàng)造性地完成教學(xué)任務(wù)。

    管理學(xué)認(rèn)為：人的....

7

　　我國(guó)目前出版的法律文獻(xiàn)檢索教材大多數(shù)出自于高等法學(xué)院校中法律圖書(shū)館的專業(yè)館員之手。自1981年秋，教育部發(fā)布《高等學(xué)校圖書(shū)館工作條例》將“開(kāi)展查詢文獻(xiàn)方法的教育和輔導(dǎo)工作”作為大學(xué)圖書(shū)館的任務(wù)之一開(kāi)始，以當(dāng)時(shí)司法部部屬政法院校....

8

　　就法學(xué)而言，有若干特點(diǎn)使得它與其他人文以及社會(huì)科學(xué)學(xué)科相區(qū)別。最突出的特點(diǎn)可能是，在中國(guó)，法學(xué)本身就是一個(gè)當(dāng)代學(xué)科。古典時(shí)期，我們雖然也有律學(xué)，但是，與西方羅馬法以降的法學(xué)相比，明顯地缺少超驗(yàn)的價(jià)值訴求，與此同時(shí)，不存在....

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　　摘要：“中國(guó)近代在翻譯和引進(jìn)西方學(xué)術(shù)的過(guò)程中，對(duì)其基本概念或術(shù)語(yǔ)往往采取譯詞重于借詞的方法，從而引發(fā)中西學(xué)術(shù)思想轉(zhuǎn)換中的”名實(shí)之辨“。中西哲學(xué)之間的學(xué)術(shù)轉(zhuǎn)譯、通約和交流的過(guò)程實(shí)際上就是一個(gè)比較哲學(xué)研究的過(guò)....

10

　　文化多樣性（cultural diversity）是人類歷史上普遍恒久的特征。任何一種文化，只有在它能夠與其他文化相區(qū)別時(shí)才能被辨識(shí)，也才能有現(xiàn)實(shí)的存在。一方面，相應(yīng)于不同的自然環(huán)境和歷史條件，文化的起源和演化不可能是同一的；另....